krav på en giltig Deed of Suretyship

mest försiktiga fordringsägare kräver av sina gäldenärer att ställa en säkerhet, någon som kommer att vara bunden som medgäldenär, om gäldenären inte fullgör sina skyldigheter enligt avtalet.

vi har tidigare varit tvungna att informera kunder om att vi inte skulle kunna verkställa en garanti, på grund av något eller annat problem med dokumentet. För några år sedan har det rapporterats ett fall som handlar om kraven på en giltig garanti. Det fallet är Astill v Lot 54 Falcon Park CC, levereras i februari 2012 i Pietermaritzburg High Court.

i denna fråga ingicks ett hyresavtal mellan L, som hyresvärd, och M som hyresgäst. Astill undertecknat en handling av borgenär, i termer av vilka han bunden sig som borgenär för ” förfallna betalning på begäran av borgenären av alla pengar som huvud gäldenären kan nu eller från tid till annan hädanefter skyldig till borgenären och som härrör från ett avtal om hyresavtal utförs av Huvud gäldenären med borgenären.”

vid utgången av det leasingavtal till vilket Astill-suretyship var bifogat, ingicks ytterligare två avtal mellan L och M, och båda dessa leasingavtal hade ett nytt garantiskap bifogat, eftersom A hade avgått som medlem av hyresgästen, strax före utgången av det leasingavtal till vilket hans garantiskap bifogades. L försökte hålla Astill ansvarig för hyror och relaterade avgifter som förblev obetalda av m, hyresgästen.

det finns ett antal viktiga principer för säkerhetshandlingar, som inkluderar:

1. deed of suretyship måste identifiera borgenären, borgenären och huvudgäldenären;
2. alla väsentliga villkor i deed of suretyship måste vara skriftliga och undertecknade av borgenären;
3. en deed of suretyship kan inte stå ensam—det är tillbehör i naturen och kräver därför ett underliggande eller huvudavtal;
4. borgen kan inte vara ansvarig för något mer än den huvudsakliga gäldenären.

i Astill-fallet hänvisade domstolen till en lång rad av beslut, vilket indikerar att en garantihandling måste tolkas strikt—det betyder att en domstol inte kommer att hålla en säkerhet ansvarig för mer än vad som uttryckligen föreskrivs i försäkringsbrevet. I händelse av osäkerhet om betydelsen av ett borgenärskap kommer det att tolkas mot borgenären.

i detta fall hävdade hyresvärden att orden “… alla pengar som den huvudsakliga gäldenären nu eller från tid till annan härefter är skyldig borgenären och som härrör från ett hyresavtal …” var tillräckliga för att göra säkerheten ansvarig för alla hyror som kan uppkomma enligt framtida hyresavtal. Domstolen fann emellertid (enligt vår uppfattning korrekt) att säkerheten var begränsad till det första hyresavtalet som ingåtts mellan L och M. Till stöd för detta uppgav domstolen att ordet “verkställt” tydligt hänvisade till ett hyresavtal som redan hade ingåtts och inte en som skulle ingås i framtiden. Domstolen ansåg också att orden “från tid till annan nedan” hänvisade till pengar som skulle betalas enligt det ursprungliga hyresavtalet och inte pengar som kan förfalla enligt framtida hyresavtal. Domstolen fann också att, om garantin måste tillämpas på framtida leasingavtal, som ännu inte fanns vid tidpunkten för ingåendet av garantin, måste det särskilt nämnas.

vi har behandlat en fråga där borgen har hävdat att, där dokumentet hänvisar till “det leasingavtal som detta dokument bifogas”, och ett skriftligt leasingavtal som anges i dokumentet inte ingås, är borgen inte verkställbar, trots att borgen undertecknades. Vi har hävdat motsatsen, baserat på det faktum att det osignerade dokumentet under alla omständigheter ingår i ett erbjudande att hyra dokument, undertecknat av parterna. Domstolen följde den strikta tolkningen och ansåg att det undertecknade garantiskapet inte hade någon kraft eller effekt. Tvisten fortsätter dock på alternativa grunder för att hålla säkerheten ansvarig.

därför är det viktigt att se till att dokumentet är korrekt utarbetat och att alla relevanta avtal har undertecknats korrekt när en försäkran ingås. Om detta misslyckas kan en domstol mycket väl låta säkerheten komma undan, vilket leder till att en annan gäldenärs fördel går förlorad.