Marijuana Grow-op Houses-vad du behöver veta när du köper ett hus-Cannabis & hampa-Kanada

även om innehav av marijuana under olika omständigheteravkriminaliserades i Kanada 2018, många bostadsfastighetervar och utan tvekan fortsätter att användas som “grow-ops” för attproducera marijuana.

hus som användes för att odla marijuana presenterar oftaföljande problem:

• elektriska system är omkopplade och är inte säkra;
• fukt från marijuanaproduktion kan leda till mögel och olika hälsoproblem; och
• fastigheten kan bli stigmatiserad som en “grow-op”egendom och vara mindre värd.

vad kan en köpare göra?

köparen av en bostadsfastighet skulle vara väl underrättad om att göra förfrågningar från säljaren om huruvida fastigheten tidigare hade använts som marijuana-odling och att införa villkor i ett avtal om köp och försäljning för att ge så mycket skydd som möjligt.

i Ontario innehåller många bostadsfastighetsavtal vadär känd som en “klausul om olagliga ämnen” som delvis läser:

säljaren representerar och garanterar … så vitt theSeller vet och tror har användningen av fastigheten och byggnaderna och strukturerna på den aldrig varit för tillväxt eller tillverkning av olagliga ämnen. Denna garanti ska överleva och inte slås samman vid slutförandet av denna transaktion.

fallstudie

i målet Beatty mot Wei ansåg Hovrätten för Ontario innebörden av denna klausul i samband med en misslyckad fastighetstransaktion. I det här fallet, säljaren och köparengick in i ett avtal om köp och försäljning för en residentialproperty i Toronto daterad 15 maj 2016 (“APS”).

de APS som föreskrivs för:

• en deposition på $30,000. 00 som ska betalas av köparen;
• ett inköpspris på $916,000.00; och
• ett slutdatum den 22 augusti 2016.

APS inkluderade också klausulen om olagliga ämnen noteradeovan.

ungefär en månad efter ApS undertecknades, köparens realestate agent genomfört sökningar på internet och kom acrossinformation som föreslog ämnet egendom hade tidigare beena marijuana grow-op, som bekräftades av polisen. Säljaren visste inte att fastigheten tidigare hade använts för att producera marijuana (som hade inträffat ett antal år innan säljaren hade köpt fastigheten). Köparen vägrade att stänga APS och säljaren sålde så småningom fastigheten för$86,100.00 mindre än priset i APS. Säljaren och köparenbörjade förfaranden mot varandra.

frågan vid Hovrätten var om köparen hade rätt att backa ur APS. Domstolen fann att thepurchaser inte hade rätt att komma ut ur APS och var därför tillförlitlig för säljaren för skadestånd (dvs. $86,100.00 vilket är hur mycketlösa pengar fastigheten såldes för av säljaren när thepurchaser vägrade att stänga APS).

hovrättens analys fokuserade på formuleringen av klausulen om olagliga ämnen och specifikt när garanti och representation från säljaren var effektiv. I enlighet med lägre domstolens beslut höll Hovrätten att garantin och representationen från säljaren var effektiv från och med dagen för APS (dvs. 15 maj 2016). Från och med det datumet, säljaren hade ingen kunskap om att fastigheten tidigare hade använts för att odla marijuana. Det faktum att information tillkontraktet upptäcktes senare till 15 maj 2016 varirrelevant. Säljaren bröt inte sin garanti ochrepresentation. Följaktligen hade köparen ingen rätt att komma ut ur affären och var därför ansvarig gentemot säljaren för skadestånd.

slutsats

även om detta resultat kan verka hårt för köparen, enligt dettaförfattarens uppfattning, hovrättens resonemang är sund och i enlighet med väletablerad lag av avtalstolkning. En köpare som söker större komfort i en realestate-transaktion kan förhandla om olika villkor, såsom en okvalificerad representation och garanti för att fastigheten aldrig användes för att producera marijuana, eller möjligheten att komma ur affären om det upptäcks före stängning att fastigheten användes för att producera marijuana. Det är inte ovanligt att kontrakt kräver en” få ner certifikat ” från säljaren vid closingstating att alla framställningar och garantier är sanna.

slutligen är kontrakt, särskilt de med avseende påförsäljning av mark, en fråga om förhandlingar och riskfördelning.Varje part måste överväga hur mycket eller hur liten risk det är förberedtatt acceptera och agera i enlighet därmed.

innehållet i denna artikel är avsett att ge en allmänguide till ämnet. Specialistrådgivning bör sökasom dina specifika omständigheter.