Multifamily finansiering och säljaren Carryback

säljaren carryback finansiering. Så enkelt, så vältaligt. Så skruvas upp så ofta. Denna artikel kommer att diskutera säljaren carryback från säljsidan perspektiv. De flesta köpare tycker att det är bra att få en säljare återbäring.

de flesta säljare är förvirrade över saken; avstå därför från dess övervägande (som ett förvirrat sinne alltid säger nej till allt). Som säljare representerar en anteckning ytterligare ett verktyg du måste få en fastighet såld. Det är det bästa alternativet men en möjlighet att hjälpa dig att sälja en tillgång när traditionella metoder misslyckas.

Ingenting slår en all-cash försäljning. Men en affär som inkluderar en säljare återbäring, om det hjälper till att möta ditt slut, större mål, och mål, är värt en titt. Från Nolo:

i säljarfinansiering tar säljaren rollen som långivaren. I stället för att ge pengar till köparen, sträcker säljaren tillräckligt kredit till köparen för inköpspriset för hemmet, minus eventuella handpenning. Köparen och säljaren undertecknar en sedel (som innehåller villkoren för lånet).

i en värld uppdelad i två politiskt, ekonomiskt, om politik och premiss för samhällsutveckling – varför prata om de enkla sakerna, som säljaråterbetalningsfinansiering? Eftersom säljare-finansiering är en frestelse att ens en kontant köpare.

fastighetsinvesterare lär sig tidigt och ofta att OPM (andras pengar) är där för att hjälpa dem att bygga sin förmögenhet. Dessa” fortune builders ” köper och köper mer baserat på hävstångseffekt. Detta korthus har inget slut i sikte förrän det gör det. Liksom musikaliska stolar, när musiken stannar, stannar den för alla som spelar spelet. Det är därför du, säljaren, måste förstå nivån på risker som är förknippade med att bära tillbaka en inteckning.

Återbäringsfinansiering

säljarens återbäringsfinansiering kallas “kreativ finansiering.”Det är inte så mycket kreativt men inte överensstämmande ur långivarens perspektiv. De flesta människor är medvetna om att om en säljare carryback är inblandad i en försäljning, är den troliga orsaken att konventionell finansiering ensam inte skulle få affären gjort.

säljaren carryback är där för att hjälpa dig, säljaren, få affären klar. Om det inte hjälper dig, gör det inte. Säljaren överföring av sin natur är hög risk och avsedd att vara transaktionell, vilket innebär att hjälpa till att få affären stängd. Det är inte avsett att vara långsiktig finansiering.

ofta är målet att hjälpa köparen att komma till nästa refinansiering händelse eller försäljning återförsäljning av tillgången. Som säljare ökar varje term längre än fem år din risk ytterligare. Från Sanningen Om Inteckning:

säljaren återbetalning finansiering är i grunden när en säljare fungerar som bank eller långivare och bär en andra inteckning i ämnet egendom, som köparen betalar ner varje månad tillsammans med sin första inteckning. Det kan också kallas ägarfinansiering eller säljarfinansiering.

jag körde nyligen av en nationell burgerkedja som annonserade sin senaste biljettpris: en kalkon Jalapeno Burger. Nu är det kreativt! Inte särskilt tilltalande i min bok, men kreativ. Utan tvekan är detta erbjudande produkten av hundratals timmar av marknadsundersökningar och smakprov. Det var förmodligen först erbjuds på bara några butiker. Om den har ben fortsätter butiksutbyggnaden.

bra ideer testas och expanderas sedan över en marknad. Men varje bra design fungerar inte överallt, eller hur? Västkusten människor äter jordgubbar; östkusten människor äter körsbär. Att byta detta skulle förvirra många.

Hypotekslånsprodukter utvecklas på samma sätt; olika hypoteksprodukter är avsedda att tillåta erbjudanden att fortsätta under olika omständigheter.

om du kommer ihåg, CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) är en relativt ny inteckning produkt. Den första delen var inte en miljard dollar portfölj, mer sannolikt hundra miljoner, sedan mixtra med tills anses lönsamt att sälja till institutionella investerare.

hur gammal är säljaren återbäring finansiering? Troligen nära bakom forntida människans skapande av språk när den första bonden sålde ett utvecklat fält till en annan i utbyte mot en procentandel av grödor (under en tid – naturligtvis). Mer troligt, efter uppfinningen av kulram när bean-räkning omvandlas från hobby till yrke.

den aktuella dagen problemet med säljaren återbäring finansiering är att de flesta låneinstitut är emot sekundär finansiering. Mer kortfattat är de flesta finansinstitut ovilliga att tillåta icke-institutionell sekundär finansiering. Mezzanine finansiering är en utmärkt strategi för köpare av kommersiella erbjudanden för att maximera hävstångseffekt där den första lien innehavaren är involverad i alla lager insvept i inteckning.

en säljare Carryback som fungerar

en säljare carryback som fungerar för säljaren är när det egna kapitalet i affären motsvarar minst tjugo procent (20%), och det belopp som transporteras tillbaka av säljaren inte överstiger en tredjedel (33%) av senior inteckning finansiering.

exempel: Deal strike pris är $1,000,000. Kontant handpenning är $200.000, första inteckning är 600.000 med en säljare carry-back på $200.000.

Varför är detta en rimlig säljare-återbäring affär struktur? Eftersom det åtminstone är en försvarbar position. Det finns eget kapital bakom säljaren återbäring och en hanterbar första inteckning framför säljaren återbäring. Om säljaren var tvungen att utestänga denna position motsvarar hypotekslånsfinansieringen vid Ursprung en sextio procent (60%) lån till värde (LTV) av det ursprungliga köpeskillingen.

betrakta denna rekommendation som en maximal hävstångspunkt och endast för inkomstproducerande hyresfastigheter. Om säljaren skulle utestänga, finns det nu en befintlig inteckning för att ta itu med. Om det inte fanns någon skuld tidigare måste säljaren – nu ägaren-hantera denna skuld oavsett nuvarande hyresintäkter.

en säljare Carryback som inte fungerar

en säljare carryback som inte fungerar för säljaren, med samma dollar belopp som i den tidigare transaktionen:

dåligt exempel: Deal strike pris är $1,000,000. Cash handpenning är $100.000, första inteckning är 800.000 med en säljare återbäring av $100.000.

i det här exemplet är säljarens återbetalningslån i en osäker position. Sannolikheten för att utestänga denna position är osannolik, eftersom även en framgångsrik avskärmning lämnar den ursprungliga säljaren sadlad med en fastighet som finansieras till 80% av försäljningspriset.

när man överväger en säljare carryback, antar att du, säljaren, kommer att behöva utestänga på senior finansiering. Hur många säljare har den mentala uthålligheten att ta tillbaka samma affär högt levererad efter att ha sålt tillgången? Väldigt få. Således går återbäringen upp i rök.

för en erfaren fastighetsinvesterare kan det vara “bara en annan affär” i samband med verksamheten. För de icke-erfarna, måste fortsätta med avskärmning för att skydda en sekundär finansieringsdel som anses vara en värdefull tillgång, kan detta vara en livshändelse. Om så är fallet, undvika säljaren återbäring finansiering. För den rutinerade, full ånga framåt, och tänk på tumregeln som presenteras här.

en annan “fälla” för säljare är när den enda orsaken till att använda återbäringen är att övervinna kreditrisken som uppkommer om köparen. Det är här rättvisans omfattning ligger i dina händer. Att vara domare ursäktar dig dock inte från att bli bränd i transaktionen. Att bli” banken ” medför Alla rättigheter och privilegier att behöva samla in. Väg försiktigt.

säljaren Carryback och Mark

det enda sättet en säljare carryback fungerar bra för säljaren av mark är med kontanter eget kapital betalas till säljaren vid stängning och när den enda inteckning på plats, efter stängning, innehas av säljaren.

med betydande eget kapital erbjuds av köparen (dvs en 50% kontant handpenning), kanske du vill överväga att låta köparen att få en inteckning med en liten säljare återbäring. Även då är din anteckning bara ett papper med nominellt värde vid avskärmning.

med mitt exempel på en $1,000,000-försäljning, om säljaren bär en $100,000-andra inteckning bakom en $500,000 första inteckning på en fastighet utan inkomst (Mark), finns det lite incitament att fortsätta med avskärmning. I händelse av en standard måste säljaren, om den lyckas, adressera skuld-och skuldtjänsten utan motsvarande inkomst från fastigheten.

vet att säljaren carrybacks har sin plats. De borde inte vara den ledande transaktionstypen, men de kan hjälpa en säljare att rädda en affär som annars skulle vara en förlorare och/eller skapa eget kapital som annars skulle försvinna helt och hållet. Erkänna risken. Jaga inte återhämtning i onödan vid standard. Vet när du ska vika och gå vidare.