nyheter

i två veckor räkna ner till jul ett överraskande antal människor väljer att flytta hus. Varje år gör vi allt vi kan för att detta ska ske. Vissa faktorer är dock utanför vår kontroll, vädret är en av dem. Förra året hade vi snö och frysning villkor att brottas med. Denna vecka prognosen är oroande med kraftiga vindar prognos. Efter att ha sett bilderna från Skottland kan vi bara hoppas att förhållandena inte blir lika allvarliga.

efter kraftiga vindar har vi oftast en uppsjö av telefonsamtal från kunder frågar, som äger stängsel på deras egendom, som är ansvarig för att sätta dem tillbaka upp eller ersätta dem, och kan vi kontrollera deras ‘gärningar’ för svaret? Det kan tyckas enkelt nog, men svaret är faktiskt sällan rakt fram.

någon när de köper en fastighet kommer vanligtvis att få från oss en kopia av fastighetsregistret Titel, alla dokument som avses i titeln, fastighetsregistret Titel planen, och en egenskap informationsformulär ifylld av säljaren. Titeln kan innehålla information om gränsägande, men vanligtvis gör det inte. Säljaren, i fastighetsinformationsformuläret, kan ange vilka gränser de tror att de kan äga eller ha behållit eller kan svara ‘okänt’.

det finns ändå en skillnad mellan ‘gränser’och ‘ gränsfunktioner’. Fastighetsregistrets titelplan visar fastighetsutsträckningen kantad med en röd linje. Det är bara i liten skala och kommer inte att visa gränsfunktioner som staket och väggar. Den röda linjen på titelplanen visar endast gränsens allmänna position och är inte exakt. Du kan till exempel inte, genom att öka planens skala, visa var den faktiska gränsen är. Så fastighetsregistret Titel planen kommer inte att hjälpa.

titeln behöver inte innehålla gränsinformation, och i många fall kommer det inte att finnas något alls. Om detta ska hittas är det oftast där fastigheten har sålts av utvecklare. Vanligtvis kommer utvecklarplanen att använda ‘ T ‘ – markeringar som indikerar att gränsen med ‘T’ – markeringen inåt tillhör den egenskapen. Detta skulle vanligtvis kombineras med en skyldighet att upprätthålla denna gräns. Annars kan en förklaring innehålla att vissa gränser anses ägas gemensamt mellan grannar.

så vi kanske kan meddela att titeln innehåller en handling som hänvisar till en plan med ‘T’ – markeringar på den. Räcker det då? Det kan vara, men inte nödvändigtvis, för även om gärningen innehåller en skyldighet, i strikt lag binder skyldigheten inte någon utom den ursprungliga första köparen. Så om du tror att det är upp till din granne att byta ut eller reparera staketet som det borde vara deras, kan det i praktiken inte finnas något du kan göra för att få dem att vidta några åtgärder.

även positionen kan ha förändrats över tiden. Ägare och nya ägare och deras grannar kanske inte har fortsatt att följa den position som anges i titeln när fastigheten först såldes. De kanske inte ens har tänkt på vad ‘gärningarna’ kan säga, eller kanske bara har nått sin egen överenskommelse. Så om ett staket uppfördes och ägdes av No1 Jones Avenue men staketet blåste ner eller föll i förfall och de två angränsande ägarna träffades och gick med på att dela kostnaden för ett nytt staket, oavsett vad som finns i titeln, skulle det staketet vara deras gemensamt. Eller om ägaren till No1 Jones Avenue vägrar att göra någonting eller betala för någonting och den angränsande ägaren sätter upp ett nytt staket (för ett lugnt liv), så hör detta staket klart till dem.

ibland kan den exakta gränspositionen döljas av ägare, till exempel genom att lägga till andra funktioner som en häck på ena sidan av ett originalstaket eller sätta upp ett annat staket på deras sida av den ursprungliga.

bortsett från titeln, Vad sägs om säljarens fastighetsinformationsformulär? Kan detta hjälpa? Säljarnas svar kan mycket väl vara en bra informationskälla. Frågan i formuläret är dock ganska bred och utan ytterligare detaljerad skriftlig information kan det vara oklart, eller det kan vara så att säljaren oavsiktligt har gett felaktiga uppgifter ändå.

så svaret är att alltid kontrollera titeln, och även all information som tillhandahålls av den ursprungliga säljaren, men inte bli förvånad om detta fortfarande är ofullständigt. I slutändan är det bra att samråda/förhandla med de berörda grannarna och komma överens om ett resultat.