OFF-PLAN fastighetsinvesteringar: en rådgivande

Inledning

det är en ålderdom ordspråket att när affären är för bra, måste man alltid tänka två gånger. Vi är för närvarande engagerade i stora Grupptalan tvister mot en ökänd fastighetsbolag i Kenya, som fokuserar främst på off-plan utveckling.

detta fastighetsbolag lurade flera personer att ingå avtal om köp av bostäder och mark. Okänt för de intet ont anande allmänheten hade företaget inte köpt marken, och de hade inte heller ingått något juridiskt bindande avtal med markägaren för att projektet skulle starta. Slutdatumet för projektet Kom och passerade utan att någon aktivitet händer på landet. Den typ av tvister ledde mig att överväga att skriva en rådgivande artikel om off-plan fastighetsinvesteringar.

till förmån för våra läsare, låt oss definiera vad en off-plan investering i fastigheter verkligen betyder. En off-plan investering sker där en investerare investerar pengar i en fastighet, eller ett projekt som ännu inte slutförts. Ibland investerar en off-plan investerare i ett projekt som ännu inte har börjat, banking på ett löfte om att projektet kommer att startas och slutföras inom en viss tid.

mekanik för off-Plan fastighetsinvesteringar

i investeringar utanför planen ger investeraren företaget de medel som krävs för att påbörja och avsluta ett fastighetsprojekt. Fastighetsbolag skulle då förlita sig på att samla ett stort antal investerare för att samla in det kapital som behövs för att slutföra ett bostadsprojekt. Det är av denna anledning som du alltid kommer att finna att de flesta off-plan investeringar är för bostäder.

det finns alltid en presumtion att när många människor samlas och bidrar till ett gemensamt bostadsprojekt sprids risken över den stora gruppen, vilket minimerar risken för förlust och ökar chanserna för vinst.

juridisk dynamik som involverar fastighetsinvesteringar utanför planen

alla fastighetstransaktioner involverar Mark. Således måste de olika lagarna om mark och dess användning komma att spela. Till exempel, enligt Avsnitt 23(3) i lagen om kontrakt Act CAP 23 Laws of Kenya, alla kontrakt med avseende på disposition av ett intresse i mark måste vara skriftligt, undertecknat och bevittnat av en person som var närvarande under undertecknandet av kontraktet.

de grundläggande principerna i avtalslagen gäller också för kontrakt för försäljning av mark. Det måste finnas ett erbjudande att sälja, vilket måste accepteras och ett pris betalas för det. Det måste också finnas en avsikt att skapa rättsförhållande av personerna i transaktionen, och personerna måste ha den nödvändiga kapaciteten.

en allmän princip enligt lagen när det gäller avtal om försäljning av mark är att den som säljer fastigheten måste ha det lagliga ägandet av fastigheten. Man kan inte ge vad man inte har (Nemo dat quon non-habet). Detta gäller även off-plan projekt.

det är viktigt för varje person som är villig att investera i off-plan fastighetsprojekt, för att fastställa att den mark som kommer att hysa projektet, är i namn av fastighetsbolaget. Vissa fastighetsbolag sätter klausuler i kontraktet som anger att kontraktet är “verkställigt” i naturen. De gör detta som ett sätt att undvika eller till och med vilseleda allmänheten att ingå avtal om köp av mark och bostäder när marken inte ens har köpts.

ett exekutivt kontrakt är ett kontrakt för utförande av en framtida verksamhet, inte för framtida ägande av egendom. Till exempel, om jag idag ingår ett kontrakt med dig för att komma och måla ditt hus imorgon, är det ett verkställighetsavtal. Det beror på att jag idag är bunden att göra en aktivitet imorgon.

jag kan dock inte lagligt ingå ett avtal med dig om att sälja dig en bil imorgon, när jag inte har den bilen.

således samtidigt genomföra due diligence, investerare i off-plan fastighetsprojekt måste vara säker på att företaget säljer, äger skifte som projektet kommer att stå. Byggandet av husen kan verkställas, men ägandet av marken måste vara aktuellt.

fastighetsbolagets historia

innan du deltar i en investering utanför planen är det viktigt att göra en historisk sökning över fastighetsbolagets rekord. Har företaget några framgångsrika projekt? Hur lång tid tog dessa projekt att slutföra? Finns det några missnöjda kunder i företaget? Ett bra fastighetsbolag bör ha ett register över snabb leverans av projekt.

tidslinjer för slutförande av projekt

innan ett avtal tecknas för en utveckling utanför planen bör en investerare kunna bedöma huruvida de tidslinjer som anges i kontraktet, för leverans av projektet till slutförande, är rimliga eller inte. Vissa företag sätter in klausuler i kontrakt för slutförande av utveckling på mindre än 6 månader. När affären är för bra, tänk två gånger.

projektfinansiering

en investerare ska kunna jämföra kostnaden för att investera i off-plan utveckling med fastighetsbolaget, vis en vis engagera sig i eget köp och utveckling av marken. Som investerare, jag kommer att jämföra kostnaden för att köpa ett hus som sitter på en fjärdedel tunnland, med hjälp av off-plan metoder, med att faktiskt köpa marken till nuvarande priser, och bygga mig huset. Om kostnaden är mycket variant, borde det få mig att fråga vidare.

användare av marken

en investerare i utveckling utanför planen bör också göra en due diligence-sökning på marken för att bestämma den registrerade “användaren” av marken. Termen” användare ” anger i detta fall de tillåtna aktiviteterna på marken. Den” användare “av mark för en off-plan utveckling, måste vara” bostäder “i naturen och inte”jordbruks”.

om ett företag säljer ett bostadsprojekt som är baserat på mark som betecknas som “jordbruk”, kommer projektet att misslyckas, såvida inte en förändring av användningen först genomförs innan projektet genomförs.

belastningar

marken bör också vara fri från eventuella hinder som inteckningar, avgifter och andra överlägsna rättigheter för tredje personer över marken. Detta är för att undvika onödiga domstolstvister över stoppade projekt.

slutsats

medan vi alltid avråder från investeringar utanför planen, till investeraren som är angelägen om att investera i utveckling utanför planen, är ovannämnda due diligence mycket viktig för att skydda investeringarna. Det lönar sig alltid att söka juridisk rådgivning innan du lägger penna på papper för sådana uppdrag. När affären är för bra, tänk två gånger.