särskilda överväganden för att föra en avskärmning åtgärd av en Junior Lienholder

i en standard avskärmning åtgärd, lienholder med en första position av prioriterade filer passar att utestänga alla junior lienholders och återvinna utestående saldo på ett skuldebrev säkras av inteckning. Men vad händer när en junior lienholder beslutar att utestänga på sin lien? Scenariot är ungefär samma som det skulle vara för en senior lienholder flyttar till utestänga, men särskilda överväganden måste beaktas.

när en senior lienholder lämnar in en åtgärd för att utestänga en fastighet, är alla kända junior lienholders namngivna som svarande för att utestänga sina intressen i fastigheten så att titeln kan passera rent till nästa köpare. En kostym av en junior lienholder kanske inte fungerar så effektivt. Specifikt, ett beslut måste göras om huruvida senior lienholder bör göras en del av avskärmning åtgärder och vad som händer med att senior lien både före och efter den rättsliga försäljning.

den första frågan är om en senior lienholder kan göras part i en avskärmningsåtgärd som väckts av en junior lienholder. Svaret är nej. En senior lienholder är varken en oumbärlig part i åtgärden eller en riktig part i den. Ett oumbärligt parti är varje nödvändigt parti som är så viktigt för en kostym att inget slutligt beslut kan göras utan ytterligare skarv. Sudhoff v. Federal Nat. Mortg. Ass ‘ N, 942 så.2d 425, 426 (Fla. 5: e DCA 2006). Den enda parten i en inteckning avskärmning åtgärder som kan betraktas som “oumbärlig” är avgiften enkel ägare av fastigheten. Detta beror på det faktum att ” ett avskärmningsförfarande som resulterar i ett slutligt dekret och en försäljning av den intecknade egendomen, utan att innehavaren av den juridiska titeln är inför domstolen kommer inte att ha någon effekt att överföra sin titel till köparen vid nämnda försäljning.”Jordan v. Sayre, 3 Så. 329, 330 (Fla. 1888). Med andra ord, avgiften enkel ägare är en oumbärlig part eftersom, utan honom eller henne, avskärmning förfarandet skulle vara ogiltig. Dock, en junior lienholder är fortfarande i stånd att utestänga junior lienholders utan nödvändigheten av senior lienholder vara part i åtgärden eftersom avskärmning av dessa junior lienholders har ingen effekt på senior lienholder rättigheter till fastigheten.

vidare är en första eller senior mortgagee inte en nödvändig eller till och med riktig part i avskärmningsförfaranden som väckts av en andra eller junior mortgagee. Cone Bros.Const. Co. v. Moore, 193 Så. 288, 290 (Fla. 1940). Detta beror på att, till skillnad från en junior lienholders intresse som överförs från fastigheten till fonden som står i stället för fastigheten, kvarstår en senior lienholders säkerhetsintresse med fastigheten även efter avskärmningsförsäljningen. Garcia V. Stewart, 906 så.2d 1117, 1120 (Fla. 4: e DCA 2005).

en annan fråga att överväga är vad som händer med eventuella överskott efter den rättsliga försäljningen som orsakats av junior lienholders avskärmningsåtgärd. Sådana intäkter ska fördelas mellan de andra yngre lienholders endast och i prioritetsordning. Om det finns en tvist om prioritet är domstolen skyldig att prioritera de konkurrerande juniorinnehavarnas intresse samt de belopp som ska betalas vardera. Citibank, FSB v.PNC Mtg. Corp. av Am., 718 så.2d 300, 302 (Fla. 2d DCA 1998). En senior lienholder till avskärmning åtgärder har inte rätt till några intäkter från försäljningen som senior lienholder kan inte utestängas och dess lien förblir knuten till fastigheten. Överskottslikviden kan inte användas för att ersätta köparen för betalningar som är skyldiga till den första hypotekslån efter den rättsliga försäljningen. Miller V. Stravos, 174 så.2d 48, 49 (Fla. 3d DCA 1965). Dynamiken i en junior lien avskärmning försäljning är som följer: “han framgångsrik budgivare på en junior lien avskärmning tar titel under förutsättning att de tidigare liens. Köparen tar fastigheten debiteras med det primära ansvaret för betalning av tidigare inteckning och måste därför delge tidigare panträtter för att förhindra förlust av fastigheten genom avskärmning av tidigare panträtter.”

Garcia V. Stewart, 906 så.2d 1117, 1120 (Fla. 4: e DCA 2005). Senior liens kvar på avskärmad egendom och senior lienholder kan fortfarande utestänga på fastigheter för att tillfredsställa utestående senior lien. Id vid 1121. Detta scenario förblir detsamma oavsett om senior lien redan är i standard. ID.

junior lienholder flyttar till utestänga på fastigheten kan utöva sin rätt till inlösen, eller med andra ord, det kan betala av alla ledande panträtter för att skydda sitt intresse i fastigheten. I Florida, rätten till inlösen är lagstadgad och ger:

“när som helst före det senare av inlämnandet av ett försäljningsbevis av domstolens kontorist eller den tid som anges i domen, beslutet eller dekretet om avskärmning, kan hypoteksgivaren eller innehavaren av något underordnat intresse bota hypotekslånets skuldsättning och förhindra en avskärmningsförsäljning genom att betala det belopp som anges i domen, ordern eller dekretet om avskärmning, eller om ingen dom, order eller dekret om avskärmning har gjorts, genom att avtal, inklusive eventuella belopp som ska betalas på grund av utövandet av en rätt till påskynda, plus rimliga kostnader för att gå vidare till avskärmning uppkommit till tidpunkten för anbudet, inklusive rimliga advokatkostnader för borgenären. Annars finns det ingen rätt till inlösen.”

Fla. Stat. § 45.0315. Utöva en rätt till inlösen används vanligtvis av junior lienholders, eller avgiften Titel ägare, i ett försök att förhindra en avskärmning försäljning av senior lienholder. Dock kan en junior lienholder som flyttar till utestänga också betala av någon ledande panträtter för att tillåta äganderätten att passera rent på avskärmning försäljning. I denna situation, junior lienholder kan köpa fastigheten vid rättslig försäljning utan oro för att senior lienholder kommer att flytta för att utestänga mot junior lienholder efter det tar titeln till fastigheten.

om senior lienholder institut en avskärmning åtgärder medan junior lienholder s avskärmning åtgärder fortfarande pågår, junior lienholder måste betala alla senior lienholder s rättegångskostnader, inklusive advokatkostnader om tillämpligt, att släcka senior lien. I det scenariot, det kan vara det bästa tillvägagångssättet för att tillåta senior lien att avskärmas och sedan vänta på eventuella intäkter som ska betalas ut. Dock, junior lienholder måste överväga sin plats i prioriteringslinjen med andra junior lienholders och om det kommer att ha rätt till någon utbetalning av överskottslikviden.

det är inte normen för en junior lienholder att söka avskärmning när en senior lien kvar på fastigheten. Av denna anledning måste vissa överväganden beaktas för att avgöra om och hur junior lienholder ska fortsätta med utestängning på fastigheten.