Skillnader mellan JMB och MC: 5 saker du borde veta | EdgeProp.my

den allmänna förståelsen är att både Joint Management Body (JMB) och Management Corporation (MC) har befogenhet och ansvar att hantera gemensamma områden för stratifierad utveckling, genomdriva stadgar och samla in underhållsavgifter och bidrag till sinking fund och andra.
men hur skiljer sig JMB från en MC? Här är fem saker som skiljer dem.

1 etablering av JMB och MC
JMB har till uppgift att hantera och underhålla gemensam egendom innan strata-titlar utfärdas medan en MC tar över dessa ansvarsområden efter att strata-titlar har utfärdats.

JMB uppstår vid sammankallandet av sin första årsstämma, vanligtvis med hjälp av projektets utvecklare. För att förhindra onödig försening i upprättandet av JMB fastställer Strata Management Act (SMA) tidsfristen för JMB: s första årsstämma som ska sammankallas inom 12 månader från dagen för leverans av Ledig besittning.

om MC träder i kraft före JMB: s första årsstämma ska JMB: s första årsstämma inte krävas och ingen JMB ska fastställas.
å andra sidan etableras en MC vid öppnandet av en strata registerbok efter att strata-titlarna har utfärdats. En MC fungerar dock inte förrän MC: s första årsstämma sammankallas och styrelsen väljs.

en MC: s första årsstämma får sammankallas först efter att innehavare som representerar minst 25% av de sammanlagda andelarna i utvecklingsområdet (exklusive den ursprungliga innehavaren av marken och utvecklaren) har orsakat att strata-titlarna registreras i sina respektive namn.

en JMB upplöses automatiskt inom tre månader från dagen för MC: s första årsstämma.

2 JMB: s begränsning av att ingå avtal
JMB är endast avsedd att vara ett interimistiskt organ för att utföra några av MC: s uppgifter och ansvar innan det senare fastställs. Främst på grund av detta har en JMB inte alla befogenheter som anförtrotts en MC enligt SMA.

i avsnitt 21.3 i SMA anges att en JMB inte får ingå något avtal om underhåll och förvaltning av byggnader avsedda för indelning av paket och gemensam egendom i utvecklingsområdet under en period som överstiger 12 månader.

denna begränsning åläggs emellertid inte en MC om den inte måste anlita sina tjänsteleverantörer på årsbasis (punkt 6 i den andra tidsplanen, SMA).

detta innebär att en JMB inte får ingå några fastighetsförvaltningsavtal med tredje part om dessa avtalsperioder är mer än 12 månader, i annat fall kan avtalet förklaras ogiltigt.

under alla omständigheter, som en fråga om försiktighet och gott styre, uppmuntras ett MC inte att ingå ett långsiktigt avtal med några parter. Ett långsiktigt kontrakt kommer också orättvist att avskräcka det framtida Utskottet från att omförhandla villkoren om situationen förändras.

3 kan JMB låna pengar och erbjuda säkerhet?
medan avsnitt 17 i SMA föreskriver att en JMB är en företagsorganisation som har evig följd, finns det vissa saker som en JMB inte kan göra men MC kan.

enligt SMA inkluderar en MC: s befogenheter följande:
A) att låna pengar som krävs av MC vid utövandet av sina befogenheter eller utförandet av sina uppgifter; och
B) för att säkerställa återbetalning av lånade pengar och betalning av ränta på dessa genom överlåtbara instrument eller genom en avgift på obetalda avgifter till underhållskontot (oavsett om det redan införts eller inte), eller genom en avgift på egendom som ägs av det eller genom en kombination av något av dessa medel.

befogenheterna att låna pengar och erbjuda säkerhet för återbetalning har stora konsekvenser och kan lätt missbrukas. Parlamentet har inte anförtrott JMB dessa två befogenheter i SMA och vi anser att detta görs avsiktligt.

4 förvärv av ytterligare mark och godkännande av servitut
avsnitt 74(1) i SMA föreskriver att MC, som är den lagliga innehavaren av partiet, kan förvärva mark som ska användas för ändamål med avseende på det stratifierade utvecklingsområdet. MC kan också acceptera bördan eller nyttan av servitut som åläggs med avseende på dess parti medan en JMB inte kan göra det eftersom det inte är den lagliga innehavaren av partiet.

5 sammansättning av styrelsen
SMA säger att JMB: s konstitution ska omfatta utvecklaren. Det innebär att den gemensamma ledningsgruppen ska bestå av en representant från utvecklaren även om utvecklaren har sålt alla paket i
utvecklingen.

en fördel med detta är att andra utskottsmedlemmar kan lära av utvecklarens erfarenhet av hur man utövar JMB: s befogenheter och upprätthåller den gemensamma egendomen. Utskottets medlemmar kan komma från olika bakgrunder som inte är relaterade till fastighetsförvaltning och utvecklarens vägledning skulle vara användbar.

utvecklarens representant kan också hjälpa andra utskottsmedlemmar att följa upp utvecklaren om korrigering av defekter i den gemensamma egendomen och ansökan om strata-titlar.

Vad är ett dotterbolag-MC
en Sub-MC tillåter skapandet av begränsad gemensam egendom (LCP) där endast vissa innehavare har exklusiv användning till. Exklusiva fördelar med LCP kommer med en skuld i form av separata avgifter och sjunkande fondbidrag till Sub-MC för förvaltning och underhåll av LCP. Detta koncept är särskilt användbart i blandad utveckling av strata byggnader för bostäder,kommersiella och detaljhandeln.

enligt den nuvarande regimen tillåter SMA endast Sub-MC att upprättas efter att en MC har bildats. Som sådan bör en MC bildas så snart som möjligt om Sub-MC behöver bildas i en utveckling.

slutsats
som vi kan se är JMB och MC olika även om de ofta felaktigt hänvisas till omväxlande. Att förstå hur varje verk är viktigt eftersom det tillåter oss att uppskatta dos och inte göra av JMB och MC. Nästa gång, när någon hänvisar till en JMB som en MC eller vice versa, kanske du vill korrigera dem artigt.

Datuk Chang Kim Loong är hon. generalsekreterare för National House Buyers Association (HBA).
HBA kan kontaktas på: e-post:
webbplats: www.hba.org.my
Tel: +6012 334 5676

denna berättelse uppträdde först i EdgeProp.my utdragning den 31 januari 2020. Du kan komma åt tillbaka frågor här.