Title Indemnity Insurance

Vad är Title Indemnity Insurance (TII)?

TII är en typ av försäkring som kan införas för att skydda ägaren till en fastighet med en juridisk defekt i sin titel mot potentiell ekonomisk förlust. TII är ett alternativ till att åtgärda felet och, under lämpliga omständigheter _ vanligtvis där det finns låg risk för faktisk förlust _ kan det vara det mest kostnadseffektiva och tidseffektiva sättet att hantera problemet.

medan TII kan införas när som helst, erhålls det oftast som en del av en överlåtelsestransaktion. Defekten i titeln kommer vanligtvis att höjas av köparens advokat som en del av due diligence-processen och en TII kommer att erbjudas av säljaren för att undvika att transaktionen skadas eller försenas.

TII-policyer lockar en engångspremie beräknad enligt fastighetens värde och den upplevda risken. Vanligtvis Premier kostnad i hundratals pounds och är oftast omfattas av säljaren. En TII-policy skyddar fastighetsägaren och deras efterträdare i titeln samt alla hypotekslån med intresse för fastigheten.

vilka titelfel kan täckas av TII?

TII kan ge skydd för ett brett spektrum av defekter i titel. Några vanliga exempel är:

• frånvaro av bygglov, listad byggnad samtycke, byggnad teckningsoption eller färdigställande certifikat med avseende på konstruktion, ändring eller förlängning av en fastighet. Här är TII ett alternativ till att få retroaktivt samtycke och skulle ge ekonomisk ersättning om kommunen skulle vidta verkställighetsåtgärder i framtiden (dvs. kräva att ägaren återlämnar fastigheten till sitt ursprungliga skick eller utför ytterligare arbeten). Beroende på arten av de obehöriga arbetena och när de utfördes kan risken för verkställighetsåtgärder vara avlägsen och TII kommer att ge tillräcklig komfort för en köpare.
• brist på formella rättigheter till tillgång till en fastighet över mark som ägs av en tredje part. Om ägaren av fastigheten hindrades från att ta tillträde, skulle TII-policyn täcka kostnaderna för att erhålla nödvändiga rättigheter till tillgång eller förlust av värdet på fastigheten. TII kan vara lämpligt om tillträde har tagits under ett antal år eller om ägaren till den mark eller väg över vilken tillträde tas är okänd. [Det är värt att notera här att lagliga “föreskrivande” rättigheter till tillgång till en fastighet skapas i Skottland när åtkomst har tagits över en viss rutt från och med rätt, Öppet, fredligt och utan avbrott under en period av minst 20 år.
• ett titelvillkor har brutits av ägaren av en fastighet – till exempel har en “granny flat” byggts i trädgården men lagfarten förbjuder uppförande av något annat än ett skjul eller garage. I det här exemplet skulle ett TII-krav göras om en granne eller annan berörd part framgångsrikt väckte en åtgärd för att genomdriva titelvillkoren så att granny-lägenheten måste tas bort.

saker att komma ihåg / se upp för

TII åtgärdar inte titelfelet _ istället ger det ekonomisk kompensation i händelse av att felet orsakar faktisk förlust.

om en potentiell fordringsägare enligt TII-policyn meddelas om titelfelet kommer policyn sannolikt att ogiltigförklaras. Till exempel bör ägaren av en väg över vilken tillträde tas inte kontaktas i syfte att formalisera tillträdesrättigheter. Om obehöriga ändringar har gjorts bör det inte finnas någon ansökan om retroaktivt samtycke. Om det finns planer på att utveckla fastigheten och kommunen är ‘inbjuden’ till fastigheten för att inspektera det nya arbetet, kommer detta sannolikt att utgöra anmälan.

TII täcker en egenskap i sin nuvarande skepnad och endast för dess nuvarande användning. Det kan dock vara möjligt att införa ytterligare TII vid ett senare tillfälle om status quo ändras. Till exempel, om fastigheten ska utvecklas med resultatet att användningen av en tillfartsväg över vilken det inte finns några formella tillträdesrättigheter kommer att ökas, kan en ändring av befintlig TII krävas.

om du tror att det kan finnas ett krav på TII i samband med en fråga som påverkar din egendom, bör du kontakta din advokat så snart som möjligt och under alla omständigheter innan du närmar dig en tredje part eller till och med diskuterar problemet med andra människor.

för mer information vänligen kontakta din vanliga Brodies kontakt.