värdet av bevarade bygglov

fallet med Hillside Parks Limited v Snowdonia National Park Authority EWHC 2587 (QB) är en användbar påminnelse om att värdet av en platsomfattande bygglov effektivt kan släckas där beviljandet och initiering av efterföljande bygglov har gjort det omöjligt att slutföra den ursprungliga utvecklingen som planerat.

Det var inte ovanligt (men mindre så idag) att se bygglov beviljat för småskalig bostadsutveckling där man förstod att systemet skulle byggas ut tomt för tomt under en längre tidsperiod (i vissa fall över 20 år). Sådana platser eller enskilda tomter kommer då att komma ut på marknaden, säljs med fördel av ett befintligt bygglov. Detta fall är en varning till blivande utvecklare och deras professionella rådgivare om i vilken utsträckning sådana daterade behörigheter faktiskt kan åberopas.

i Hillside-fallet hade endast 41 bostäder av möjliga 401 byggts under perioden mellan 1967 (då bygglov ursprungligen beviljades) och 2017, då en förklaring begärdes och erhölls som bekräftade att de återstående bostäderna lagligen kunde slutföras under det ursprungliga bygglovet.

planeringsmyndighetens utmaning var att den hade beviljat ett antal bygglov på platsen efter 1967 och faktiskt hade mycket lite av det ursprungliga systemet byggts enligt den ursprungliga planen, mycket av det som senare hade godkänts stred mot den planen och det skulle faktiskt och omdöme nu vara omöjligt att slutföra utvecklingen enligt det system som godkändes 1967.

byggherren, som uppfattade ett stort värde i att kunna slutföra de återstående 300+ husen utan att behöva ett nytt beviljande av bygglov, försökte förlita sig på rättspraxis om att där ett bygglov godkände ett antal oberoende utvecklingshandlingar (i detta fall byggandet av kluster av hus), kunde varje handling utföras oberoende av frågan om någon av de andra handlingarna också kunde utföras vid den tiden.

domen, att hitta för myndigheten och mot utvecklaren, var lika pragmatisk som laglig. Domaren ansåg att det ursprungliga bygglovet hade godkänt var ett sammanhängande utvecklingsschema för hela platsen och antingen skulle det utföras enligt det systemet (inklusive en godkänd masterplan) eller så var det inte. domaren trodde inte att bygglovet var för oberoende utvecklingshandlingar, oavsett om det var kluster av hus eller enskilda tomter och så var den rättspraxis som utvecklaren åberopade inte tillämplig. Praktiskt taget hade de mellanliggande arbetena (enligt separata planeringstillstånd) i själva verket nu gjort det omöjligt att bygga ut 1967-systemet som godkänt. Även om det inte utforskas i denna detaljnivå kan det ha varit så att en enskild tomt (kanske föremål för ett individuellt köp av en självbyggare) skulle ha kunnat byggas i enlighet med huvudplanen. Men eftersom bygglovet här relaterade till hela webbplatsen är frågorna inte om delar av det kan anpassas till de ursprungliga planerna utan om utvecklingen som helhet kan slutföras.

domaren kommenterade att det som föreslogs inte var en ‘mindre avvikelse’ från den godkända huvudplanen. Det lämnar tydligt dörren öppen, om bara lite, men varje fall skulle behöva bedömas utifrån dess fakta vid den tiden. På andra håll bör extrem försiktighet utövas i de fall där värdet på en webbplats härrör från en bevarad, men ganska gammal, bygglov och, viktigare, andra samtycken har beviljats och genomförts på platsen under tiden.