Vad är en solnedgångsklausul?

vem gäller solnedgångsklausuler?

användning av sunset-klausulen är öppen för köparen eller säljaren, och endera parten kan välja att åberopa klausulen om utgångsdatumet har gått. När åberopas, det gäller för båda parter.

det finns dock fall där åberopande av klausulen kan vara svårare för en part än den andra. Lagstiftning har antagits i vissa stater för att göra det mer betungande för byggutvecklare att åberopa solnedgångsklausulen. Detta är resultatet av instanser av vissa utvecklare som manipulerar klausulen för att avsiktligt hålla upp utvecklingen tills utgångsdatumet har gått, så att de kan återlista fastigheten till ett högre pris.

När kan en solnedgångsklausul åberopas?

vanligtvis kan en solnedgångsklausul åberopas av endera parten om utgångsdatumet har passerat och villkoren eller kraven i kontraktet inte har uppfyllts. Det är möjligheten för någon av de två parterna att åberopa solnedgångsklausulen, och det händer inte automatiskt.

kan en solnedgångsklausul förlängas?

det är möjligt för två parter att komma överens om att förlänga villkoren i en solnedgångsklausul.

juridisk rådgivning bör dock sökas, och i detta scenario skulle solnedgångsklausulen fortsätta fram till det nya överenskomna datumet. Om kraven i kontraktet fortfarande inte hade uppfyllts, skulle båda parter återigen ha möjlighet att åberopa klausulen och gå bort.

juridiska avgifter

som med alla avtalsförhandlingar kan juridiska avgifter vara en faktor när man åberopar en solnedgångsklausul. Det kommer alltid att vara bra att få juridisk rådgivning i en situation där potentiellt ansvar för stora summor pengar är inblandat.

advokater kan debitera cirka $300 per timme för sina tjänster, och ett standardfastighetsavtal kostar vanligtvis cirka $900 när det förbereds och verkställs av en advokat eller fastighetstransportör. Det skulle vara rimligt att anta att advokater har en standard solnedgångsklausulformulering som kan införas i ett fastighetsavtal om du behöver tid att sälja din nuvarande egendom och att extrakostnaden skulle vara minimal (säg $100). Men om klausulen senare måste åberopas av advokaten för din räkning, kanske du tittar på ytterligare $300 åtminstone.

om du behöver en advokat för att inspektera en solnedgångsklausul som sätts in i ett kontrakt av en leverantör, kan du behöva betala i flera timmar av sin tid om de behöver undersöka leverantörens historia och tillförlitlighet. Detta skulle dock förmodligen vara väl spenderade pengar om du inte kände dig kvalificerad att själv utföra undersökningarna.

hur man använder en solnedgångsklausul

åberopar en solnedgångsklausul innehåller vanligtvis följande steg:

1. Sunset clause ingår i försäljningsavtalet och båda parter undertecknar och godkänner det.
2. utgångsdatum som anges i sunset clause passerar utan att kraven i kontraktet uppfylls.
3. endera parten (köparen eller säljaren) väljer att åberopa klausulen. Meddelande om detta görs vanligtvis skriftligt.
4. när åberopas, båda parter går bort från kontraktet. Eventuella insättningar betalas tillbaka i sin helhet.

risker

i vissa fall kan en solnedgångsklausul missgynna en part eller till och med manipuleras för vinst. De som ingår ett försäljningsavtal med en solnedgångsklausul (eller föreslår en läggas till) bör vara medvetna om de potentiella riskerna.

utvecklare som använder sunset-klausulen för att säga upp kontraktet och sätta fastigheten tillbaka på marknaden till ett högre pris.

• det finns fall där utvecklare medvetet försenar byggandet för att åberopa sunset-klausulen.
• detta kan göra det möjligt för utvecklaren att gå bort från försäljningskontraktet och återlista fastigheten till ett högre pris.
• köpare bör vara medvetna om risken innan de undertecknar någon utveckling utanför planen och söka juridisk rådgivning innan de gör det.
• i genomsnitt är solnedgångsklausulen om utveckling utanför planen cirka 18 månader. Mer än detta kan vara en röd flagga.

leverantörer väljer en annan köpare snarare än att inkludera en solnedgångsklausul i kontraktet.

• om en köpares köp av en fastighet är villkorad av att de först säljer sitt nuvarande hem, kan de be säljaren att inkludera en solnedgångsklausul i försäljningskontraktet.
• även om detta kan vara till köparens fördel, på en het marknad erbjuder det lite incitament till säljaren.
• istället kan säljaren välja att hitta en annan köpare som inte behöver inkludera en solnedgångsklausul i kontraktet.

exempel solnedgångsklausul

här är ett hypotetiskt scenario av en solnedgångsklausul i aktion.

Barry och Georgie har en växande familj och vill flytta till en större plats. Paret äger redan sitt eget hem, men de måste sälja sin plats för att ha råd med något större.

efter otaliga öppet hus helger, paret äntligen hitta en lämplig bostad i en lummig förort med bra skolor. De lägger in ett erbjudande som accepteras av säljaren. Ett försäljningskontrakt upprättas.

att veta att de kommer att behöva sälja sitt nuvarande hem för att ha råd med det nya huset, ber Barry att en solnedgångsklausul ingår i kontraktet om saker inte går enligt planen. Eftersom paret erbjuder ett bra pris och säljaren tidigare hade kämpat för att hitta en köpare, går hon med på att inkludera klausulen och ger paret 90 dagar att sälja sitt hus.

tre månader går och paret har fortfarande inte sålt sitt nuvarande hem. Paret bestämmer sig för att åberopa solnedgångsklausulen och gå bort från kontraktet. Säljaren hittar en annan köpare.

denna information har utarbetats som en vägledning och utgör inte juridisk eller ekonomisk rådgivning. Vi rekommenderar att du söker professionell rådgivning innan du undertecknar eller genomgår kontraktsförhandlingar.