Vad Händer Med Eget Kapital I Avskärmning?

avskärmning är en juridisk process där en långivare försöker återhämta balansen i ett lån från en låntagare som har slutat göra betalningar till långivaren genom att tvinga försäljningen av tillgången som används som säkerhet för lånet.

formellt erhåller en hypotekslån (hypotekslån) eller annan panträtthållare en uppsägning av en hypotekslåntagare (hypotekslån) rättvisa inlösenrätt, antingen genom domstolsbeslut eller genom lag (efter att ha följt ett specifikt lagstadgat förfarande).

vanligtvis får en långivare ett säkerhetsintresse från en låntagare som inteckningar eller pantsätter en tillgång som ett hus för att säkra lånet. Om låntagaren defaults och långivaren försöker återta fastigheten, kan domstolar eget kapital bevilja låntagaren rättvis rätt till inlösen om låntagaren återbetalar skulden. Även om denna rättvisa rättighet finns, är det ett moln på titel och långivaren kan inte vara säker på att de kan återta fastigheten. Därför, genom processen för avskärmning, försöker långivaren att omedelbart avsluta rättvis rätt till inlösen och ta både laglig och rättvis äganderätt till fastigheten i avgift enkel. Andra lien innehavare kan också utestänga ägarens rätt till inlösen för andra skulder, såsom för förfallna skatter, obetalda entreprenörer räkningar eller förfallna homeowner association avgifter eller bedömningar.

hur avskärmning fungerar

när du köper fastigheter (även kallad fast egendom), till exempel ett hem, kanske du inte har tillräckligt med pengar för att betala hela köpeskillingen på framsidan. Du kan dock betala en del av priset med en förskottsbetalning och låna resten av pengarna (som ska återbetalas under kommande år).

hem kan kosta hundratusentals dollar, och de flesta tjänar inte någonstans nära så mycket årligen. Varför är långivare villiga att erbjuda så stora lån? Som en del av låneavtalet godkänner du att fastigheten du köper kommer att fungera som säkerhet för lånet: om du slutar göra betalningar kan långivaren ta fastigheten i besittning för att återkräva de medel de lånade ut.

för att säkra denna rätt har långivaren en lien på din egendom och för att förbättra sina chanser att få tillräckligt med pengar lånar de (vanligtvis) bara om du har ett bra lån till värdeförhållande.

för det första tas förvaltarens arvoden och advokatarvoden från överskottsfonden. Ingår i förvaltarens avgifter är postkostnader, utförda tjänster och arkiveringsavgifter. Därefter fördelar förvaltaren pengar för att betala de skyldigheter som säkras av förtroende, vilket är det återstående saldot på lånet. Efter långivaren betalas, förvaltaren distribuerar medel till alla junior lien innehavare, såsom hem kapital krediter. Slutligen kan husägaren kräva överskottsmedel från eget kapital i fastigheten. Du måste meddela förvaltaren inom 30 dagar efter avskärmningsauktionen för att göra anspråk på överskottsmedel.

vad händer med eget kapital under avskärmning?

hem kapital förblir egendom en husägare även i händelse av en inteckning standard och avskärmning på hemmet. Men avskärmning processen kan äta bort på eget kapital. Följande fem punkter förklara vad hem kapital är, vad som händer med det under avskärmning och alternativ för att skydda.

Vad Är Eget Kapital?

eget kapital är skillnaden mellan det aktuella marknadsvärdet på ditt hem och det belopp du är skyldig på det. Det är den del av ditt hem värde som du faktiskt äger. Till exempel, om du köpte en $200,000 hem med en 20 procent handpenning på $40,000 och ett hypotekslån på $160,000, det egna kapitalet i ditt hem är $40,000.

eget kapital är värdet på fastigheten minus eventuella panträtter eller skulder på den för inteckningar och panträtter. När ditt hypotekslånsbalans sjunker under det beräknade värdet på din fastighet, har du eget kapital i ditt hem. Omvänt, om du är skyldig mer på inteckning än ditt hem är värt, har du inget eget kapital. Om du inte har betydande eget kapital i din egendom, kan du förvänta dig att förlora pengarna under avskärmning processen.

https://www.ascentlawfirm.com/immigration-and-hiring-for-businesses/
https://www.ascentlawfirm.com/dont-trust-divorce-information-on-the-internet/
https://www.ascentlawfirm.com/utah-law-on-returning-a-car/

i avskärmning förblir eget kapital ditt om det finns något att få

avskärmning är en rättslig föregående som följer din vara i standard på ditt bostadslån. Vad som utgör standard varierar med varje lån och med lagarna i varje stat. Men i alla fall, om du inte har gjort ett bestämt antal betalningar, placerar långivaren ditt lån i standard och kan börja avskärmning.

om du inte kan få ny finansiering eller sälja hemmet, kan långivaren sälja hemmet på auktion för vilket pris de väljer. Om hemmet inte säljer på auktion kan långivaren sälja hemmet genom en fastighetsmäklare.

kom ihåg att eget kapital är vad du äger av ditt hem värde. I något av ovanstående fall, om huset säljs och det finns pengar kvar efter lånet och alla avgifter och påföljder betalas, det är eget kapital och det är ditt.

avgifter skärs i det

ditt eget kapital minskas innan avskärmning börjar. För de flesta bostadslån finns det sena betalningsstraff. Så om du är sen på ditt lån och det går in i standard, till exempel efter fyra månaders missade betalningar, läggs förseningsbetalningarna för dessa månader till det totala lånebeloppet och kommer att subtraheras från intäkterna från någon försäljning. Det minskar ditt eget kapital.

dessutom kan långivaren ta ut avgifter i samband med behandling av sena betalningar, deklarationen av fallissemang, avskärmning förfaranden och kostnader för försäljning mot ditt eget kapital. Detta kan uppgå till tiotusentals dollar, som kommer att dras från något skyldig dig efter en avskärmning försäljning.

låga hem bedömningar minska det

om ditt hem går in i avskärmning, långivaren kommer att ha hem bedömas för en auktion försäljning. Vanligtvis kommer en långivare att acceptera ett erbjudande om 90 procent av hemmets beräknade värde. Långivare vill inte äga ditt hem, särskilt om det är en tid av sjunkande hem värden. Det är typiskt för långivarna att acceptera låga hemvärderingsvärden så att hemmet kommer att sälja på auktion och inte behöva listas med en agent. Det reducerade värderingsvärdet innebär ett lägre försäljningspris som ger en lägre summa pengar kvar efter lånet och avgifterna betalas.

när du utestänger får du fortfarande dina pengar, om det finns någon

Okej, låt oss prata igenom ett scenario. Du köpte ett hus 15 år och fick en 30-årig inteckning. Du förlorade ditt jobb 6 månader sedan och har halkat efter på dina betalningar. Du bestämmer att avskärmning är det bästa alternativet för dig.

du har en massa eget kapital på hemmet och värdet på ditt hem har långsamt ökat under de senaste 15 åren. Så låt oss säga att du köpte den för 200 000 dollar, och nu värderar den till 265 000 dollar. Du har varit en trogen inteckning betalare för 15 år och bara skyldig drygt $120.000 på hemmet. Tja, det betyder att du har $ 145,000 i eget kapital på hemmet.

nu när du utestänger, tycker du inte att du borde få tillbaka pengarna? Det skulle bara vara meningsfullt.

okej, först och främst, eftersom du är så bakom på din inteckning, du har förseningsavgifter. De slutar påverka ditt eget kapital. Med dessa avgifter som påverkar eget kapital, ditt eget kapital kommer att börja minska. Så, om vi använder ovanstående scenario, låt oss säga att de sena avgifterna motsvarar $10,000. Du har nu bara $ 135,000 i eget kapital.

Utöver dessa avgifter kostar processen att utestänga faktiskt också pengar. Så börjar du förlora mer och mer av ditt eget kapital. Detta kan vara upp till $20,000, vilket ger dig bara $115,000 i eget kapital.
Hemvärderingen

när ett hem går upp för avskärmning, vill långivaren ofta ta de lägsta värderade värdena. På så sätt kan de sälja hemmet snabbt. Så låt oss säga att det lägsta värderade värdet på ditt hem slutar bli $ 250,000 nu. Tja, det är en minskning på 15 000 dollar i ditt eget kapital. Du tittar nu på $ 100,000 i eget kapital.

utöver det kommer långivaren vanligtvis att ta ett erbjudande om endast 90% av det beräknade värdet så att de snabbt kan sälja hemmet. Så säljer huset sedan för 225 000 dollar. Detta skulle lämna dig med endast $ 75,000 i eget kapital.

alternativ att överväga

som du kan se, förlorade du bara hälften av ditt eget kapital genom att gå vidare med din avskärmning. Men tänk om vi sa att det fanns ett annat sätt? Du kan sätta ditt hus på marknaden med en fastighetsmäklare och sälja huset innan avskärmning försäljning. Detta skulle vara bäst eftersom du kan skydda och få ditt eget kapital från din egendom. Om du inte vill sälja, titta på att lämna in ett konkursfall. Du kan lämna in ett kapitel 7 eller ett kapitel 13 konkurs fall som kommer att stoppa avskärmning.

innan inför avskärmning, refinansiera ditt lån till en överkomlig betalning om du kan eller dra nytta av ett lån modifiering program. Om detta inte är möjligt, sälj bostaden så snart du kan. Genom att sälja hemmet minskar du de avgifter och påföljder du är skyldig, ställer in priset själv som du vill sälja och undviker de juridiska kostnaderna för avskärmning. Allt detta kan lägga till det kapital du tar ut ur ditt hem.

konsekvenser av avskärmning

det största problemet med att gå igenom avskärmning är naturligtvis det faktum att du kommer att tvingas ut ur ditt hem. Du måste hitta en annan plats att bo, och processen är stressande (bland annat) för dig och din familj.

avskärmning kan också vara dyrt. När du slutar göra betalningar, kommer din långivare att debitera påföljder och juridiska avgifter, och du kan betala juridiska avgifter ur fickan för att bekämpa avskärmning. Eventuella avgifter som läggs till ditt konto kommer att öka din skuld till långivaren, och du kan fortfarande vara skyldig pengar efter att ditt hem har tagits och sålts om försäljningsintäkterna inte är tillräckliga (känd som brist).

avskärmning kommer också att skada din kredit poäng. Dina kreditupplysningar kommer att visa avskärmning, som kredit scoring modeller kommer att se som en negativ signal. Du har svårt att låna för att köpa ett annat hem i flera år (även om du kanske kan få vissa statliga lån inom ett till två år), och du har också svårare att få prisvärda lån av något slag. Dina kreditpoäng kan också påverka andra delar av ditt liv, till exempel (i begränsade fall) din förmåga att få ett jobb eller dina försäkringsräntor.

låt oss säga att du äger ett hem för närvarande värderas till $500,000, att du är skyldig $200,000 på det, och att du har en 6% lån. Nu, av någon anledning, kan du inte göra betalningarna, och av någon anledning säljer du inte medan du har möjlighet före förvaltarens auktion.

i Kalifornien kommer du att vara fyra månader bakom innan meddelandet om standard händer. Så det är fyra betalningar på $1200. Dessutom, när du är femton dagar för sent du är skyldig en 4% straff, eller $48, och när du är trettio dagar för sent, de missade betalningar börjar upplupna ränta. Så vid den tidpunkt då meddelandet om standard är möjligt, är du skyldig $204,777.83.

från meddelande om standard till meddelande om förvaltarens försäljning är ytterligare 60 dagar, men innan det händer kommer banken att slå dig med $10 000 till $15 000 i administrativa avgifter för att gå in i standard. Kontrollera ditt kontrakt; Det är där inne. Låt oss säga $12,000, och nu är du skyldig $216,777.

Lägg till ytterligare två månader av brottsliga betalningar och påföljder från och med 15 dagar efter. Så när auktionen faktiskt händer, är du skyldig 219 447 dollar. Dessutom, för att göra auktionen hända, de kommer att debitera dig om en annan $15,000. Detta täcker kostnaderna för att få auktionen att hända, varav den mest anmärkningsvärda är bedömningen. Vid denna tidpunkt är du skyldig 234 447 dollar.

bedömningen har särskilt omnämnande. Det finns inte bara nolltryck för att få ett bra värde, banken vill att bedömningen ska komma i trevligt och lågt. De vill att fastigheten ska sälja på auktion, och om maximera chansen att sälja på auktion. Då och då frågor om låga bedömningar på förvaltare försäljning drabbade platsen. Det korta svaret är Microsoft Standard: “Det är inte ett fel, det är en funktion!”och från bankens synvinkel är det. Så även om fastigheten kan sälja för $500,000 i normala saker, kan bedömningen komma in på $440,000, vilket innebär att någon måste bjuda $396,000 för att köpa fastigheten på auktion. Bedömningen kan vara ännu lägre, men låt oss säga 440 000 dollar.ingen bjuder 90% av bedömningspriset, och sedan äger de det och måste gå igenom rigmarolen att anställa en agent och sälja den. Så att bedömningen kommer att komma in så lågt som är rimligt.

Foreclosure Real Estate Attorney gratis konsultation

när du behöver hjälp med en avskärmning, tyst titelfall, utvisning, gränstvist eller annan fastighetsrätt, Ring Ascent Law LLC för din GRATIS konsultation (801) 676-5506. Vi vill hjälpa dig.

om författaren

människor som vill ha mycket tjur går till en slaktare. Människor som vill ha resultat som navigerar i ett komplext juridiskt område går till en advokat som de kan lita på. Det är där jag kommer in. Jag är Michael Anderson, en advokat i Salt Lake-området med fokus på behoven hos den genomsnittliga Joe som vill ha ett bättre liv för honom och hans familj. Jag är advokaten du kan lita på. Jag växte upp i Utah och älskar det här. Jag är en far till tre, en make till en, och en entreprenör. Jag förstår de känslor av glädje som var och en av dessa roller ger, och jag förstår känslan av besvikelse, rädsla och ånger när saker går fel. Jag gick på University of Utah där jag fick en B. A. examen i 2010 och en JD i 2014. Jag har fokuserat min praktik i testamenten, truster, fastigheter, och affärsjuridik. Jag älskar spänningen att hjälpa kunder att säkra sin framtid och lämna ett verkligt arv till sina barn. Tyvärr när problem uppstår med familjer. Jag övar också familjerätt, med fokus på att hålla relationer mellan de snart Ex civila till förmån för sina barn och låta båda gå snabbt med huvudet högt. Innan du oroar dig för mycket för att förlora allt du har arbetat för, innan du tillåter dig att bli mobbad av din snart ex, innan du tappar ytterligare en tår i tystnad, ring mig. Jag är advokaten du kan lita på.