co se stane na konci komerčního pronájmu?

pro mnoho podniků je mít obchodní prostory nezbytným prvkem úspěšného podnikání. Z tohoto důvodu podniky věnovat velkou pozornost při výběru prostor-výběr správného umístění s požadovaným zařízením a za správnou cenu. Je proto zásadní, aby při ukončení komerčního pronájmu byly podniknuty určité kroky k zajištění toho, aby nájemci, kteří chtějí pokračovat v obsazování svých obchodních prostor, neztratili své právo tak učinit.

s výhradou některých omezených výjimek lze komerční pronájmy v Anglii a Walesu rozdělit do dvou kategorií: ty, které využívají ustanovení o zabezpečení držby v zákoně o pronajímateli a nájemci z roku 1954 (“zákon”) – uvnitř zákona – a ty, které byly výslovně vyloučeny ze zákona – mimo zákon. Kroky, které je třeba podniknout na konci komerčního pronájmu, do značné míry závisí na tom, zda je nájem uvnitř nebo vně zákona.

nájmy uvnitř zákona

pokud je nájem poskytnut uvnitř zákona, zákon stanoví, že se na konci doby pronájmu automaticky obnoví. Nájemce má prý “jistotu držby”. Nájem může ukončit pouze pronajímatel nebo nájemce, který podává správnou formu výpovědi ve správný čas.

je-li nájem poskytnut uvnitř zákona, může pronajímatel znovu získat majetek za určitých okolností. Patří sem tam, kde:

• pronajímatel požaduje nemovitost zpět buď pro účely rozvoje, nebo pro osobní zaměstnání; nebo
• nájemce má v minulosti neplacení nájemného nebo byl v trvalém porušování smluv; nebo
• prostory byly rozděleny podnájmem na několik jednotek a celá nemovitost by přikázala vyšší nájemné, pokud by byla společně pronajata.

pronajímatel by musel podat oznámení s uvedením těchto důvodů a za určitých okolností poskytnout důkazy na podporu těchto důvodů. Je spravedlivé říci, že tyto důvody nejsou vždy snadné prokázat a existuje mnoho sporů, které pomáhají stanovit základní pravidla pro určení.

pokud pronajímatel i nájemce souhlasí s obnovením nájmu, může kterákoli ze stran zahájit proces obnovy postupem stanoveným v zákoně.

pokud je proces obnovy zahájen, musí být mezi stranami dohodnuty podmínky nového pronájmu. Obecně řečeno, nájemce, který obnovuje svůj nájem, má nárok na podmínky přinejmenším stejně výhodné jako podmínky obsažené v jeho stávajícím nájmu, včetně nájemného, který je v souladu se současným trhem. Pokud se pronajímatel a nájemce nemohou společně dohodnout na podmínkách nového nájmu, včetně toho, co by mělo být nové nájemné, může být u soudu podána žádost o stanovení těchto podmínek. Nájemce má právo zůstat v majetku za podmínek jejich stávajícího pronájmu, zatímco tyto nové podmínky jsou sjednány.

pokud zákonný proces obnovy v zákoně nebyl spuštěn datem vypršení platnosti nájmu, nájem bude pokračovat automaticky a nájemce může zůstat v zaměstnání za stejných podmínek. Pokud by si pak přála vyklidit, může tak učinit alespoň 3 měsíce předem. Pronajímatel mohl toto povolání ukončit na základě výše uvedených důvodů.

pronájmy mimo zákon

pokud byl zákon výslovně vyloučen, takže neexistuje žádná jistota držby, tj. žádné právo zůstat v nájmu na konci období, je postavení nájemce zranitelné, pokud jakékoli pokračující zaměstnání nebylo upraveno před koncem období. Nájemce by mohl být vystaven riziku ztráty svých obchodních prostor na malé nebo žádné upozornění a čelit neplánovaným nákladům na přemístění do dočasného a někdy nevhodného nebo dražšího ubytování, než najde správné nové místo.

pro pronajímatele bude také nejistota, zda bude tok příjmů z pronájmu pokračovat.

stejně jako u nejsložitějších a nejisté situace, to je nejlepší, aby se zabránilo dostat se do nich v první řadě a oba pronajímatelé a nájemníci by měli zajistit, že přemýšlet o procesu obnovy v dostatečném předstihu před datem ukončení pronájmu. Pokud nebyla uzavřena nová nájemní smlouva, před koncem funkčního období, nájemci, kteří si přejí zůstat v zaměstnání, by měli zvážit sjednání kratší nájemní smlouvy nebo licence se svými pronajímateli,které lze rychle zavést. To by dokumentovalo právo zůstat v zaměstnání po uplynutí doby platnosti nájmu.

v obou scénářích, ať už je nájem uvnitř nebo vně zákona, by nájemce, který přichází na konci svého pronájmu, měl zahájit jednání s pronajímatelem nejméně 6 až 12 měsíců před konečným datem, aby se zajistilo, že je dostatek času na to, aby každá strana stanovila pozici, dosáhla dohody, pokud je to možné, a doplnila právní dokumentaci k úpravě jakéhokoli povolání, které bude pokračovat.

aby se zabránilo přistižení, měl by nájemce zvážit:

• kontrola a vedení poznámky o datu(y) jeho pronájmu(y);
• přezkoumání a poradenství ohledně toho, zda je tento nájem sjednán uvnitř nebo vně zákona;
• vyhledání rady v rané fázi k potvrzení kroků, které bude třeba podniknout.

pronajímatelé nebo nájemníci, kteří hledají radu ohledně jejich komerčního pronájmu, by měli mluvit s právníkem v oblasti komerčních nemovitostí, aby zjistili nejlepší způsob, jak postupovat.

Chcete-li prodiskutovat tyto další nebo jiné požadavky na komerční nemovitosti, kontaktujte Lily Meyer, Associate Solicitor v týmu Commercial Property na čísle 020 8614 4590 nebo e-mailem na . Další informace o komerčních nemovitostech naleznete zde.

další články z lednového zpravodaje