mitä tapahtuu kaupallisen vuokrasopimuksen päättyessä?

monille yrityksille liiketilojen omistaminen on olennainen osa menestyvän yrityksen pyörittämistä. Tästä syystä yritykset ovat erittäin varovaisia valitsemalla toimitilat-valitsemalla oikea sijainti tarvittavat tilat ja oikealla hinnalla. Siksi on olennaisen tärkeää, että vuokrasopimuksen päättyessä ryhdytään tiettyihin toimiin sen varmistamiseksi, että vuokralaiset, jotka haluavat jatkaa toimitilojensa miehitystä, eivät menetä oikeuttaan siihen.

joitakin rajoitettuja poikkeuksia lukuun ottamatta kaupalliset vuokrasopimukset Englannissa ja Walesissa voidaan jakaa kahteen luokkaan: vuokranantajan ja vuokralaisen vuoden 1954 lain (“the Act”) mukaisiin vakuusmääräyksiin – lain sisällä – ja niihin, jotka on nimenomaisesti jätetty lain ulkopuolelle – lain ulkopuolella. Kaupallisen vuokrasopimuksen päättyessä toteutettavat toimenpiteet riippuvat paljolti siitä, onko vuokrasopimus lain sisä-vai ulkopuolella.

lain sisäiset vuokrasopimukset

jos lain mukainen vuokrasopimus on myönnetty, lain mukaan vuokrasopimus uusitaan automaattisesti vuokra-ajan päättyessä. Vuokralaisella sanotaan olevan”hallintaoikeuden turva”. Vuokrasopimuksen voi purkaa vain se, että joko vuokranantaja tai vuokralainen antaa oikean ilmoituksen oikeina aikoina.

kun vuokrasopimus on myönnetty lain puitteissa, vuokranantaja voi saada kiinteistön takaisin haltuunsa vain tietyissä olosuhteissa. Näitä ovat muun muassa:

• vuokranantaja vaatii kiinteistön takaisin joko kehittämistarkoituksessa tai henkilökohtaiseen käyttöön; tai
• vuokralainen on jättänyt vuokranmaksun maksamatta tai on jatkuvasti rikkonut sopimuksia; tai
• tilat on jaettu alivuokraamalla useiksi yksiköiksi ja koko kiinteistöstä perittäisiin korkeampi vuokra, jos se vuokrattaisiin yhdessä vuokrasopimuksessa.

vuokranantajan olisi annettava ilmoitus, jossa mainitaan nämä perusteet, ja tietyissä olosuhteissa esitettävä todisteet näiden perusteiden tueksi. On kohtuullista sanoa, että näitä perusteita ei ole aina helppo todistaa, ja monet kiistat ovat auttaneet määrittelyä koskevien pelisääntöjen laatimisessa.

jos sekä vuokranantaja että vuokralainen suostuvat vuokrasopimuksen uusimiseen, kumpi tahansa osapuoli voi aloittaa uusimisen noudattamalla laissa säädettyä menettelyä.

jos uudistusprosessi aloitetaan, on osapuolten sovittava uuden vuokrasopimuksen ehdoista. Yleisesti ottaen vuokrasopimustaan uusiva vuokralainen on oikeutettu vähintään yhtä edullisiin ehtoihin kuin nykyisen vuokrasopimuksen ehdot, mukaan lukien nykyisten markkinoiden mukainen vuokra. Jos vuokranantaja ja vuokralainen eivät voi yhdessä sopia uuden vuokrasopimuksen ehdoista, mukaan lukien siitä, mikä uuden vuokran tulisi olla, voidaan hakea tuomioistuimelta näiden ehtojen määrittämistä. Vuokralaisella on oikeus pysyä kiinteistössä voimassa olevien vuokrasopimustensa ehtojen mukaisesti, kun näistä uusista ehdoista neuvotellaan.

jos lain mukainen uusimisprosessi ei ole käynnistynyt vuokrasopimuksen päättymispäivään mennessä, vuokrasopimus jatkuu automaattisesti ja vuokralainen voi jatkaa ammatissa samoin ehdoin. Jos se sitten haluaa poistua, se voi tehdä sen vähintään kolmen kuukauden varoitusajalla. Vuokranantaja voisi irtisanoa kyseisen ammatin edellä esitetyillä perusteilla.

lain ulkopuoliset vuokrasopimukset

jos laki on nimenomaisesti suljettu pois siten, että vuokraturvaa ei ole eli ei ole oikeutta jäädä vuokrasopimukseen kauden päättyessä, vuokralaisen asema on haavoittuva, jos jatkuvaa ammattitoimintaa ei ole laillistettu ennen toimikauden päättymistä. Vuokralaisella voi olla riski menettää liiketilansa vähäisellä tai olemattomalla varoitusajalla, ja hänelle voi aiheutua budjetoimattomia kustannuksia siirrosta tilapäiseen ja joskus sopimattomaan tai kalliimpaan majoituspaikkaan ennen oikean uuden sijainnin löytämistä.

vuokranantajalle jää myös epävarmuutta siitä, jatkuuko vuokratulovirta.

kuten kaikkein monimutkaisimmissa ja epävarmimmissa tilanteissa, niihin ei kannata ylipäätään ajautua, ja sekä vuokranantajien että vuokralaisten tulisi varmistaa, että he miettivät uusimista hyvissä ajoin ennen vuokrasopimuksen päättymispäivää. Jos uutta vuokrasopimusta ei ole solmittu, ennen toimikauden päättymistä ammatikseen haluavan vuokralaisen kannattaa harkita lyhyemmän vuokrasopimuksen tai toimiluvan neuvottelemista vuokranantajansa kanssa, joka voidaan ottaa käyttöön nopeasti. Tämä dokumentoisi oikeuden jäädä ammattiin vuokrasopimuksen päättymispäivän jälkeen.

kummassakin tapauksessa, riippumatta siitä, onko vuokrasopimus lain puitteissa vai sen ulkopuolella, vuokrasopimuksensa päättymässä olevan vuokralaisen olisi aloitettava neuvottelut vuokranantajan kanssa vähintään 6-12 kuukautta ennen päättymispäivää sen varmistamiseksi, että on riittävästi aikaa vahvistaa kummankin osapuolen kanta, tehdä sopimus mahdollisuuksien mukaan ja laatia oikeudelliset asiakirjat, joilla voidaan säännönmukaistaa mahdollinen ammattitoiminta.

välttääkseen kiinnijäämisen vuokralaisen kannattaa harkita:

• tarkastetaan ja pidetään kirjaa vuokrasopimuksen päättymispäivästä;
• tarkistetaan ja annetaan neuvoja siitä, onko vuokrasopimus tehty lain puitteissa vai sen ulkopuolella;
• pyydetään neuvoja varhaisessa vaiheessa tarvittavien toimenpiteiden vahvistamiseksi.

vuokranantajien tai vuokralaisten, jotka etsivät neuvoja kaupalliseen vuokraukseen, on puhuttava Liikekiinteistöjen asianajajan kanssa selvittääkseen, mikä on paras tapa edetä.

jos haluat keskustella tästä tai muista liikekiinteistövaatimuksista, ota yhteyttä Lily Meyeriin, Liikekiinteistöjen asianajajaan numeroon 020 8614 4590 tai sähköpostitse . Jos haluat lisätietoa kaupallisesta kiinteistöstä, klikkaa tästä.

muut tammikuun tiedotuslehden artikkelit