porozumění třídě a vs. B vs. C Multi Family Real Estate

další faktory, které je třeba zvážit

typy rezidenčních nájemních nemovitostí

Dotkli jsme se toho krátce výše, ale pojďme rozvést: je třeba rozlišovat mezi “rezidenčními” nájemními nemovitostmi a “komerčními” více rodinnými nemovitostmi. Rezidenční pronájem typy nemovitostí zahrnují 1-4 jednotkové nájemné, včetně rodinných domů, byty a měšťanské domy, které jsou zakoupeny jednotlivcem a poté pronajaty někomu jinému.

tyto 1-4 jednotky nespadají do stejné kategorie vícečlenného bydlení jako komerční typy výrobků, o nichž se zde dnes diskutuje, protože jsou klasifikovány pro účely půjček jako všechny ve stejné kategorii jako rodinné nemovitosti.

související: 7 Způsoby, jak můžete investovat do komerčních nemovitostí Online

proto, ačkoli vlastnosti se dvěma až čtyřmi jednotkami spadají do klasifikace více rodin, protože jak název napovídá, v jedné budově je více bytů, budovy se čtyřmi nebo méně jednotkami jsou obecně považovány za” rezidenční ” nájemní nemovitosti, protože jsou způsobilé pro financování rezidenčních bank.

vlastnosti s pěti nebo více jednotkami jsou považovány za “komerční” vlastnosti, a proto musí získat komerční dluh. Podmínky pro rezidenční dluh jsou obvykle příznivější než podmínky pro komerční dluh, druhý je obecně alespoň 50 bazických bodů vyšší než sazby uvedené pro rezidenční nemovitosti.

jaká jsou rizika investování do každé kategorie?

stejně jako je tomu u jakékoli investice, související s nemovitostmi nebo ne, existují rizika spojená s investováním do každé “třídy” nemovitostí s více rodinami, včetně:

• třída A: jedním z největších rizik s investováním do třídy a je jedním z nadměrné nabídky.

vzhledem k tomu, že trh posiluje během realitních cyklů, cena pozemků se zvyšuje stejně jako náklady na výstavbu. Jak se hodnoty půdy zvyšují, jediným způsobem, jak uzavřít obchody “tužkou”, je upsat je na stále rostoucí nájemné, což obvykle znamená za předpokladu, že přinesou nájemné typu třídy A.

to zase znamená, že vývojáři potřebují stavět pouze bytové domy třídy a, aby zůstali v podnikání jako vývojáři. To vede k nadměrné nabídce a s tím spojeným odpisům nájemného, když trhy klesají.

existuje také riziko v době konjunktury-protože luxusní nájemníci mají často možnost koupit si vlastní bydlení a ne pronajmout, když jsou dobré časy, riskujete, že budete hrát druhé housle na rostoucí ceny bydlení. Během nedávné pandemie COVID-19 jsme toho trochu viděli, protože Luxusní byty v hustých městských oblastech sedí prázdné, zatímco nájemci na podpatku uprchli na předměstí.

• třída B: jedním z rizik spojených s investováním do nemovitostí třídy B je Hrozba hospodářské soutěže.

pokud se na trh dostane příliv nových rodinných domů třídy A, stávající inventář třídy A by mohl být zařazen do kategorie B, čímž by se vytvořila zvýšená konkurence pro bydlení třídy B. Sekundární riziko investování do třídy B multi rodina nemá prostředky potřebné k udržení majetku, jak stárne, a / nebo k provedení podnikatelského plánu investorů, aby majetek do třídy a status, pokud to byl někdy záměr.

některá z těchto rizik mohou být zmírněna správným umístěním, ale na konci dne musíte být schopni přilákat ty správné nájemníky – bez výhod nejlepšího vybavení nebo nejvybranějšího místa – které může být náročné na kapitál a čas a trochu skličující, když se nedíváte na stejné zisky z nuceného zhodnocení, které můžete vidět z nemovitosti třídy C nebo nejkvalitnějších nájemců, jako byste mohli najít u nemovitosti třídy A.

• Třída C: Největší dvě rizika pro investice do nemovitostí třídy C jsou náklady na opravy a údržbu v průběhu času a nižší úvěrová a zaměstnanecká stabilita nájemců.

tyto budovy obvykle potřebují nejvíce práce a hrozí, že se stanou funkčně zastaralými, pokud vlastník neprovede potřebné investice. Druhé riziko pro investice do třídy C multi family, kvalita nájemce bazénu, který má tendenci být nižší příjem a potenciálně nejvyšší riziko nezaplacení nájemného (a tedy vystěhování), může být zvláště špatně výrazný během ekonomických poklesů.

nájemci v budovách třídy C bývají méně placenými pracovníky, kteří jsou náchylnější k propouštění, když se celková ekonomika dostane do recese. Vlastnosti třídy C přikazují nižší nájemné než podobně jmenované vlastnosti třídy B a nebudou mít stejný druh vybavení jako vlastnosti třídy a nebo B.

mnohokrát mají noví investoři do nemovitostí třídy C problémy s nuceným zhodnocením nemovitosti. Nucené zhodnocení označuje kroky, které jednotliví investoři podniknou ke zlepšení hodnoty nemovitosti-věci jako renovace, implementace podnikatelského plánu, efektivnější marketing, snížení volných pracovních míst atd. To je v rozporu s přirozeným zhodnocením, což je míra, kterou nemovitost oceňuje v hodnotě na základě tržních sil.

Správa jakékoli třídy majetku má problémy, ale správa projektu třídy C sama o sobě může být neuvěřitelně časově náročný proces. Investoři, kteří chtějí těžit z vysokých výnosů nabízených vlastnostmi třídy C, ale nemají čas ani touhu dostat se do zákopů, mohou pracovat s profesionálním vedením, aby se postarali o zvedání těžkých břemen. Přesto se Kompetentní vlastník nebude při kontrole nemovitosti zcela spoléhat na správcovskou společnost třetí strany, ale bude do určité míry aktivní, zejména pokud jde o identifikaci oblastí pro zlepšení a zabezpečení majetku.

související: měli byste investovat do nemovitosti třídy C?

jaké jsou potenciální výhody investování do každé kategorie?

Navrhli jsme několik výhod investování do nemovitostí s více rodinami obecně, ale existují specifické výhody investování do každé třídy nemovitostí, včetně:

• třída A: tyto vlastnosti jsou obecně nejhezčí a nejnovější parta, a proto mají tendenci potřebovat méně údržby.

třída A multi family má také tendenci přilákat nejžádanější nájemce, jako jsou šestimístné příjmy a dlouhodobí nájemci ochotní zaplatit prémii za život v těchto atraktivních vlastnostech.

vzhledem k tomu, že máte co do činění s náročnějšími nájemci, budou spotřebiče, příslušenství a stavební prvky při nákupu nemovitosti třídy a novější, takže účty za opravy a výměny budou menší – alespoň zpočátku.Vzhledem k tomu, že vlastnosti třídy a mají tendenci sedět v žádoucích oblastech, většina vaší počáteční due diligence je již hotová – alespoň pokud jde o oblast.

očekávejte, že tyto nemovitosti budou sedět v oblastech s dobrým přístupem k dopravě, ať už ve formě pěších čtvrtí, blízkosti pracovních center nebo v blízkosti nákupních a maloobchodních oblastí.Kromě toho, když (nebo pokud) přijde čas na prodej-pravděpodobně budete mít mnohem větší skupinu kupujících, kteří chtějí získat nemovitost-mnoho investorů ignoruje vlastnosti B A C, aby se zaměřili pouze na třídu A, buď nechtějí další riziko, nebo nezbytnou práci pro generování potenciálně vyšších výnosů-ať tak či onak, usnadňuje vám život, když přijde čas na prodej.

• třída B: hlavním přínosem pro investování do nemovitostí třídy B je to, že tyto vlastnosti mají tendenci být vysoce odolné během ekonomických cyklů.

v Luxusnější, třída B multifamily přitahuje různorodou skupinu nájemců – a to jak ti, kteří si mohli dovolit třídy a nemovitostí, ale jsou více náklady vědomé, stejně jako ti, kteří vydělávají méně, ale jsou ochotni marnotratnost na vybavení zahrnuté v třídě B majetku. Na trhu dolů, nájemci třídy a často uvolní své jednotky a přestěhují se do nemovitostí třídy B jako způsob, jak ušetřit peníze.

další výhodou nemovitosti třídy B je to, že pokud je dobře umístěna, může být nemovitost často uvedena do stavu třídy a promyšlenými renovacemi. Vlastnosti třídy B bývají mezi 10-20 lety, i když to není tvrdé a rychlé pravidlo. Vlastnosti třídy A se po určité době obvykle stanou vlastnostmi třídy B, pokud se v objektu neprovádí důsledná renovace a obnova – cyklus obvykle přechází ze třídy A do třídy B do třídy C, i když znovu, to není zasazeno do kamene.

tyto vlastnosti jsou dobře udržované, s několika odloženými problémy s údržbou. Povrchové úpravy a příslušenství na pozemku bývají nadprůměrné,ale obvykle nejsou úplně nové. Sedí ve čtvrtích, které jsou většinou střední nebo dělnické třídy, s nadprůměrnými školními obvody a poměrně nízkou mírou kriminality. Všechny tyto faktory přispívají k jakémukoli “Zlatovláskovému efektu”, kde získáte mnoho výhod třídy a, bez Prémiové cenovky

• třída C: největším tahem třídy C multi family je její cenový bod, protože je nejdostupnější z tříd nemovitostí, a proto apeluje na nejširší škálu investorů.

především jsou nemovitosti třídy C často dostupné za výhodné ceny, což může být dar z nebes v mnoha vysokých životních nákladech městských oblastech, kde ceny rostly mimo dosah mnoha investorů.

to znamená, že investoři mohou získat více nemovitostí s potenciálem generovat vyšší peněžní tok než jiné třídy bytového domu.Vzhledem k tomu, že vlastnosti třídy C jsou obvykle příležitostmi s přidanou hodnotou, s nízkými pořizovacími náklady a vysokým potenciálem ke zlepšení ziskovosti, mohou investoři generovat více peněžních toků z nemovitosti třídy C než u jiné třídy nemovitostí s vyššími náklady na pořízení, údržbu a správu.

vlastnosti třídy C mají nižší pořizovací náklady, což znamená, že může být snazší těžit z úspor z rozsahu s portfoliem nemovitostí třídy C.Často mají potenciál těžit z nuceného zhodnocení, což je, když investoři a vývojáři přidávají hodnotu projektu ke zvýšení peněžních toků, snížení neobsazenosti, a tak zvýšit celkovou hodnotu dané nemovitosti. Obvykle existuje více prostoru pro přidání hodnoty s vlastností třídy C, protože za předpokladu, že sousedství může tolerovat upgrade, mohou být vylepšeny na vlastnosti třídy B nebo dokonce třídy A, zatímco vlastnosti třídy a mají obvykle relativně malý potenciál směrem nahoru a jsou nejčastěji nakupovány výhradně pro výnos.

vzhledem k tomu, že vlastnosti třídy C mají nižší pořizovací náklady než obdobně uváděné budovy ve třídách a, A B a provozní náklady mohou být vyšší kvůli dalším vrstvám řízení, které jsou často nutné k udržení stabilizované budovy třídy C.To může tlumit relativní výnosy, ale celkově, vlastnosti třídy C jsou pro investory méně žádoucí-určitě mají malý nebo žádný zájem o institucionální investory – takže sazby stropů jsou obecně vyšší, což znamená, že výnosy pro investory budou vyšší.

mají větší potenciál ke zlepšení nájemného i úrovně obsazenosti, takže možnost zvýšit kapitálové zisky může být výraznější než ve třídě B nebo třídě A, kde může být menší potenciál přidat hodnotu.Někdo, kdo chce poprvé investovat do multi family, by mohl začít investováním do třídy C. v průběhu času mohou nemovitost vylepšit, možná uvedení do stavu třídy a nebo B, a poté nemovitost prodat za účelem zisku – zisky, které pak mohou být reinvestovány do hezčího, novější nemovitost s více rodinami, pokud se tak investor rozhodne.