Compreensão Classe A vs. B vs. C Multi Família Real Estate

Outros Fatores a Considerar

tipos de imóveis residenciais

abordamos isso brevemente acima, mas vamos elaborar: há uma distinção a ser feita entre Imóveis “residenciais” e imóveis “comerciais” multifamiliares. Os tipos de propriedades de aluguel residencial incluem aluguel de 1-4 unidades, incluindo casas unifamiliares, condomínios e moradias que são compradas por um indivíduo e depois alugadas para outra pessoa.

estas propriedades unitárias 1-4 não se enquadram na mesma categoria de habitação multifamiliar que os tipos de produtos comerciais discutidos aqui hoje porque são classificados para fins de empréstimo como estando todos na mesma categoria que propriedades unifamiliares.

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Portanto, apesar de propriedades com dois a quatro unidades de cair dentro de multi-classificação de famílias, porque como o nome implica, existem vários apartamentos dentro de um único edifício, edifícios com quatro ou menos unidades são geralmente considerados como “residencial” propriedades de aluguel, porque eles são elegíveis para uso residencial de financiamento bancário.

propriedades com cinco ou mais unidades são consideradas propriedades “comerciais” e, portanto, devem obter dívida comercial. Os termos da dívida residencial são tipicamente mais favoráveis do que os termos da dívida comercial, sendo este último geralmente pelo menos 50 pontos base superiores às taxas citadas para propriedades residenciais.Quais são os riscos de investir em cada categoria?

Como é o caso com qualquer investimento, imobiliária ou não, há riscos associados com o investimento em cada “classe” de multi-familiar de imóveis, incluindo:

• Classe A: Um dos maiores riscos com a investir em Classe A é um excesso de oferta.

à medida que o mercado se fortalece durante os ciclos imobiliários, o preço da terra aumenta, assim como os custos de construção. À medida que os valores da terra aumentam, a única maneira de fazer negócios ‘lápis’ é subscrevê-los a aluguéis cada vez maiores, o que normalmente significa assumir que eles renderão aluguéis do tipo classe a.Isso, por sua vez, significa que os desenvolvedores precisam construir apenas prédios de apartamentos de classe A para permanecer no negócio como desenvolvedores. Isso leva ao excesso de oferta e à depreciação associada do aluguel quando os mercados diminuem.

também há risco durante os tempos de boom – como inquilinos de luxo muitas vezes têm a capacidade de comprar sua própria habitação e não alugar, quando os tempos são bons, você corre o risco de jogar segundo violino para o crescimento dos preços da habitação. Vimos um pouco disso acontecendo durante a recente pandemia COVID-19, à medida que apartamentos de luxo em densas áreas urbanas ficam vagos enquanto inquilinos abastados fugiram para os subúrbios.

• Classe B: um risco associado ao investimento em imóveis de Classe B é a ameaça da concorrência.

se um influxo de novas habitações multifamiliares de classe a chegar ao mercado, o inventário existente de classe A pode ser empurrado para a categoria Classe B, criando assim uma maior competição por habitações de classe B. Um risco secundário de investir na Classe B multi família não é ter os recursos necessários para manter a propriedade à medida que envelhece e/ou para executar o plano de negócios dos investidores para trazer a propriedade para o status de classe A, Se essa fosse a intenção.

esse risco pode ser mitigado com o direito local, mas no final do dia, você tem que ser capaz de atrair o direito inquilinos – sem o benefício dos melhores amenidades ou o choicest local – que pode ser de capital e de tempo intensivo, e um pouco assustador quando você não está olhando para a mesma ganhos forçado a apreciação que poderá ver a partir de uma Classe C de propriedade, ou a mais alta qualidade de locatários, como você pode encontrar com uma Classe de Uma propriedade.

• Classe C: Os dois maiores riscos para investir em imóveis de Classe C são o custo de reparos e manutenção ao longo do tempo e a menor estabilidade de crédito e emprego dos inquilinos.

esses edifícios tendem a precisar de mais trabalho e correm o risco de se tornarem funcionalmente obsoletos se o proprietário não fizer os investimentos necessários. O segundo risco de investir na Classe C multi família, a qualidade do pool de inquilinos que tende a ser menor renda e potencialmente com maior risco de não pagamento de aluguel (e, portanto, despejo), pode ser particularmente pronunciado durante as crises econômicas.

inquilinos em edifícios de Classe C tendem a ser trabalhadores com salários mais baixos que são mais vulneráveis a demissões quando a economia em geral entra em recessão. As propriedades da Classe C comandam aluguéis mais baixos do que as propriedades da Classe B nomeadas da mesma forma e não terão o mesmo tipo de comodidades que as propriedades da classe A ou B.

muitas vezes, novos investidores em Propriedades de Classe C têm problemas com a apreciação forçada de uma propriedade. Apreciação forçada refere-se às etapas que os investidores individuais tomam para melhorar o valor da propriedade-coisas como reformas, implementação de planos de negócios, marketing mais eficaz, redução de vagas, etc. Isso contrasta com a apreciação natural, que é a taxa na qual a propriedade aprecia em valor com base nas forças de mercado.

gerenciar qualquer classe de propriedade tem desafios, mas gerenciar um projeto de Classe C por conta própria pode ser um processo incrivelmente demorado. Os investidores que desejam se beneficiar dos altos retornos oferecidos pelas propriedades da Classe C, mas não têm tempo ou desejo de entrar nas trincheiras, podem trabalhar com a gerência profissional para cuidar do trabalho pesado. Mesmo assim, um proprietário competente não confiará inteiramente em uma empresa de gerenciamento terceirizada para controlar uma propriedade, mas será ativo até certo ponto, especialmente quando se trata de identificar áreas para melhoria e segurança da propriedade.

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Temos apontado vários benefícios de se investir em multi-familiar de imóveis em geral, mas há benefícios específicos para investir em cada classe de propriedade, incluindo:

• Classe A: Essas propriedades são, geralmente, as mais bonitas e mais novo do grupo, e, portanto, tendem a precisar de menos manutenção.

Classe A multi família também tende a atrair os locatários mais desejáveis, como assalariados de seis dígitos e inquilinos de longo prazo dispostos a pagar um prêmio para viver nessas propriedades atraentes.

já que você está lidando com inquilinos mais exigentes, eletrodomésticos, acessórios e recursos de construção serão mais novos ao comprar uma propriedade de classe A, portanto, as contas de reparo e substituição serão menores – pelo menos no início.Como as propriedades da classe A tendem a se sentar em áreas desejáveis, grande parte de sua devida diligência inicial já está feita – pelo menos no que diz respeito ao escopo da área.

esperam que essas propriedades se situem em áreas com bom acesso ao transporte, seja na forma de bairros tranquilos, proximidade de centros de emprego ou estar perto de áreas comerciais e de varejo.Além disso, quando (ou se) chega a hora de vender – você provavelmente vai ter um muito maior número de compradores que procuram para adquirir a propriedade – muitos investidores ignorar B e C propriedades para se concentrar exclusivamente na Classe A, eles não querem que o adicional de risco, ou do trabalho necessário para gerar retornos potencialmente mais elevados – de qualquer forma, facilita a sua vida, quando chega a hora de vender.

• Classe B: O principal benefício para investir em imóveis de Classe B é que essas propriedades tendem a ser altamente duráveis ao longo dos ciclos econômicos.

Em uma de luxo, Classe B multifamiliar atrai um grupo diversificado de locatários – tanto aqueles que podiam pagar Classe A imóveis, mas são mais consciente dos custos, bem como aqueles que ganham menos, mas estão dispostos a fazer alarde sobre as comodidades incluídas, em uma Classe B de propriedade. Em um mercado de baixa, os locatários de classe a muitas vezes desocupam suas unidades e se mudam para propriedades de Classe B como uma forma de economizar dinheiro.

outro benefício da Classe B imobiliário é que, se bem localizado, a propriedade pode muitas vezes ser trazido para a classe A condição através de reformas pensativas. As propriedades da Classe B tendem a ter entre 10 e 20 anos, embora esta não seja uma regra difícil e rápida. As propriedades da classe A Normalmente se tornarão propriedades da Classe B Após um certo período de tempo, a menos que uma renovação e renovação consistentes sejam realizadas na propriedade – o ciclo geralmente vai da classe A Para A Classe B Para A Classe C, embora, novamente, isso não seja definido em pedra.

essas propriedades são bem mantidas, com poucos problemas de manutenção diferidos. Acabamentos e acessórios na propriedade tendem a estar acima da média,mas geralmente não são novos. Eles se sentam em bairros que são principalmente da classe média ou trabalhadora, com distritos escolares acima da média e taxas de criminalidade bastante baixas. Todos esses fatores se somam a uma espécie de” efeito Goldilocks”, onde você obtém muitos dos benefícios da classe A, sem o preço do prêmio

• Classe C: O maior atrativo da Classe C multi família é o seu ponto de preço, pois é a mais acessível das classes de propriedade e, portanto, atrai a mais ampla gama de investidores.

em primeiro lugar, as propriedades de Classe C estão frequentemente disponíveis para preços de pechincha, o que pode ser uma dádiva de Deus em muitas áreas urbanas de alto custo de vida, onde os preços cresceram fora do alcance de muitos investidores. Isso significa que os investidores podem adquirir mais propriedades com o potencial de gerar maior fluxo de caixa do que outras classes de prédio de apartamentos.Como as propriedades de Classe C são geralmente oportunidades de Valor Agregado, com baixos custos de aquisição e alto potencial para melhorar a lucratividade, os investidores podem gerar mais fluxo de caixa de uma propriedade de Classe C do que para outra classe de propriedade com maiores custos de aquisição, manutenção e gerenciamento.

as propriedades da Classe C possuem custos de aquisição mais baixos, o que significa que pode ser mais fácil se beneficiar das economias de escala com um portfólio de propriedades da classe C.Eles geralmente têm o potencial de se beneficiar da apreciação forçada, que é quando investidores e desenvolvedores agregam valor a um projeto para aumentar o fluxo de caixa, diminuir a vaga e, assim, aumentar o valor total de uma determinada propriedade. Geralmente há mais espaço para agregar valor com uma propriedade de Classe C porque, desde que a vizinhança possa tolerar a atualização, eles podem ser aprimorados para propriedades de Classe B ou mesmo de classe A, enquanto as propriedades de classe A normalmente têm relativamente pouco potencial ascendente e são mais frequentemente compradas estritamente para rendimento.

uma vez que as propriedades da Classe C têm custos de aquisição mais baixos do que os edifícios com características semelhantes nas Classes A, E os custos operacionais e B podem ser maiores devido às camadas extras de gerenciamento frequentemente necessárias para manter um edifício da Classe C estabilizado.Isso pode amortecer os retornos relativos, mas, no geral, as propriedades de Classe C são menos desejáveis para os investidores – certamente de pouco ou nenhum interesse para os investidores institucionais – portanto, as taxas de capitalização são geralmente mais altas, o que significa que os rendimentos para os investidores serão mais altos.

eles têm maior potencial de melhoria nas taxas de aluguel e nos níveis de ocupação, de modo que a oportunidade de aumentar os ganhos de capital pode ser mais pronunciada do que na Classe B ou Classe A, onde pode haver menos potencial para agregar valor.Alguém olhando para investir em multi família, pela primeira vez, pode começar por investir na Classe C. Elas podem melhorar a propriedade ao longo do tempo, talvez trazendo para a Classe A ou B condição e, em seguida, vender a propriedade para um lucro – lucros que podem ser reinvestidos em um melhor e mais recente de multi propriedade da família se o investidor desejar.