Stažení nabídkové války: průvodce 8-krokem prodejce

nabídkové války jsou charakteristickým znakem konkurenčního trhu s nemovitostmi a právě teď v New Yorku rostou.

pro prodejce, které mají více kupujících vy pro byt nebo městský dům s stále konkurenceschopnější nabídky může být efektivní způsob, jak získat cenu, kterou chcete-nebo si to jít ještě vyšší-zejména pokud jste záměrně underprice váš zápis generovat včasný zájem v místě. Pak by to mohlo jít nad dotaz.

většina rad o nabídkových válkách je zaměřena na kupující, ale prodejci musí být také připraveni na tento proces. Vaším prvním krokem je mít představu o tom, co se děje na trhu. V prvním čtvrtletí roku 2021 klesly nabídkové války na Manhattanu na 3 procenta, což je podle zprávy Elliman druhá nejnižší úroveň, ale ve srovnání s pádem roku 2020 je to stále nárůst.

vyvážený trh vidí mezi 5 a 7 procenty prodeje bytů těsně nad požadovanou cenou, říká Jonathan Miller, prezident a generální ředitel společnosti Miller Samuel pro hodnocení nemovitostí. Očekává, že v příštím čtvrtletí se v New Yorku zvýší nabídkové války.

Ian Katz, zakladatel makléřské společnosti Ian k. Katz Group, říká, že i když je pravda, že nabídkové války jsou stále běžnější, protože tržní tipy ve prospěch prodávajícího, nabídky nejsou vždy nad poptávkou.

“častěji vítězný uchazeč v několikanásobné nabídce přistane nemovitost na ask nebo možná jen mírně nad a stále více se zaměřuje na hypoteční podmínky nebo zavírací flexibilitu, aby vyhovoval prodávajícímu,” říká. Takže zatímco poptávka je silná právě teď, kupující jsou stále velmi zaměřené na hodnotu, i když konkurují jiným kupujícím.

makléři často navrhnou, aby prodejci požadovali “nejlepší a konečnou nabídku” nebo “nejlepší a nejvyšší”.”Jedná se o nejvyšší a konečné nabídky, které makléř prodávajícího obdrží od všech makléřů kupujících, jakmile je stanoven termín.

tyto strategie jsou komplikovaným žonglérským aktem, který zahrnuje odborné načasování a pečlivý úsudek. Abychom to usnadnili, zde je podrobný průvodce Brick Underground pro prodejce, který zajistí, že vy a váš makléř zvládnete tento proces hladce a spravedlivě—a získáte nejlepší možnou nabídku.

Najděte správného makléře

pokud máte v plánu pracovat s makléřem-a existuje spousta výhod – budete chtít jednoho s odborností při manipulaci s nabídkovou válkou. Pokud se jedná o velmi konkurenční trh, zeptejte se na jejich zkušenosti s řešením více nabídek a podobných jednání. Jakou mají strategii? Jak budou komunikovat se všemi zúčastněnými stranami, z nichž všechny mají různé cíle?

váš makléř bude důležitým poradcem, pokud jde o pochopení toho, jak proces funguje.

důvěra Stimpson, makléř na Warburg Realty, říká, že její nejlepší rada pro prodejce je ” ujistěte se, že kupující si vyberete z bazénu v nabídkové válce je velmi vážné a velmi kvalifikované.”Makléř může pomoci zjistit z účetní závěrky, pokud jsou schopni poskytnout byt, získat hypotéku a v případě potřeby získat souhlas rady.

cena vašeho místa v podobných bytech nebo níže

jako prodejce máte více nabídek. Se spoustou zúčastněných stran si můžete vybrat nejlepší kvalifikaci mezi skupinou kupujících.

když mluvíme o podcastu Brick Underground, Shaun Pappas, právník společnosti Starr Associates, říká, že na současném trhu je mnoho bytů ceněno pro trh kupujícího a poté ” nabídnout zpět.”Říká, že to znamená, že prodejce skončí zavřením” přímo v místě, kde by byty pravděpodobně měly být na konci dne oceněny.”

cena bytu na nebo těsně pod průměrem je strategie, která může stimulovat zájem o váš prodej a dává vám dobrou pozici k prodeji nad dotazem. Je to určitě způsob, jak přinést více nabídek, ale není to bez rizik a může se to vymstít.

jedním důležitým bodem-který je zvláště relevantní pro současný trh-je, že musíte mít jistotu, že jste připraveni prodat za požadovanou cenu.

“pokud ceníte nemovitost nízko v naději, že vytvoříte nabídkovou válku, a pak okamžitě získáte plnou cenu, nezávaznou nabídku od kvalifikovaného kupujícího, který se uzavře, kdykoli budete chtít, a nepřijmete to,neděláte podnikání v dobré víře,” říká Stimpson.

chcete se také vyhnout situaci, kdy nabídková válka tlačí cenu do bodu, kdy má vítězný kupující druhé myšlenky. “Pokud pak odejdou, ostatní kupci se možná přesunuli do jiných nemovitostí,” říká Stimpson.

Sledujte časné známky zájmu

Otevřené domy byly v důsledku pandemie nahrazeny soukromými představeními, takže je pro ostatní kupující méně zřejmé, že o váš byt je velký zájem.

někdy mohou prodejci získat zájem od makléřů před prvními představeními. Pokud tomu tak je, ujistěte se, že zájem není založen na příliš růžovém výpisu. “Někteří makléři de-zdůrazní nebo dokonce vynechají ze seznamu vážnou chybu-extrémně vysokou údržbu nebo výhled na cihlovou zeď nebo čtyřletové stoupání-v naději, že přilákají mnoho lidí—” říká Stimpson. “Určitě přilákají spoustu lidí, ale ne mnoho kupujících. Žádná nabídková válka.”

pokud dostanete více nabídek, budete se muset rozhodnout, zda chcete jednat s jedním z těchto potenciálních kupujících, nebo je požádat, aby vám poskytli své nejlepší a nejvyšší nabídky.

pokud jde o načasování, Michael J. Franco, makléř společnosti Compass, říká, že musíte udělat vše pro to, abyste vyvážili proces, jak přimět každého, aby viděl výpis, versus ztrátu hybnosti s kupujícími, kteří jej již viděli a chtějí nabídnout. To přijde na rozhodnutí s vaším makléřem. Franco říká, že při prvním uvedení nemovitosti nedochází k některým situacím s více nabídkami, takže je zde větší volnost “ale vždy je dobré, aby se pohyboval svižným tempem.”

pokud jednáte pouze se dvěma nabídkami, nejlepší a nejvyšší strategie může být stále dobrým přístupem,ale čelit oběma může být stejně efektivní, říká Katz.

” pokud jsou obě nabídky níže, zeptejte se, pokus o vyvolání nabídkové války nemusí být tou správnou zprávou, kterou chcete odeslat, a může je vypnout. Protinabídka pro oba na váš dotaz nebo jen o něco níže by však mohla udržet jejich kůži ve hře, aby zvýšila jejich nabídku,” říká.

úvahy budou také záviset na vašem posouzení potenciálního kupujícího. Stimpson říká obecně, měli být v objektu alespoň dvakrát, ideálně se svým partnerem, pokud ho mají,a nejlépe s architektem, pokud plánují práci.

“můžete se také zeptat kupujícího nebo jeho makléře, zda současně nabízejí jiné nemovitosti,” říká.

nastavte termín pro nejlepší a nejvyšší

množství času, který potřebujete, abyste se dostali do nejlepší a nejvyšší fáze, bude záviset na tom, kolik nabídek získáte a jaký druh nemovitosti prodáváte. Prodávající obvykle počká několik dní, než stanoví lhůtu pro předložení druhé, lepší nabídky kupujícím.

“prodejci by měli co nejrychleji strukturovat žádost o nejlepší a konečné nabídky,” říká Franco. “Umožnění delších termínů dává kupujícím více času na rozmyšlenou jejich motivaci, výši úroků a ochotu zaplatit za pořízení bytu více,” říká. Prodejci by měli požádat o všechny podmínky a informace nezbytné k rozhodnutí na základě poskytnutých nabídek a podmínek, ponechání malého až žádného prostoru pro následné otázky, které mohou proces zpozdit.

při plánování termínu dává Katz kandidátům z prvního kola 24 až 36 hodin, aby získali své nejlepší a nejvyšší nabídky.

” dávám makléřům list s vysokými body toho, co hledáme, což může zahrnovat flexibilitu uzávěrky, aby se usnadnila další transakce pro mého prodejce nebo potenciálně Krátký pronájem zpět, stejně jako příležitost vzdát se určitých nepředvídaných událostí,” říká.

rozhodněte se, jaké informace by měl váš makléř odhalit

v období před tímto termínem se makléři prodávajícího a kupujícího vracejí sem a tam a snaží se zjistit, o kolik více musí kupující nabídnout, a “aby se ujistil, že makléř prodávajícího chápe, jak fantasticky dobře kvalifikovaný je kupující a jak moc skutečně miluje nemovitost,” říká Stimpson.

podle státního práva jsou makléři a agenti povinni jednat čestně, spravedlivě a v dobré víře se všemi kupujícími zapojenými do nabídkové války. To znamená, že makléř prodávajícího nemůže výslovně říci, jaké číslo musí kupující nabídnout, aby vyhrál nabídkovou válku. (Nesloužilo by to ani vašemu cíli, protože pokud řeknete kupujícímu, že musí přijít na 1 milion dolarů, nemusí nikdy nabídnout 1,2 milionu dolarů, které plánovali.) Soukromé informace od ostatních uchazečů nejsou sdíleny, ale makléři mohou předávat skutečnost, že existují další zúčastněné strany.

to znamená, že můžete dát kupujícímu vědět, že nabídka přišla přes požadovanou cenu – pokud nezveřejníte skutečnou hodnotu—a můžete sdílet další požadavky, jako je časový rámec uzavření.

Vyberte si svého vítěze

když máte své nabídky, dalším krokem je zjistit, který je nejlepší z nejlepších a nejvyšších. A samozřejmě to není vždy o nejvyšší hodnotě dolaru.

řada dalších faktorů může posunout jednu nabídku nad druhou, včetně časové osy kupujícího pro uzavření prodeje, jejich pravděpodobnosti schválení představenstvem a ještě důležitější je schopnost platit v hotovosti. Po všem, smlouva, která závisí na tom, že kupující získá hypotéku a, v případě družstva, mít jejich finanční situaci schválenou představenstvem, poskytuje mnohem menší jistotu, že prodej projde.

stručně řečeno, prodávající se musí rozhodnout, která z nabídek je nejlepší rovnováhou mezi atraktivním číslem a ochotou a schopností uzavřít.

budete se chtít podívat na podrobnou účetní závěrku poskytnutou potenciálními kupci.

” pamatujte, že nabídka všech peněz obvykle převyšuje nabídku, která zahrnuje financování, i když není závislá na financování a nabídka, která není závislá na financování, trumfuje nabídku, která je,” říká Stimpson.

bude čas promluvit si se svým makléřem o tom, který z kupujících, o kterých se domnívají, že se s největší pravděpodobností uzavře. Pokud jste souhlasili se sníženou provizí, pokud jsou jediným zprostředkovatelem, spusťte čísla, abyste zjistili, kolik skutečně získáte z každé nabídky, a ujistěte se, že podrobnosti o tom, kdo zastupuje, jsou dostatečně pokryty.

pokud všichni potenciální kupci potřebují financování, budete muset zhodnotit, jak jsou bankabilní. Jeden užitečný, ale ne spolehlivý způsob, jak toho dosáhnout, je podívat se na kupce s předběžnou kvalifikací nebo předběžnými schvalovacími dopisy od banky.

Národní družstevní Banka (cihlový podzemní sponzor) vydává předkvalifikační dopisy. “Během tohoto procesu přezkoumáváme úvěrovou zprávu dlužníka a diskutujeme s žadatelem o jejich uvedených příjmech a aktivech,” říká Brittney Baldwin, viceprezidentka a úvěrová úřednice v národní centrální bance.

” při obdržení předběžného kvalifikačního dopisu byste měli zkontrolovat, co dopis uvádí a na čem bylo schválení založeno. Ve většině případů může být prodávající spokojen s předkvalifikačním dopisem,” říká.

oznamte vítěze

Jakmile vyberete nejlepší nabídku, je důležité okamžitě to sdělit vítězi, říká Katz, i když se ujistěte, že jste to načasovali správně, když kontaktujete neúspěšné uchazeče.

” informujeme poražené strany, že prohrály v den, kdy přijmeme nejlepší nabídku, ale nejprve potvrdíme nejlepší nabídkovou stranu, abychom se ujistili, že jsou připraveni jít,” říká.

někdy vítěz nabídkové války bude potřebovat čas, aby strávil, že postupují vpřed s dohodou, kterou navrhli. Dokud nebude podepsána smlouva, je nejlepší nechat neúspěšné uchazeče investovat do procesu.

“když vítězná strana potvrdí, že je připravena na fázi smlouvy, řekneme záložním stranám, že prohrály a že dáváme vítězné straně určitou dobu-pět pracovních dnů je běžné na trhu prodávajícího-podepsat smlouvu a že je budeme informovat o stavu,” říká Katz.

někteří prodejci zasílají více smluv, aby udrželi své možnosti otevřené. I když je to legální, jiní to považují za morálně podezřelé – a ne nutně dobré podnikání.

rozesílání více smluv skutečně riskuje ztrátu uchazečů a vytvoření jedovaté atmosféry, když nakonec přijde čas na vyjednávání smlouvy.

” pokud přijde vyšší nabídka poté, co přijmeme nejlepší a nejvyšší, radím svému prodejci, že etickým a nejpřímějším nadstandardním krokem by bylo zůstat u uchazeče, který vyhrál,” říká.

Vyberte si vítěze…zase?

i když jste nabídku přijali, nemusíte být nutně hotovi.

“jeden z poražených se může rozhodnout, že nechce být poraženým, a otevře vše znovu tím, že podstatně zvýší svou nabídku,” říká Stimpson.

v tomto okamžiku může prodávající sdělit svému právníkovi, aby zaslal smlouvu novému výherci, což je legální, pokud obě strany ještě smlouvu nepodepsaly.

” pak je mým úkolem sdělit makléři prvnímu kupujícímu, že jeho přijatá nabídka byla nepřijata, a zeptat se, zda ji chce zvýšit. Drsná slova obvykle vyústí a já jsem na přijímacím konci, ” říká Stimpson.

lítost kupujícího je podle ní také velkým rizikem nabídkových válek. “Když si kupující najednou uvědomí, že důvod, proč vyhrál, je, že nikdo jiný si nemyslel, že nemovitost stojí za to, co byl ochoten utratit,může se rozhodnout, že přeplatí a odejde.”

pokud se však právníci mohou dohodnout na podmínkách smlouvy a smlouva se podepíše a banka přijde s potřebným financováním a žádost správní rady bude dokončena a předložena a správní rada schválí kupujícího a prodej se uzavře, Stimpson říká: “Pak a teprve potom je v pořádku vypuknout šampaňské.”

dřívější verze tohoto článku obsahovaly zprávy a psaní Marjorie Cohenové a Leigh kempingové-Carderové.