Dra av ett budkrig: en säljares 8-stegs guide

budkrig är kännetecknet för en konkurrenskraftig fastighetsmarknad och de ökar i New York City just nu.

för en säljare kan flera köpare vy för en lägenhet eller radhus med alltmer konkurrenskraftiga bud vara ett effektivt sätt att få det pris du vill ha—eller få det att gå ännu högre—speciellt om du medvetet underprisar din lista för att skapa tidigt intresse för en plats. Det kan då gå över att fråga.

mycket av råden om budkrig är inriktade på köpare men säljare måste också vara beredda på processen. Ditt första steg är att få en känsla av vad som händer på marknaden. Under första kvartalet 2021 föll budkrig på Manhattan till 3 procent, deras näst lägsta nivå på rekord, enligt Elliman-rapporten men det är fortfarande en uppgång jämfört med hösten 2020.

en balanserad marknad ser mellan 5 och 7 procent av lägenhetsförsäljningen nära det begärda priset, säger Jonathan Miller, VD och koncernchef för Fastighetsvärderingsföretaget Miller Samuel. Han förutser budkrig som ökar i New York City under nästa kvartal.

Ian Katz, grundare av mäklaren, Ian K. Katz Group, säger att det är sant att budkrig blir allt vanligare som marknadstips till säljarens fördel, buden är inte alltid bra över att fråga.

“oftare den vinnande budgivaren i en multipel Bud landar fastigheten på ask eller kanske bara något över och det finns ett ökande fokus på inteckning villkor eller stängning flexibilitet för att rymma säljaren,” han säger. Så medan efterfrågan är stark just nu är köpare fortfarande mycket värdefokuserade även när de konkurrerar med andra köpare.

mäklare kommer ofta att föreslå att säljare begär ett “bästa och sista erbjudande” eller “bästa och högsta.”Det här är de högsta och sista buden som en säljares mäklare får från alla köparens mäklare när en tidsfrist ges.

dessa strategier är en komplicerad Jonglering handling, involverar expert timing och noggrann bedömning. För att göra det enklare, här är Brick Undergrounds steg-för-steg—guide för säljare för att säkerställa att du och din mäklare hanterar processen smidigt och rättvist-och får bästa möjliga affär.

hitta rätt mäklare

om du planerar att arbeta med en mäklare—och det finns många fördelar med att göra det—vill du ha en med expertis för att hantera ett budkrig. Om det är en mycket konkurrensutsatt marknad, fråga om deras erfarenhet av att hantera flera bud och liknande förhandlingar. Vad är deras strategi? Hur kommer de att kommunicera med alla inblandade parter, som alla har olika mål?

din mäklare kommer att vara en viktig rådgivare när det gäller att förstå hur processen fungerar.

förtroende Stimpson, en mäklare på Warburg Realty, säger hennes bästa råd för en säljare är “att se till att köparen du väljer från poolen i en budgivning krig är mycket allvarligt och mycket kvalificerad.”En mäklare kan hjälpa till att räkna ut från bokslutet om de kan ge lägenheten, få en inteckning och vid behov få styrelsens godkännande.

Pris din plats på eller under liknande lägenheter

som säljare, har flera bud är vad du siktar på. Med massor av intresserade parter får du välja den bäst kvalificerade bland en pool av köpare.

På tal om Brick Underground podcast, Shaun Pappas, en advokat på Starr Associates, säger i den nuvarande marknaden, många lägenheter är prissatta för en köparens marknad och sedan “Bud tillbaka upp.”Han säger att det betyder att en säljare slutar stänga” precis runt där lägenheterna förmodligen borde prissättas i slutet av dagen.”

prissättning lägenheten på eller strax under genomsnittet är en strategi som kan stimulera intresset för din försäljning och sätter dig i en bra position att sälja ovan frågar. Det är verkligen ett sätt att ta in flera erbjudanden men det är inte utan risker och det kan slå tillbaka.

en viktig punkt—som är särskilt relevant för den nuvarande marknaden—är att du måste vara säker på att du är beredd att sälja till det begärda priset.

“om du prissätter fastigheten lågt i hopp om att skapa ett budkrig och sedan omedelbart få ett fullt pris, icke-villkorat erbjudande från en väl kvalificerad köpare som kommer att stänga när du vill, och du accepterar inte det, gör du inte affärer i god tro”, säger Stimpson.

du vill också undvika en situation där ett budkrig driver upp priset till en punkt där den vinnande köparen har andra tankar. “Om de sedan går bort, kan de andra köparna ha gått vidare till andra egenskaper”, säger Stimpson.

se upp för tidiga tecken på intresse

öppna hus har ersatts av privata visningar som ett resultat av pandemin så det är mindre uppenbart för andra köpare att det finns mycket intresse för din lägenhet.

ibland kan säljare få intresse från mäklare före de första visningarna. Om så är fallet, se till att intresset inte är baserat på en alltför rosig lista. “Vissa mäklare kommer att betona eller till och med lämna ut en allvarlig brist—extremt högt underhåll eller en tegelväggvy eller en fyrflygningsklättring-i hopp om att locka många människor”, säger Stimpson. “De kommer säkert att locka många människor, men inte många köpare. Inget budkrig där.”

om du får flera bud måste du bestämma om du vill förhandla med en av de potentiella köparna eller be dem att ge dig sina bästa och högsta erbjudanden.

när det gäller timing, Michael J. Franco, en mäklare på Compass, säger att du måste göra ditt bästa för att balansera processen att få alla att se noteringen kontra att förlora fart med köpare som redan har sett det och vill bjuda. Detta kommer att komma till ett beslut med din mäklare. Franco säger att vissa situationer med flera bud inte uppstår när fastigheten först listas, så det finns mer utrymme “men det är alltid bra att hålla den i rörelse i snabb takt.”

om du bara har att göra med två erbjudanden kan en bästa och högsta strategi fortfarande vara ett bra tillvägagångssätt, men att motverka båda kan vara lika effektivt, säger Katz.

” om de två erbjudandena är var och en under fråga, försöker trumma upp ett budkrig kanske inte det rätta meddelandet att skicka och kan stänga av dem. Men ett motbjudande till både på din fråga eller bara något under kan hålla huden i spelet för att öka sitt erbjudande”, säger han.

överväganden beror också på din bedömning av den potentiella köparen. Stimpson säger som en allmän regel, de borde ha varit i fastigheten minst två gånger, helst med sin partner om de har en, och helst med en arkitekt om de planerar att göra arbete.

“Du kanske också vill fråga köparen eller deras mäklare om de samtidigt gör erbjudanden på andra egenskaper”, säger hon.

ange en tidsfrist för bästa och högsta

hur lång tid du tar för att komma till det bästa och högsta steget beror på hur många erbjudanden du får och vilken typ av egendom du säljer. Vanligtvis kommer en säljare att vänta några dagar innan en tidsfrist för köpare att lämna in ett andra, bättre erbjudande.

“säljare bör strukturera begäran om bästa och sista bud så snabbt som möjligt”, säger Franco. “Att tillåta längre tidsfrister ger köpare mer tid att andra gissa deras motivation, räntenivå och villighet att betala mer för att få lägenheten”, säger han. Säljare bör be om alla villkor och information som krävs för att fatta ett beslut baserat på de erbjudanden och villkor som tillhandahålls, vilket ger lite eller inget utrymme för uppföljningsfrågor som kan fördröja processen.

när du planerar tidsfristen ger Katz kandidaterna från första omgången 24 till 36 timmar för att få sina bästa och högsta erbjudanden.

“Jag ger mäklarna ett ark med de höga punkterna i det vi letar efter, vilket kan innefatta flexibilitet för slutdatum för att underlätta en annan transaktion för min säljare eller eventuellt en kort leasing, samt en möjlighet att avstå från vissa händelser”, säger han.

Bestäm vilken information Din mäklare ska avslöja

i upptakten till den tidsfristen går säljarens och köparens mäklare fram och tillbaka och försöker ta reda på hur mycket mer köparen behöver erbjuda och “för att se till att säljarens mäklare förstår hur fantastiskt väl kvalificerad köparen är och hur mycket han eller hon verkligen älskar fastigheten”, säger Stimpson.

enligt statlig lag är mäklare och agenter skyldiga att hantera ärligt, rättvist och i god tro med alla köpare som är involverade i budkriget. Det betyder att en säljares Mäklare inte uttryckligen kan säga vilket nummer en köpare behöver erbjuda för att vinna ett budkrig. (Det skulle inte heller tjäna ditt mål, för om du berättar för en köpare att de behöver komma upp till 1 miljon dollar, kan de aldrig erbjuda de 1,2 miljoner dollar de hade planerat.) Privat information från de andra budgivarna delas inte men mäklare kan vidarebefordra det faktum att det finns andra intresserade parter.

som sagt kan du låta en köpare veta att ett erbjudande har kommit in över det begärda priset—så länge du inte avslöjar en faktisk siffra—och du kan dela andra krav, som stängningstidsramen.

Välj din vinnare

när du har fått dina erbjudanden är nästa steg att ta reda på vilket som är det bästa av det bästa och högsta. Och det handlar naturligtvis inte alltid om den högsta dollarsiffran.

en mängd andra faktorer kan knuffa ett erbjudande över en annan, inklusive en köparens tidslinje för att stänga försäljningen, deras sannolikhet att bli godkänd av styrelsen och, ännu viktigare, en förmåga att betala kontant. När allt kommer omkring ger ett kontrakt som hänger på att köparen får en inteckning och, i fallet med en co-op, har sin finansieringssituation godkänd av styrelsen, så mycket mindre säkerhet att en försäljning kommer att gå igenom.

kort sagt måste säljaren bestämma vilken av erbjudandena som är den bästa balansen mellan ett attraktivt nummer och villigheten och förmågan att stänga.

du vill ta en titt på de detaljerade finansiella rapporterna från potentiella köpare.

” kom ihåg att en all-cash erbjudande trumf vanligtvis en som innebär finansiering, även om det inte är beroende av finansiering och ett erbjudande som inte är beroende av finansiering trumf en som är,” Stimpson säger.

Det är dags att prata med din mäklare om vilken av köparna De tror är mest sannolikt att stänga. Om du har gått med på en reducerad provision om de är den enda mäklaren som är involverad, kör siffrorna för att se hur mycket du faktiskt får från varje erbjudande och se till att detaljerna om vem som representerar vem som är tillräckligt täckta.

om alla potentiella köpare behöver finansiering måste du utvärdera hur bankbara de är. Ett bra men inte idiotsäkert sätt att göra detta är att titta på köpare med pre-kvalifikation eller förhandsgodkännande brev från en bank.

National Cooperative Bank (en tegelsten underjordisk sponsor) utfärdar Pre-kvalifikationsbrev. “Under denna process granskar vi låntagarens kreditrapport och diskuterar med sökanden deras angivna inkomster och tillgångar”, säger Brittney Baldwin, vice president och låneansvarig vid NCB.

“när du får ett förkvalificeringsbrev bör du granska för att se vad brevet anger och vad godkännandet baserades på. I de flesta fall kan säljaren vara bekväm med ett förkvalificeringsbrev”, säger hon.

meddela vinnaren

när du har valt det bästa erbjudandet är det viktigt att berätta vinnaren omedelbart, säger Katz, men se till att du tar rätt tid när du kontaktar de misslyckade budgivarna.

“vi informerar de förlorande parterna om att de förlorade den dagen vi accepterar det bästa erbjudandet, men vi bekräftar först med det bästa erbjudandet för att se till att de är redo att gå”, säger han.

ibland kommer en budkrigsvinnare att behöva tid för att smälta att de går vidare med den affär de föreslog. Innan ett kontrakt är undertecknat är det bäst att hålla de misslyckade budgivarna investerade i processen.

“när den vinnande parten bekräftar att de är redo för kontraktsfasen, berättar vi backup—parter att de förlorade och att vi ger den vinnande parten en viss tidsperiod—fem arbetsdagar är vanliga på en säljares marknad-för att underteckna kontraktet och att vi kommer att hålla dem uppdaterade om statusen”, säger Katz.

vissa säljare skickar ut flera kontrakt för att hålla sina alternativ öppna. Även om detta är lagligt, andra tycker att det är moraliskt misstänkt-och inte nödvändigtvis bra affärer.

att skicka ut flera kontrakt riskerar faktiskt att förlora budgivare och skapa en giftig atmosfär när det så småningom blir dags att förhandla om kontraktet.

“om ett högre erbjudande kommer in efter att vi accepterar ett bästa och högsta, rekommenderar jag min säljare att det etiska och enklaste, överbord flyttar skulle vara att stanna hos budgivaren som vann”, säger han.

Välj din vinnare…igen?

även om du har accepterat ett erbjudande är du inte nödvändigtvis klar.

“en av förlorarna kan bestämma att han inte vill vara en förlorare och öppnar allt igen genom att höja sitt erbjudande väsentligt”, säger Stimpson.

vid denna tidpunkt kan säljaren berätta för sin advokat att skicka ut ett kontrakt till den nya vinnaren, vilket är lagligt så länge båda sidor ännu inte har undertecknat avtalet.

“det är då mitt jobb att berätta för mäklaren för den första köparen att hans accepterade erbjudande har accepterats och fråga om han vill höja det. Hårda ord brukar resultera och jag är på den mottagande änden,” Stimpson säger.

köparens ånger är också en mycket stor risk med budgivning krig, säger hon. “När köparen plötsligt inser att anledningen till att han vann är att ingen annan trodde att fastigheten var värd vad han var villig att spendera, kan han väl bestämma att han betalar för mycket och går bort.”

men om advokater kan komma överens om villkoren i kontraktet, och kontraktet blir undertecknat och banken kommer igenom med den nödvändiga finansieringen, och styrelsens ansökan blir färdig och inlämnad, och styrelsen godkänner köparen och försäljningen stängs, säger Stimpson, “då, och först då, är det okej att bryta ut champagnen.”

tidigare versioner av denna artikel innehöll rapportering och skrivning av Marjorie Cohen och Leigh Kamping-Carder.