forståelse af klasse A vs. B vs. C multifamilie fast ejendom

andre faktorer at overveje

Boligudlejningsejendomstyper

vi berørte dette kort ovenfor, men lad os uddybe: der skelnes mellem “boligudlejningsejendom og” kommerciel “flerfamilieejendom. Boligudlejningstyper inkluderer 1-4 enhedsleje, inklusive enfamiliehuse, ejerlejligheder og rækkehuse, der købes af en person og derefter lejes til en anden.

disse 1-4-enhedsejendomme falder ikke inden for samme kategori af flerfamilieboliger som de kommercielle produkttyper, der diskuteres her i dag, fordi de til udlånsformål klassificeres som alle i samme kategori som enfamilieboliger.

relateret: 7 måder du kan investere i erhvervsejendomme online

selvom ejendomme med to til fire enheder falder inden for flerfamilieklassifikationen, fordi som navnet antyder, er der flere lejligheder i en enkelt bygning, betragtes bygninger med fire eller færre enheder generelt som “bolig” udlejningsejendomme, fordi de er berettigede til boligbankfinansiering.

ejendomme med fem eller flere enheder betragtes som “kommercielle” ejendomme og skal derfor opnå kommerciel gæld. Vilkårene for boliggæld er typisk gunstigere end vilkårene for kommerciel gæld, hvor sidstnævnte generelt er mindst 50 basispoint højere end de satser, der er angivet for boligejendomme.

Hvad er risikoen ved at investere i hver kategori?

som det er tilfældet med enhver investering, ejendomsrelateret eller ej, er der risici forbundet med at investere i hver “klasse” af multifamilie fast ejendom, herunder:

• klasse A: en af de største risici ved at investere i klasse A er overudbud.

da markedet styrker under fast ejendom cyklusser, prisen på jord stiger som gør byggeomkostninger. Efterhånden som jordværdierne stiger, er den eneste måde at indgå aftaler ‘blyant’ på at garantere dem til stadigt stigende husleje, hvilket typisk betyder, at de antager, at de vil give klasse A-husleje.

dette betyder igen, at udviklere befinder sig behøver at bygge kun Klasse A boligblokke at bo i erhvervslivet som udviklere. Dette fører til overforsyning og tilhørende huslejeafskrivning, når markederne falder ned.

der er også risiko i boomtider-da luksuslejere ofte har mulighed for at købe deres egne boliger og ikke leje, når tiderne er gode, risikerer du at spille andenviolin til stigende boligpriser. Vi har set lidt af dette ske under den nylige COVID-19-pandemi, da luksuslejligheder i tætte byområder sidder ledige, mens velhælede lejere flygtede til forstæderne.

• klasse B: en risiko forbundet med at investere i klasse B fast ejendom er truslen om konkurrence.

hvis en tilstrømning af nye klasse A multifamiliehuse rammer markedet, kan den eksisterende klasse A-beholdning blive skubbet ind i klasse B-kategorien og derved skabe øget konkurrence om klasse B-boliger. En sekundær risiko for at investere i klasse B multifamilie har ikke de nødvendige ressourcer til at opretholde ejendommen, når den ældes, og/eller til at udføre investorernes forretningsplan for at bringe ejendommen i klasse A-status, hvis det nogensinde var hensigten.

noget af denne risiko kan afhjælpes med den rigtige placering, men i slutningen af dagen skal du være i stand til at tiltrække de rigtige lejere – uden fordel af de allerbedste faciliteter eller den bedste placering – der kan være kapital og tidskrævende og lidt skræmmende, når du ikke ser på de samme gevinster fra tvungen påskønnelse, som du måske ser fra en klasse C-ejendom, eller lejere af højeste kvalitet, som du måske finder med en klasse A-ejendom.

• Klasse C: De største to risici for at investere i klasse C fast ejendom er omkostningerne ved reparationer og vedligeholdelse over tid, og den lavere kredit og beskæftigelse stabilitet lejere.

disse bygninger har tendens til at have mest arbejde og risikerer at blive funktionelt forældede, hvis ejeren ikke foretager de nødvendige investeringer. Den anden risiko for at investere i klasse C multifamilie, kvaliteten af lejerpuljen, der har tendens til at være lavere indkomst og potentielt i højeste risiko for manglende betaling af husleje (og derfor udsættelse), kan være særligt dårligt udtalt under økonomiske afmatninger.

lejere i klasse C-bygninger har tendens til at være lavere lønnede arbejdstagere, der er mere sårbare over for fyringer, når den samlede økonomi går i recession. Klasse C egenskaber kommando lavere husleje end tilsvarende udpeget klasse B egenskaber og vil ikke have den samme slags faciliteter som enten klasse A eller B egenskaber.

mange gange har nye investorer i klasse C-ejendomme problemer med tvungen påskønnelse af en ejendom. Tvungen påskønnelse henviser til de skridt, som individuelle investorer tager for at forbedre ejendommens værdi-ting som renoveringer, implementering af forretningsplanen, mere effektiv markedsføring, reduktion af ledige stillinger osv. Dette er i modsætning til naturlig påskønnelse, som er den hastighed, hvormed ejendommen værdsætter i værdi baseret på markedskræfterne.

håndtering af enhver klasse af ejendom har udfordringer, men at styre et Klasse C-projekt alene kan være en utrolig tidskrævende proces. Investorer, der ønsker at drage fordel af det høje afkast, der tilbydes af klasse C ejendomme, men ikke har tid eller lyst til at komme i skyttegravene selv, kan arbejde med professionel ledelse for at tage sig af den tunge løft. Alligevel vil en kompetent ejer ikke helt stole på et tredjepartsadministrationsselskab for at kontrollere en ejendom, men vil til en vis grad være aktiv, især når det kommer til at identificere områder til forbedring af ejendom og sikkerhed.

relateret: skal du investere i en klasse C ejendom?

Hvad er de potentielle fordele ved at investere i hver kategori?

vi har udråbt flere fordele ved at investere i multifamilie fast ejendom generelt, men der er specifikke fordele ved at investere i hver ejendomsklasse, herunder:

• klasse a: disse egenskaber er generelt de bedste og nyeste af flokken og har derfor en tendens til at have brug for mindre vedligeholdelse.

klasse A multifamilie har også en tendens til at tiltrække de mest ønskelige lejere, såsom sekscifrede lønmodtagere og langvarige lejere, der er villige til at betale en præmie for at bo i disse attraktive ejendomme.

da du har at gøre med mere kræsne lejere, vil apparater, inventar og bygningsfunktioner være nyere, når du køber en klasse A – ejendom, så reparations-og udskiftningsregninger bliver mindre-i det mindste i starten.Da klasse A-ejendomme har tendens til at sidde i ønskelige områder, er meget af din oprindelige due diligence allerede gjort – i det mindste så langt som at afgrænse området.

forvent, at disse ejendomme sidder i områder med god adgang til transport, hvad enten det er i form af gangbare kvarterer, nærhed til jobcentre eller tæt på shopping-og detailområder.Derudover, når (eller hvis) tiden kommer til at sælge – vil du sandsynligvis have en meget større pulje af købere, der ønsker at erhverve ejendommen – mange investorer ignorerer B – og C-ejendomme for kun at fokusere på klasse A, enten ønsker de ikke den ekstra risiko eller det nødvendige arbejde for at generere potentielt højere afkast-uanset hvad gør det dit liv lettere, når det er tid til at sælge.

• klasse B: den primære fordel ved at investere i klasse B fast ejendom er, at disse egenskaber har tendens til at være meget holdbare gennem økonomiske cyklusser.

i et eksklusivt marked tiltrækker klasse B multifamilie en forskelligartet pool af lejere – både dem, der har råd til klasse A fast ejendom, men er mere omkostningsbevidste, såvel som dem, der tjener mindre, men er villige til at spendere på de faciliteter, der er inkluderet i en klasse B-ejendom. I et nedadgående marked vil Klasse A-lejere ofte forlade deres enheder og flytte ind i klasse B-ejendomme som en måde at spare penge på.

en anden fordel ved klasse B fast ejendom er, at hvis ejendommen er godt placeret, kan ejendommen ofte bringes i klasse A-tilstand gennem tankevækkende renoveringer. Klasse B egenskaber tendens til at være mellem 10-20 år, selv om dette ikke er en hård og hurtig regel. Klasse A-ejendomme bliver typisk klasse B-ejendomme efter en bestemt periode, medmindre der foretages konsekvent renovering og fornyelse på ejendommen – cyklussen går normalt klasse A til klasse B til klasse C, skønt igen, dette er ikke sat i sten.

disse egenskaber er godt vedligeholdt med få udskudte vedligeholdelsesproblemer. Finish og inventar på ejendommen har tendens til at være over gennemsnittet, men normalt ikke helt spanking nyt. De sidder i kvarterer, der for det meste er middel-eller arbejderklasse, med skoledistrikter over gennemsnittet og forholdsvis lave kriminalitetsrater. Alle disse faktorer tilføjer en slags “Goldilocks-effekt”, hvor du får mange af fordelene ved klasse A uden præmieprisen

• klasse C: den største lodtrækning af klasse C multifamilie er dens prispunkt, da det er den mest overkommelige af ejendomsklasserne og derfor appellerer til det bredeste udvalg af investorer.

først og fremmest er klasse C-ejendomme ofte tilgængelige til gode priser, hvilket kan være en gave i mange høje leveomkostninger byområder, hvor priserne er vokset uden for mange investorers rækkevidde.

dette betyder, at investorer kan erhverve flere ejendomme med potentialet til at generere højere pengestrøm end andre klasser af lejlighedsbygning.Da klasse C-ejendomme normalt er værdiskabende muligheder med lave anskaffelsesomkostninger og stort potentiale til at forbedre rentabiliteten, kan investorer generere mere pengestrøm fra en klasse C-ejendom end for en anden ejendomsklasse med højere anskaffelses -, vedligeholdelses-og administrationsomkostninger.

klasse C ejendomme har lavere anskaffelsesomkostninger betyder, at det kan være lettere at drage fordel af stordriftsfordelene med en klasse C ejendomsportefølje.De har ofte potentialet til at drage fordel af tvungen påskønnelse, hvilket er, når investorer og udviklere tilføjer værdi til et projekt for at øge pengestrømmen, mindske ledig stilling og således øge den samlede værdi af en given ejendom. Der er normalt mere plads til at tilføje værdi med en klasse C-ejendom, fordi, forudsat at kvarteret tåler opgraderingen, de kan forbedres til klasse B eller endda klasse A-egenskaber, hvorimod klasse A-egenskaber typisk har relativt lidt opadgående potentiale og købes oftest strengt for udbytte.

da klasse C-ejendomme har lavere anskaffelsesomkostninger end tilsvarende fremhævede bygninger i klasse A, og B og driftsomkostninger kan være højere på grund af de ekstra ledelseslag, der ofte kræves for at holde en klasse C-bygning stabiliseret.Dette kan dæmpe det relative afkast, men generelt er klasse C – ejendomme mindre ønskelige for investorer – bestemt af ringe eller ingen interesse for institutionelle investorer-så cap-satser er generelt højere, hvilket betyder, at udbyttet til investorer vil være højere.

de har større potentiale for forbedring i både lejepriser og belægningsniveauer, så muligheden for at øge kapitalgevinsten kan være mere udtalt end i klasse B eller klasse A, hvor der kan være mindre potentiale for at tilføre værdi.En person, der ønsker at investere i multifamilie for første gang, kan starte med at investere i klasse C. De kan forbedre ejendommen over tid, måske bringe i klasse A – eller B-tilstand, og derefter sælge ejendommen til et overskud-overskud, der derefter kan geninvesteres i en pænere, nyere multifamilieejendom, hvis investoren vælger det.