Hvad sker der i slutningen af en kommerciel lejekontrakt?

for mange virksomheder er det at have et forretningslokale et væsentligt element i at drive en succesrig virksomhed. Af denne grund, virksomheder tager stor omhu i at vælge en Lokaler-at vælge den rigtige placering med de nødvendige faciliteter og til den rigtige pris. Det er derfor afgørende, at når en kommerciel lejekontrakt ophører, tages der visse skridt for at sikre, at lejere, der ønsker at fortsætte besættelsen af deres forretningslokaler, ikke mister deres ret til det.

med forbehold af nogle begrænsede undtagelser kan kommercielle lejemål i England og Danmark opdeles i to kategorier: dem, der drager fordel af bestemmelserne om fast ejendom i Landlord and Tenant Act 1954 (“loven”) – inde i loven – og dem, der udtrykkeligt er udelukket fra loven – uden for loven. De skridt, der skal tages i slutningen af en kommerciel lejekontrakt, afhænger i vid udstrækning af, om en lejekontrakt er inden for eller uden for handlingen.

Leasing inden for loven

hvor en lejekontrakt ydes inden for loven, bestemmer loven, at den automatisk fornyes ved udgangen af lejeperioden. Lejeren siges at have “sikkerhed for uopsigelighed”. Lejemålet kan kun bringes til ophør af enten udlejer eller lejer, der betjener den korrekte form for varsel på de rigtige tidspunkter.

når lejemålet ydes inden for loven, kan udlejer kun genvinde ejendommen under visse omstændigheder. Disse omfatter hvor:

• udlejer kræver ejendommen tilbage enten til udviklingsformål eller til personlig besættelse; eller
• lejeren har en historie med manglende betaling af husleje eller har været i vedvarende overtrædelse af pagter; eller
• lokalerne er blevet opdelt ved fremleje i flere enheder, og hele ejendommen ville beordre en højere leje, hvis den blev udlejet under en lejekontrakt.

udlejeren skal afgive en meddelelse med henvisning til disse grunde og under visse omstændigheder fremlægge bevis til støtte for disse grunde. Det er rimeligt at sige, at disse grunde ikke altid er lette at bevise, og der har været mange tvister, der har bidraget til at fastsætte grundregler for beslutsomhed.

hvis både udlejer og lejer er enige om at forny lejemålet, kan begge parter indlede fornyelsesprocessen ved at følge proceduren i loven.

hvis fornyelsesprocessen indledes, skal vilkårene for den nye lejekontrakt aftales mellem parterne. Generelt set har en lejer, der fornyer sin lejekontrakt, ret til vilkår, der er mindst lige så gavnlige som dem, der er indeholdt i den eksisterende lejekontrakt, herunder en leje, der er i overensstemmelse med det nuværende marked. Hvis udlejer og lejer ikke i fællesskab kan aftale vilkårene for en ny lejekontrakt, herunder hvad den nye leje skal være, kan der indgives en ansøgning til retten om, at disse vilkår skal fastlægges. En lejer har ret til at forblive i ejendommen i henhold til deres eksisterende lejekontrakt, mens disse nye vilkår forhandles.

hvis den lovbestemte fornyelsesproces i loven ikke er udløst af lejekontraktens udløbsdato, fortsætter lejemålet automatisk, og lejeren kan forblive i besættelse på samme vilkår. Hvis det så ønsker at forlade, kan det gøre det ved at give mindst 3 måneders varsel. Udlejer kunne opsige denne besættelse baseret på ovenstående grunde.

lejekontrakter uden for loven

hvor loven specifikt er udelukket, så der ikke er nogen sikkerhed for ansættelse, dvs.ingen ret til at forblive i lejekontrakten ved udløbet af løbetiden, er lejers stilling sårbar, hvis en fortsat besættelse ikke er blevet reguleret inden udløbet af løbetiden. Lejeren kan være i fare for at miste sine forretningslokaler med ringe eller ingen varsel og står over for ubudgetterede omkostninger til flytning til midlertidig og undertiden uegnet eller dyrere indkvartering, før han finder den rigtige nye placering.

for udlejer vil der også være usikkerhed om, hvorvidt lejeindtægtsstrømmen fortsætter.

som med de fleste komplicerede og usikre situationer er det bedst at undgå at komme ind i dem i første omgang, og både udlejere og lejere bør sikre, at de tænker på fornyelsesprocessen i god tid inden lejekontraktens slutdato. Hvis der ikke er indgået en ny lejekontrakt, inden udløbet af løbetiden, lejere, der ønsker at forblive i besættelse, bør overveje at forhandle en kortere lejekontrakt eller licens med deres udlejere, der hurtigt kan indføres. Dette ville dokumentere retten til at forblive i besættelse efter lejekontraktens udløbsdato.

i begge scenarier, uanset om en lejekontrakt er inden for eller uden for loven, skal en lejer, der kommer til slutningen af sin lejekontrakt, indlede forhandlinger med udlejer mindst 6 til 12 måneder før slutdatoen for at sikre, at der er tilstrækkelig tid til at fastlægge hver parts position, nå til enighed, hvor det er muligt, og komplet juridisk dokumentation for at regulere enhver erhverv fremadrettet.

for at undgå at blive fanget, bør en lejer overveje:

• kontrol og opbevaring af udløbsdatoen(erne for dens lejekontrakt(er);
• gennemgang og rådgivning om, hvorvidt denne lejekontrakt er indgået inden for eller uden for loven;
• søgning på et tidligt tidspunkt for at bekræfte de skridt, der skal tages.

udlejere eller lejere, der søger råd om deres kommercielle lejekontrakt, skal tale med en advokat for kommerciel ejendom for at finde ud af den bedste måde at gå videre på.

for at diskutere dette yderligere eller andre krav til kommerciel ejendom, bedes du kontakte Lily Meyer, associeret advokat i teamet for kommerciel ejendom på 020 8614 4590 eller via e-mail på . For mere information om kommerciel ejendom Klik her.

andre artikler fra januars nyhedsbrev