Trækker ud en budkrig: en sælgers 8-trins guide

budkrige er kendetegnende for et konkurrencedygtigt ejendomsmarked, og de er stigende i Ny York City lige nu.

for en sælger, at have flere købere vy for en lejlighed eller byhus med stadig mere konkurrencedygtige bud kan være en effektiv måde at få den pris, du ønsker—eller få det gå endnu højere—især hvis du bevidst underprice din fortegnelse til at generere tidlig interesse i et sted. Det kan så gå over at spørge.

meget af rådene om budkrig er rettet mod købere, men sælgere skal også være forberedt på processen. Dit første skridt er at have en fornemmelse af, hvad der foregår på markedet. I første kvartal af 2021 faldt budkrig på Manhattan til 3 procent, deres næstlaveste niveau på rekord, ifølge Elliman-rapporten, men det er stadig en stigning i forhold til efteråret 2020.

et afbalanceret marked ser mellem 5 og 7 procent af lejlighedssalget tæt over prisforlangende, siger Jonathan Miller, præsident og Administrerende Direktør for ejendomsvurderingsfirmaet Miller Samuel. Han forventer at byde krige stigende i Ny York City i det næste kvartal.

Ian kats, grundlægger af mæglervirksomheden, Ian K. kats Group, siger, at mens det er sandt, at budkrige bliver mere almindelige, da markedstipene til en sælgers fordel, er budene ikke altid godt over at spørge.

“oftere den vindende tilbudsgiver i en multiple bud lander ejendommen på ask eller måske bare lidt over, og der er en stigende fokus på pant vilkår eller lukning fleksibilitet til at rumme sælgeren,” siger han. Så mens efterspørgslen er stærk lige nu, er købere stadig meget værdifokuserede, selv når de konkurrerer med andre købere.

mæglere vil ofte foreslå, at sælgere anmoder om et “bedste og endelige tilbud” eller “bedste og højeste.”Disse er de højeste og endelige bud En sælgers mægler modtager fra alle købernes mæglere, når en frist er givet.

disse strategier er en kompliceret jonglering handling, der involverer ekspert timing og omhyggelig dom. For at gøre det lettere er her Brick Undergrounds trinvise vejledning for sælgere for at sikre, at du og din mægler håndterer processen glat og retfærdigt-og få den bedst mulige aftale.

Find den rigtige mægler

hvis du planlægger at arbejde med en mægler—og der er masser af fordele ved at gøre det—vil du have en med ekspertisen til at håndtere en budkrig. Hvis det er et meget konkurrencepræget marked, så spørg om deres erfaring med at håndtere flere bud og lignende forhandlinger. Hvad er deres strategi? Hvordan vil de kommunikere med alle involverede parter, som alle har forskellige mål?

din mægler vil være en vigtig rådgiver, når det kommer til at forstå, hvordan processen fungerer.

tillid Stimpson, en mægler i realty, siger, at hendes bedste råd til en sælger er “at sikre, at den køber, du vælger fra puljen i en budkrig, er meget seriøs og meget kvalificeret.”En mægler kan hjælpe med at finde ud af årsregnskabet, hvis de er i stand til at give lejligheden, få et pant og om nødvendigt få bestyrelsens godkendelse.

Pris din plads på eller under lignende lejligheder

som sælger er det, du sigter mod at have flere bud. Med masser af interesserede parter får du at vælge den bedst kvalificerede blandt en pulje af købere.

taler om Brick Underground podcast, siger Shaun Pappas, en advokat hos Starr Associates, i det nuværende marked, mange lejligheder er prissat til et købers marked og derefter “Byd tilbage.”Han siger, at det betyder, at en sælger ender med at lukke “lige rundt, hvor lejlighederne sandsynligvis skal prissættes i slutningen af dagen.”

prissætning af lejligheden på eller lige under gennemsnittet er en strategi, der kan stimulere interessen for dit salg og sætter dig i en god position til at sælge over at spørge. Det er helt sikkert en måde at bringe i flere tilbud, men det er ikke uden risici, og det kan give bagslag.

et vigtigt punkt—som er særligt relevant for det nuværende marked—er, at du skal være sikker på, at du er parat til at sælge til prisforlangende.

“hvis du Pris egenskaben lav i håb om at skabe en budkrig, og derefter straks få en fuld pris, ikke-betinget tilbud fra en velkvalificeret køber, der vil lukke, når du vil, og du ikke accepterer det, du ikke gør forretninger i god tro,” Stimpson siger.

du vil også undgå en situation, hvor en budkrig skubber prisen op til et punkt, hvor den vindende køber har andre tanker. “Hvis de så går væk, kan de andre købere have flyttet til andre ejendomme,” siger Stimpson.

Hold øje med tidlige tegn på interesse

åbne huse er blevet erstattet af private fremvisninger som følge af pandemien, så det er mindre indlysende for andre købere, at der er stor interesse for din lejlighed.

sommetider sælgere kan få interesse fra mæglere forud for de første fremvisninger. Hvis det er tilfældet, skal du sørge for, at interessen ikke er baseret på en alt for rosenrød liste. “Nogle mæglere vil de-understrege eller endda forlade ud af noteringen en alvorlig fejl—ekstremt høj vedligeholdelse eller en mursten eller en fire-flyvning stigning—i håb om at tiltrække mange mennesker,” siger Stimpson. “De vil helt sikkert tiltrække mange mennesker, men ikke mange købere. Ingen budkrig der.”

hvis du får flere bud, skal du beslutte, om du vil forhandle med en af disse potentielle købere eller bede dem om at give dig deres bedste og højeste tilbud.

når det kommer til timing, Michael J. Franco, en mægler hos Compass, siger, at du skal gøre dit bedste for at afbalancere processen med at få alle ind for at se noteringen versus at miste momentum med købere, der allerede har set det og ønsker at byde. Dette vil komme ned til en beslutning med din mægler. Franco siger, at nogle situationer med flere bud ikke forekommer, når ejendommen først er opført, så der er mere spillerum “men det er altid godt at holde det i bevægelse i et hurtigt tempo.”

hvis du bare beskæftiger dig med to tilbud, kan en bedste og højeste strategi stadig være en god tilgang, men at modvirke begge kan være lige så effektiv, siger Kat.

“hvis de to tilbud er hver nedenfor spørge, forsøger at tromme op en budkrig kan ikke være den rigtige besked til at sende og kan slå dem fra. Imidlertid, et modtilbud til begge på din anmodning eller bare lidt under kan holde deres hud i spillet for at øge deres tilbud,” han siger.

overvejelser afhænger også af din vurdering af den potentielle køber. Stimpson siger som hovedregel, at de burde have været i ejendommen mindst to gange, ideelt med deres partner, hvis de har en, og helst med en arkitekt, hvis de planlægger at arbejde.

“du vil måske også spørge køberen eller deres mægler, om de samtidig giver tilbud på andre ejendomme,” siger hun.

Indstil en frist for bedste og højeste

hvor lang tid du tager for at komme til den bedste og højeste fase afhænger af, hvor mange tilbud Du får, og hvilken slags ejendom du sælger. Typisk vil en sælger vente et par dage, før han sætter en frist for købere til at indsende et andet, bedre tilbud.

“sælgere bør strukturere anmodningen om bedste og endelige bud så hurtigt som muligt,” siger Franco. “At tillade længere frister giver købere mere tid til at gætte deres motivation, renteniveau og vilje til at betale mere for at få lejligheden,” siger han. Sælgere bør bede om alle de vilkår og oplysninger, der er nødvendige for at træffe en beslutning baseret på de tilbudte tilbud og vilkår, hvilket giver lidt eller intet plads til opfølgende spørgsmål, der kan forsinke processen.

ved planlægning af deadline giver kats kandidater fra første runde 24 Til 36 timer til at komme i deres bedste og højeste tilbud.

“Jeg giver mæglerne et ark med højdepunkterne i det, vi leder efter, hvilket kan omfatte fleksibilitet i slutdatoen for at lette en anden transaktion for min sælger eller potentielt en kort leasing-back, samt en mulighed for at give afkald på visse uforudsete forhold,” siger han.

Bestem, hvilke oplysninger din mægler skal afsløre

i løbet af denne frist går sælgers og købers mæglere frem og tilbage og forsøger at finde ud af, hvor meget mere køberen har brug for at tilbyde, og “for at sikre, at sælgers mægler forstår, hvor fantastisk velkvalificeret køberen er, og hvor meget han eller hun virkelig elsker ejendommen,” siger Stimpson.

i henhold til statens lovgivning er mæglere og agenter forpligtet til at handle ærligt, retfærdigt og i god tro med alle købere, der er involveret i budkrigen. Det betyder, at en sælgers mægler ikke eksplicit kan sige, hvilket nummer en køber skal tilbyde for at vinde en budkrig. (Det ville heller ikke tjene dit mål, for hvis du fortæller en køber, at de skal komme op til $1 million, kan de aldrig tilbyde de $1,2 millioner, de havde planlagt.) Private oplysninger fra de andre tilbudsgivere deles ikke, men mæglere kan videresende det faktum, at der er andre interesserede parter.

når det er sagt, kan du lade en køber vide, at et tilbud er kommet ind over prisforlangende—så længe du ikke afslører et faktisk tal—og du kan dele Andre krav, som den afsluttende tidsramme.

vælg din vinder

når du har fået dine tilbud i, det næste skridt er at finde ud af, hvilken er den bedste af de bedste og højeste. Og selvfølgelig handler det ikke altid om den højeste dollartal.

en række andre faktorer kan skubbe et tilbud over et andet, herunder en købers tidslinje for lukning af salget, deres sandsynlighed for at blive godkendt af bestyrelsen og endnu vigtigere en evne til at betale kontant. Når alt kommer til alt giver en kontrakt, der afhænger af, at køberen får et pantelån, og i tilfælde af et co-op, der har deres finansieringssituation godkendt af bestyrelsen, meget mindre sikkerhed for, at et salg vil gå igennem.

kort sagt skal sælgeren beslutte, hvilket af tilbudene der er den bedste balance mellem et attraktivt antal og viljen og evnen til at lukke.

du ønsker at tage et kig på de detaljerede regnskaber, som de potentielle købere.

” Husk, at et kontanttilbud normalt trumfer et, der involverer finansiering, selvom det ikke er betinget af finansiering, og et tilbud, der ikke er betinget af finansiering, trumfer et, der er,” siger Stimpson.

det vil være tid til at tale med din mægler om, hvilke af de købere, de mener er mest tilbøjelige til at lukke. Hvis du har accepteret en reduceret provision, hvis de er den eneste involverede mægler, skal du køre numrene for at se, hvor meget du rent faktisk får fra hvert tilbud, og sørg for detaljerne om, hvem der repræsenterer, hvem der er tilstrækkeligt dækket.

hvis alle potentielle købere har brug for finansiering, skal du vurdere, hvor bankable de er. En nyttig, men ikke idiotsikker måde at gøre dette på er at se på købere med prækvalifikation eller forhåndsgodkendelsesbreve fra en bank.

National Cooperative Bank (En Brick Underground sponsor) udsteder prækvalifikationsbreve. “Under denne proces gennemgår vi låntagerens kreditrapport og diskuterer med ansøgeren deres angivne indkomst og aktiver,” siger Brittney Balduin, vicepræsident og låneansvarlig hos NCB.

“når du modtager et prækvalifikationsbrev, skal du gennemgå for at se, hvad brevet siger, og hvad godkendelsen var baseret på. I de fleste tilfælde kan sælgeren være fortrolig med et prækvalifikationsbrev,” siger hun.

Giv vinderen besked

når du har valgt det bedste tilbud, er det vigtigt at fortælle vinderen med det samme, men sørg for at du tid det rigtige, når du kontakter de mislykkede tilbudsgivere.

“Vi informerer de tabende parter om, at de tabte den dag, vi accepterer det bedste tilbud, men vi bekræfter først med det bedste tilbudsfest for at sikre, at de er klar til at gå,” siger han.

nogle gange har en budkrig vinder brug for tid til at fordøje, at de går videre med den aftale, de foreslog. Indtil en kontrakt er underskrevet, er det bedst at holde de mislykkede tilbudsgivere investeret i processen.

“når den vindende part bekræfter, at de er klar til kontraktfasen, fortæller vi backuppartier, at de tabte, og at vi giver den vindende part en vis periode—fem arbejdsdage er almindelige på en sælgers marked—til at underskrive kontrakten, og at vi vil holde dem opdateret om status,” siger han.

nogle sælgere sender flere kontrakter for at holde deres muligheder åbne. Selvom dette er lovligt, finder andre det moralsk mistænkt-og ikke nødvendigvis god forretning.

faktisk risikerer udsendelse af flere kontrakter at miste tilbudsgivere og skabe en giftig atmosfære, når det til sidst er tid til at forhandle kontrakten.

“hvis et højere tilbud kommer ind, efter at vi har accepteret det bedste og højeste, anbefaler jeg min sælger, at det etiske og mest ligefremme, ovenstående træk ville være at blive hos den byder, der vandt,” siger han.

vælg din vinder…igen?

selvom du har accepteret et tilbud, er du ikke nødvendigvis færdig.

“en af taberne kan beslutte, at han ikke vil være en taber og åbner alt igen ved at hæve sit tilbud væsentligt,” siger Stimpson.

på dette tidspunkt kan sælgeren bede deres advokat om at sende en kontrakt til den nye vinder, Hvilket er lovligt, så længe begge sider endnu ikke har underskrevet aftalen.

” Det er så mit job at fortælle mægleren for den første køber, at hans accepterede tilbud ikke er accepteret, og spørge, om han vil hæve det. Hårde ord resulterer normalt, og jeg er i den modtagende ende,” siger Stimpson.

købers anger er også en meget stor risiko med budkrig, siger hun. “Når køberen pludselig indser, at grunden til, at han vandt, er, at ingen andre troede, at ejendommen var værd, hvad han var villig til at bruge, kan han godt beslutte, at han betaler for meget og går væk.”

men hvis advokater kan blive enige om kontraktvilkårene, og kontrakten bliver underskrevet, og banken kommer igennem med den nødvendige finansiering, og bestyrelsesansøgningen bliver færdig og indsendt, og bestyrelsen godkender køberen, og salget lukker, siger Stimpson: “så og først da er det okay at bryde champagnen ud.”

tidligere versioner af denne artikel indeholdt rapportering og skrivning af Marjorie Cohen og Leigh Kamping-Carder.