Understanding Class A vs. B vs. C Multi Family Real Estate

Andere zu berücksichtigende Faktoren

Arten von Wohnimmobilien

Wir haben dies oben kurz angesprochen, aber lassen Sie uns näher darauf eingehen: Es gibt eine Unterscheidung zwischen “Wohn-” Mietobjekt und “Gewerbe” Mehrfamilienhaus. Zu den Arten von Wohnimmobilien gehören 1-4 Mieteinheiten, darunter Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Stadthäuser, die von einer Einzelperson gekauft und dann an eine andere Person vermietet werden.

Diese Immobilien mit 1 bis 4 Einheiten fallen nicht in dieselbe Kategorie von Mehrfamilienhäusern wie die heute hier diskutierten gewerblichen Produkttypen, da sie für Kreditzwecke als alle in derselben Kategorie wie Einfamilienhäuser eingestuft werden.

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Obwohl Immobilien mit zwei bis vier Einheiten in die Mehrfamilienklassifizierung fallen, da sich, wie der Name schon sagt, mehrere Wohnungen in einem einzigen Gebäude befinden, werden Gebäude mit vier oder weniger Einheiten im Allgemeinen als “Wohn-” Mietobjekte betrachtet, da sie für eine Wohnbankfinanzierung in Frage kommen.

Immobilien mit fünf oder mehr Einheiten gelten als “gewerbliche” Immobilien und müssen daher gewerbliche Schulden erhalten. Die Bedingungen für Wohnschulden sind in der Regel günstiger als die Bedingungen für gewerbliche Schulden, wobei letztere im Allgemeinen mindestens 50 Basispunkte höher sind als die für Wohnimmobilien angegebenen Zinssätze.

Was sind die Risiken einer Investition in die einzelnen Kategorien?

Wie bei jeder Investition, ob immobilienbezogen oder nicht, sind mit der Investition in jede “Klasse” von Mehrfamilienimmobilien Risiken verbunden, einschließlich:

• Klasse A: Eines der größten Risiken bei Investitionen in Klasse A ist das Überangebot.

Mit der Stärkung des Marktes während der Immobilienzyklen steigen die Grundstückspreise und die Baukosten. Wenn die Grundstückswerte steigen, besteht die einzige Möglichkeit, Geschäfte zu tätigen, darin, sie auf immer höhere Mieten zu unterschreiben, was normalerweise bedeutet, dass sie Mieten der Klasse A ergeben.

Dies bedeutet wiederum, dass Entwickler nur Mehrfamilienhäuser der Klasse A bauen müssen, um als Entwickler im Geschäft zu bleiben. Dies führt zu einem Überangebot und damit verbundenen Mietabwertungen, wenn die Märkte nach unten drehen.

In Boomzeiten besteht auch ein Risiko – da Luxusmieter oft die Möglichkeit haben, ihre eigenen Wohnungen zu kaufen und nicht zu mieten, laufen Sie in guten Zeiten Gefahr, den steigenden Immobilienpreisen die zweite Geige zu spielen. Wir haben während der jüngsten COVID-19-Pandemie ein wenig davon gesehen, als Luxuswohnungen in dichten städtischen Gebieten leer standen, während gut betuchte Mieter in die Vororte flohen.

• Klasse B: Ein Risiko, das mit Investitionen in Immobilien der Klasse B verbunden ist, ist die Bedrohung durch den Wettbewerb.

Wenn ein Zustrom von neuen Mehrfamilienhäusern der Klasse A auf den Markt kommt, könnte das bestehende Inventar der Klasse A in die Kategorie der Klasse B gedrängt werden, wodurch ein verstärkter Wettbewerb um Wohnungen der Klasse B entsteht. Ein sekundäres Risiko, in Mehrfamilienhäuser der Klasse B zu investieren, besteht darin, nicht über die Ressourcen zu verfügen, die erforderlich sind, um die Immobilie im Alter zu erhalten und / oder den Geschäftsplan der Anleger auszuführen, um die Immobilie in den Status der Klasse A zu bringen, falls dies jemals beabsichtigt war.

Ein Teil dieses Risikos kann mit dem richtigen Standort gemindert werden, aber am Ende des Tages müssen Sie in der Lage sein, die richtigen Mieter anzuziehen – ohne den Vorteil der besten Annehmlichkeiten oder der besten Lage – das kann kapital- und zeitintensiv sein und ein bisschen entmutigend, wenn Sie nicht die gleichen Gewinne aus der erzwungenen Wertschätzung betrachten, die Sie von einer Klasse C-Immobilie sehen könnten, oder die Mieter von höchster Qualität, wie Sie sie bei einer Klasse A-Immobilie finden könnten.

• Klasse C: Die beiden größten Risiken bei Investitionen in Immobilien der Klasse C sind die Kosten für Reparaturen und Wartung im Laufe der Zeit sowie die geringere Kredit- und Beschäftigungsstabilität der Mieter.

Diese Gebäude benötigen in der Regel die meiste Arbeit und laufen Gefahr, funktional veraltet zu werden, wenn der Eigentümer nicht die erforderlichen Investitionen tätigt. Das zweite Risiko für Investitionen in Mehrfamilienhäuser der Klasse C, die Qualität des Mieterpools, der tendenziell ein niedrigeres Einkommen aufweist und möglicherweise das höchste Risiko der Nichtzahlung der Miete (und damit der Räumung) aufweist, kann während wirtschaftlicher Abschwünge besonders stark ausgeprägt sein.

Mieter in Gebäuden der Klasse C sind in der Regel schlechter bezahlte Arbeitnehmer, die anfälliger für Entlassungen sind, wenn die Gesamtwirtschaft in eine Rezession gerät. Klasse-C-Immobilien weisen niedrigere Mieten auf als ähnlich ausgestattete Klasse-B-Immobilien und verfügen nicht über die gleichen Annehmlichkeiten wie Klasse-A- oder B-Immobilien.

Viele Male haben neue Investoren in Immobilien der Klasse C Probleme mit der erzwungenen Aufwertung einer Immobilie. Erzwungene Wertschätzung bezieht sich auf die Schritte, die einzelne Investoren unternehmen, um den Wert der Immobilie zu verbessern – Dinge wie Renovierungen, Umsetzung des Geschäftsplans, effektiveres Marketing, Reduzierung von Leerständen usw. Dies steht im Gegensatz zur natürlichen Aufwertung, der Rate, mit der die Immobilie aufgrund der Marktkräfte an Wert gewinnt.

Die Verwaltung jeder Immobilienklasse ist mit Herausforderungen verbunden, aber die Verwaltung eines Projekts der Klasse C kann ein unglaublich zeitintensiver Prozess sein. Investoren, die von den hohen Renditen von Class-C-Immobilien profitieren möchten, aber nicht die Zeit oder den Wunsch haben, selbst in die Gräben zu geraten, können mit einem professionellen Management zusammenarbeiten, um sich um das schwere Heben zu kümmern. Ein kompetenter Eigentümer verlässt sich jedoch nicht ausschließlich auf eine Drittverwaltungsgesellschaft, um eine Immobilie zu kontrollieren, sondern ist in gewissem Maße aktiv, insbesondere wenn es darum geht, Bereiche für die Verbesserung und Sicherheit von Immobilien zu identifizieren.

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Was sind die potenziellen Vorteile einer Investition in jede Kategorie?

Wir haben mehrere Vorteile der Investition in Mehrfamilien-Immobilien im Allgemeinen angepriesen, aber es gibt spezifische Vorteile für die Investition in jede Immobilienklasse, einschließlich:

• Klasse A: Diese Eigenschaften sind im Allgemeinen die schönsten und neuesten der Gruppe und benötigen daher tendenziell weniger Wartung.

Mehrfamilienhäuser der Klasse A ziehen tendenziell auch die begehrtesten Mieter an, z. B. sechsstellige Verdiener und Langzeitmieter, die bereit sind, eine Prämie für das Leben in diesen attraktiven Immobilien zu zahlen.

Da Sie es mit anspruchsvolleren Mietern zu tun haben, werden Geräte, Einrichtungsgegenstände und Gebäudemerkmale beim Kauf einer Klasse-A-Immobilie neuer sein, sodass Reparatur- und Ersatzrechnungen – zumindest auf den ersten Blick – geringer sind.Da Immobilien der Klasse A in der Regel in begehrten Gebieten liegen, ist ein Großteil Ihrer anfänglichen Due Diligence bereits abgeschlossen – zumindest was die Ermittlung des Gebiets betrifft.

Erwarten Sie, dass diese Immobilien in Gebieten mit guter Verkehrsanbindung liegen, sei es in Form von begehbaren Vierteln, in der Nähe von Jobcentern oder in der Nähe von Einkaufs- und Einzelhandelsgebieten.Darüber hinaus, wenn (oder wenn) die Zeit zum Verkauf kommt – Sie werden wahrscheinlich einen viel größeren Pool von Käufern haben, die die Immobilie erwerben möchten – ignorieren viele Investoren B- und C-Immobilien, um sich ausschließlich auf Klasse A zu konzentrieren, entweder sie wollen nicht das zusätzliche Risiko oder die notwendige Arbeit, um potenziell höhere Renditen zu generieren – so oder so, es macht Ihr Leben einfacher, wenn es Zeit zum Verkauf kommt.

• Klasse B: Der Hauptvorteil von Investitionen in Immobilien der Klasse B besteht darin, dass diese Immobilien während der gesamten Wirtschaftszyklen in der Regel sehr langlebig sind.

In einem gehobenen Mehrfamilienhaus der Klasse B zieht es einen vielfältigen Pool von Mietern an – sowohl diejenigen, die sich Immobilien der Klasse A leisten können, aber kostenbewusster sind, als auch diejenigen, die weniger verdienen, aber bereit sind, die Annehmlichkeiten einer Klasse B-Immobilie zu genießen. In einem fallenden Markt räumen Mieter der Klasse A häufig ihre Einheiten und ziehen in Immobilien der Klasse B, um Geld zu sparen.

Ein weiterer Vorteil von Immobilien der Klasse B ist, dass die Immobilie, wenn sie gut gelegen ist, oft durch durchdachte Renovierungen in den Zustand der Klasse A gebracht werden kann. Eigenschaften der Klasse B liegen in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren, obwohl dies keine feste Regel ist. Eigenschaften der Klasse A werden gewöhnlich Eigenschaften der Klasse B nach einem bestimmten Zeitraum, es sei denn konsequente Erneuerung und Erneuerung wird am Eigentum vorgenommen – der Zyklus geht normalerweise Klasse A zur Klasse B zur Klasse C, obgleich wieder, dieses nicht in Stein gemeißelt wird.

Diese Eigenschaften sind gut gepflegt, mit wenigen aufgeschobenen Wartungsproblemen. Veredelungen und Armaturen auf dem Grundstück sind in der Regel überdurchschnittlich, aber in der Regel nicht brandneu. Sie sitzen in Vierteln, die meist aus der Mittel- oder Arbeiterklasse bestehen, mit überdurchschnittlichen Schulbezirken und relativ niedrigen Kriminalitätsraten. All diese Faktoren summieren sich zu einer Art “Goldlöckchen-Effekt”, bei dem Sie viele der Vorteile der Klasse A erhalten, ohne den Premium-Preis

• Klasse C: Die größte Attraktion der Klasse C Multi Family ist der Preis, da es die günstigste der Immobilienklassen ist und daher die breiteste Palette von Investoren anspricht.

In erster Linie sind Immobilien der Klasse C oft zu Schnäppchenpreisen erhältlich, was in vielen städtischen Gebieten mit hohen Lebenshaltungskosten, in denen die Preise für viele Investoren unerreichbar geworden sind, ein Glücksfall sein kann.

Dies bedeutet, dass Investoren mehr Immobilien mit dem Potenzial erwerben können, einen höheren Cashflow zu generieren als andere Klassen von Mehrfamilienhäusern.Da Immobilien der Klasse C in der Regel Wertschöpfungschancen mit niedrigen Anschaffungskosten und hohem Potenzial zur Verbesserung der Rentabilität darstellen, können Anleger mit einer Klasse-C-Immobilie mehr Cashflow generieren als mit einer anderen Immobilienklasse mit höheren Anschaffungs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten.

Immobilien der Klasse C besitzen geringere Anschaffungskosten, was bedeutet, dass es einfacher sein kann, von den Skaleneffekten eines Immobilienportfolios der Klasse C zu profitieren.Sie haben oft das Potenzial, von einer erzwungenen Aufwertung zu profitieren, wenn Investoren und Entwickler einem Projekt einen Mehrwert verleihen, um den Cashflow zu erhöhen, den Leerstand zu verringern und so den Gesamtwert einer bestimmten Immobilie zu erhöhen. Es gibt in der Regel mehr Raum für die Wertschöpfung mit einer Klasse-C-Eigenschaft, weil, vorausgesetzt, die Nachbarschaft kann das Upgrade tolerieren, Sie können zu Klasse-B- oder sogar Klasse-A-Eigenschaften verbessert werden, während Klasse-A-Eigenschaften typischerweise relativ wenig Aufwärtspotenzial haben und meistens ausschließlich für den Ertrag gekauft werden.

Da Immobilien der Klasse C niedrigere Anschaffungskosten haben als ähnlich ausgestattete Gebäude der Klassen A und B, können die Betriebskosten aufgrund der zusätzlichen Verwaltungsebenen, die häufig erforderlich sind, um ein Gebäude der Klasse C zu stabilisieren, höher sein.Dies kann die relativen Renditen dämpfen, aber insgesamt sind Immobilien der Klasse C für Anleger weniger wünschenswert – sicherlich von geringem oder keinem Interesse für institutionelle Anleger -, so dass die Deckungssätze im Allgemeinen höher sind, was bedeutet, dass die Renditen für Anleger höher sein werden.

Sie haben ein größeres Potenzial zur Verbesserung sowohl der Mietpreise als auch der Auslastung, so dass die Möglichkeit zur Steigerung der Kapitalgewinne ausgeprägter sein kann als in Klasse B oder Klasse A, wo möglicherweise weniger Wertschöpfungspotenzial besteht.Jemand, der zum ersten Mal in Mehrfamilienhäuser investieren möchte, kann zunächst in die Klasse C investieren. Sie können die Immobilie im Laufe der Zeit verbessern, vielleicht in den Zustand der Klasse A oder B bringen und dann die Immobilie gewinnbringend verkaufen – Gewinne, die dann in eine schönere, neuere Mehrfamilienimmobilie reinvestiert werden können, wenn der Investor dies wünscht.