Was passiert am Ende eines gewerblichen Mietvertrags?

Für viele Unternehmen ist ein Geschäftslokal ein wesentliches Element für ein erfolgreiches Geschäft. Aus diesem Grund achten Unternehmen bei der Auswahl der Räumlichkeiten sehr sorgfältig darauf, den richtigen Standort mit den erforderlichen Einrichtungen und zu den richtigen Kosten auszuwählen. Es ist daher von grundlegender Bedeutung, dass bei Beendigung eines gewerblichen Mietvertrags bestimmte Schritte unternommen werden, um sicherzustellen, dass Mieter, die ihre Geschäftsräume weiterhin nutzen möchten, ihr Recht darauf nicht verlieren.

Vorbehaltlich einiger begrenzter Ausnahmen können gewerbliche Mietverträge in England und Wales in zwei Kategorien unterteilt werden: diejenigen, die von den Bestimmungen über die Sicherheit von Mietverhältnissen im Landlord and Tenant Act 1954 (“das Gesetz”) profitieren – innerhalb des Gesetzes – und diejenigen, die ausdrücklich vom Gesetz ausgeschlossen wurden – außerhalb des Gesetzes. Die Schritte, die am Ende eines gewerblichen Mietvertrags zu unternehmen sind, hängen weitgehend davon ab, ob sich ein Mietvertrag innerhalb oder außerhalb des Gesetzes befindet.

Mietverträge innerhalb des Gesetzes

Wenn ein Mietvertrag innerhalb des Gesetzes gewährt wird, sieht das Gesetz vor, dass er am Ende der Mietdauer automatisch verlängert wird. Der Mieter soll “Sicherheit der Amtszeit” haben. Der Mietvertrag kann nur beendet werden, indem entweder der Vermieter oder der Mieter die richtige Kündigungsform zu den richtigen Zeiten zustellt.

Wenn der Mietvertrag innerhalb des Gesetzes gewährt wird, kann der Vermieter die Immobilie nur unter bestimmten Umständen wieder in Besitz nehmen. Dazu gehören, wo:

• der Vermieter verlangt die Immobilie entweder für Entwicklungszwecke oder für den persönlichen Gebrauch zurück; oder
• der Mieter hat eine Geschichte der Nichtzahlung der Miete oder hat in anhaltender Verletzung von Verträgen gewesen; oder
• die Räumlichkeiten wurden durch Untervermietung in mehrere Einheiten aufgeteilt und das gesamte Anwesen würde eine höhere Miete verlangen, wenn es zusammen unter einem Mietvertrag vermietet würde.

Der Vermieter müsste eine Mitteilung unter Berufung auf diese Gründe zustellen und unter bestimmten Umständen Beweise vorlegen, um diese Gründe zu stützen. Es ist fair zu sagen, dass diese Gründe nicht immer leicht zu beweisen sind, und es gab viele Streitigkeiten, die dazu beigetragen haben, Grundregeln für die Bestimmung festzulegen.

Wenn sowohl der Vermieter als auch der Mieter mit der Verlängerung des Mietvertrags einverstanden sind, kann jede Partei den Erneuerungsprozess gemäß dem im Gesetz festgelegten Verfahren einleiten.

Wenn der Erneuerungsprozess eingeleitet wird, müssen die Bedingungen des neuen Mietvertrags zwischen den Parteien vereinbart werden. Im Großen und Ganzen hat ein Mieter, der seinen Mietvertrag verlängert, Anspruch auf Bedingungen, die mindestens so günstig sind wie die in seinem bestehenden Mietvertrag enthaltenen, einschließlich einer Miete, die dem aktuellen Markt entspricht. Wenn der Vermieter und der Mieter die Bedingungen eines neuen Mietvertrags nicht gemeinsam vereinbaren können, einschließlich der Höhe der neuen Miete, kann beim Gericht ein Antrag auf Festlegung dieser Bedingungen gestellt werden. Ein Mieter hat das Recht, unter den Bedingungen seines bestehenden Mietvertrags in der Immobilie zu bleiben, während diese neuen Bedingungen ausgehandelt werden.

Wenn der gesetzliche Erneuerungsprozess im Gesetz nicht durch das Ablaufdatum des Mietvertrags ausgelöst wurde, wird der Mietvertrag automatisch fortgesetzt und der Mieter kann zu den gleichen Bedingungen in Beschäftigung bleiben. Sollte es dann räumen wollen, kann es dies mit einer Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten tun. Der Vermieter könnte diese Besetzung aus den oben genannten Gründen kündigen.

Mietverträge außerhalb des Gesetzes

Wenn das Gesetz ausdrücklich ausgeschlossen wurde, so dass keine Sicherheit des Mietverhältnisses besteht, dh kein Recht, am Ende der Laufzeit im Mietvertrag zu bleiben, ist die Position des Mieters gefährdet, wenn eine fortgesetzte Beschäftigung nicht vor Ablauf der Laufzeit geregelt wurde. Der Mieter könnte Gefahr laufen, seine Geschäftsräume kurzfristig zu verlieren und mit nicht budgetierten Kosten für den Umzug in temporäre und manchmal ungeeignete oder teurere Unterkünfte konfrontiert zu werden, bevor er den richtigen neuen Standort findet.

Für den Vermieter wird es auch Unsicherheit darüber geben, ob der Mietertragsstrom fortgesetzt wird.

Wie bei den meisten komplizierten und unsicheren Situationen ist es am besten zu vermeiden, in sie hineinzukommen, und sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sicherstellen, dass sie lange vor dem Mietende über den Erneuerungsprozess nachdenken. Wenn vor dem Ende der Laufzeit kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde, sollten Mieter, die im Beruf bleiben möchten, in Betracht ziehen, mit ihren Vermietern einen kürzeren Mietvertrag oder eine kürzere Lizenz auszuhandeln, die schnell umgesetzt werden können. Dies würde das Recht dokumentieren, nach dem Ablaufdatum des Mietvertrags im Beruf zu bleiben.

Unabhängig davon, ob sich ein Mietvertrag innerhalb oder außerhalb des Gesetzes befindet, sollte ein Mieter, der das Ende seines Mietvertrags erreicht, mindestens 6 bis 12 Monate vor dem Enddatum Verhandlungen mit dem Vermieter aufnehmen, um sicherzustellen, dass genügend Zeit vorhanden ist, um die Position jeder Partei zu ermitteln, eine Einigung zu erzielen, wenn möglich, und die rechtlichen Unterlagen auszufüllen, um die künftige Besetzung zu regeln.

Um nicht erwischt zu werden, sollte ein Mieter Folgendes in Betracht ziehen:

• Überprüfen und Notieren des Ablaufdatums (der Ablaufdaten) für den / die Mietvertrag (e);
• Überprüfung und Beratung darüber, ob dieser Mietvertrag innerhalb oder außerhalb des Gesetzes abgeschlossen wurde;
• frühzeitig Rat einholen, um die zu ergreifenden Schritte zu bestätigen.

Vermieter oder Mieter, die Rat zu ihrem gewerblichen Mietvertrag suchen, sollten mit einem gewerblichen Immobilienanwalt sprechen, um herauszufinden, wie sie am besten vorgehen können.

Um diese oder andere Anforderungen an Gewerbeimmobilien weiter zu besprechen, wenden Sie sich bitte an Lily Meyer, Associate Solicitor im Commercial Property Team unter 020 8614 4590 oder per E-Mail an . Für weitere Informationen über Gewerbeimmobilien klicken Sie bitte hier.

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