Entendiendo la Clase A vs. B vs. C Bienes Raíces Multifamiliares

Otros factores a Considerar

Tipos de propiedad de alquiler residencial

Mencionamos esto brevemente más arriba, pero vamos a detallar: hay una distinción que se debe hacer entre propiedad de alquiler “residencial” y propiedad multifamiliar “comercial”. Los tipos de propiedades de alquiler residencial incluyen alquileres de 1 a 4 unidades, incluidas casas unifamiliares, condominios y casas adosadas que son compradas por un individuo y luego alquiladas a otra persona.

Estos inmuebles de 1 a 4 unidades no pertenecen a la misma categoría de viviendas multifamiliares que los tipos de productos comerciales que se examinan hoy aquí, porque se clasifican a efectos de préstamo, ya que todos están en la misma categoría que los inmuebles unifamiliares.

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Por lo tanto, aunque las propiedades con dos a cuatro unidades caen dentro de la clasificación multifamiliar, porque como su nombre implicaría, hay varios apartamentos dentro de un solo edificio, los edificios con cuatro o menos unidades generalmente se consideran propiedades de alquiler “residenciales” porque son elegibles para financiamiento bancario residencial.

Las propiedades con cinco o más unidades se consideran propiedades “comerciales” y, por lo tanto, deben obtener deuda comercial. Las condiciones para la deuda residencial suelen ser más favorables que las condiciones para la deuda comercial, que generalmente son al menos 50 puntos básicos más altas que las tasas cotizadas para propiedades residenciales.

¿Cuáles son los Riesgos de Invertir en Cada Categoría?

Como es el caso de cualquier inversión, relacionada o no con bienes raíces, existen riesgos asociados con la inversión en cada “clase” de bienes raíces multifamiliares, que incluyen:

• Clase A: Uno de los mayores riesgos de invertir en la Clase A es el exceso de oferta.

A medida que el mercado se fortalece durante los ciclos inmobiliarios, el precio del terreno aumenta al igual que los costos de construcción. A medida que el valor de la tierra aumenta, la única manera de hacer negocios “a lápiz” es asegurarlos con rentas cada vez mayores, lo que generalmente significa asumir que producirán rentas de clase A.

Esto a su vez significa que los desarrolladores se encuentran necesitando construir solo edificios de apartamentos de Clase A para mantenerse en el negocio como desarrolladores. Esto conduce a un exceso de oferta y a la depreciación de la renta asociada cuando los mercados bajan.

También hay riesgo durante los tiempos de auge, ya que los inquilinos de lujo a menudo tienen la capacidad de comprar su propia vivienda y no alquilar, cuando los tiempos son buenos, corres el riesgo de jugar un papel secundario ante el aumento de los precios de la vivienda. Hemos visto un poco de esto durante la reciente pandemia de COVID-19, cuando los apartamentos de lujo en áreas urbanas densas están vacíos mientras los inquilinos adinerados huyen a los suburbios.

• Clase B: Un riesgo asociado con la inversión en bienes raíces de Clase B es la amenaza de la competencia.

Si una afluencia de viviendas multifamiliares nuevas de Clase A llega al mercado, el inventario de Clase A existente podría ser empujado a la categoría de Clase B, creando así una mayor competencia por las viviendas de Clase B. Un riesgo secundario de invertir en una familia múltiple de Clase B es no tener los recursos necesarios para mantener la propiedad a medida que envejece y/o para ejecutar el plan de negocios de los inversores para llevar la propiedad a un estado de Clase A, si esa fue alguna vez la intención.

Parte de este riesgo se puede mitigar con la ubicación correcta, pero al final del día, debe ser capaz de atraer a los inquilinos adecuados, sin el beneficio de las mejores comodidades o la ubicación más elegida, que puede requerir mucho capital y tiempo, y un poco desalentador cuando no está viendo las mismas ganancias de apreciación forzada que podría ver en una propiedad de Clase C, o los inquilinos de la más alta calidad como podría encontrar en una propiedad de Clase A.

• Clase C: Los dos mayores riesgos de invertir en bienes raíces de Clase C son el costo de las reparaciones y el mantenimiento a lo largo del tiempo, y la menor estabilidad crediticia y laboral de los inquilinos.

Estos edificios tienden a necesitar más trabajo y corren el riesgo de quedar obsoletos funcionalmente si el propietario no realiza las inversiones necesarias. El segundo riesgo para invertir en una familia múltiple de Clase C, la calidad del grupo de inquilinos, que tiende a ser de ingresos más bajos y potencialmente con mayor riesgo de impago del alquiler (y, por lo tanto, de desalojo), puede ser particularmente pronunciado durante las crisis económicas.

Los inquilinos de edificios de clase C tienden a ser trabajadores con salarios más bajos que son más vulnerables a los despidos cuando la economía en general entra en recesión. Las propiedades de clase C tienen rentas más bajas que las propiedades de Clase B designadas de manera similar y no tendrán el mismo tipo de comodidades que las propiedades de Clase A o B.

Muchas veces, los nuevos inversores en propiedades de Clase C tienen problemas con la apreciación forzada de una propiedad. La apreciación forzada se refiere a los pasos que toman los inversores individuales para mejorar el valor de la propiedad, cosas como renovaciones, implementación de planes de negocios, marketing más efectivo, reducción de vacantes, etc. Esto contrasta con la apreciación natural, que es la tasa a la que la propiedad se aprecia en valor en función de las fuerzas del mercado.

Administrar cualquier clase de propiedad tiene desafíos, pero administrar un proyecto de clase C por su cuenta puede ser un proceso que requiere mucho tiempo. Los inversores que desean beneficiarse de los altos rendimientos que ofrecen las propiedades de Clase C, pero no tienen el tiempo o el deseo de entrar en las trincheras por sí mismos, pueden trabajar con una administración profesional para hacerse cargo del trabajo pesado. Aun así, un propietario competente no confiará completamente en una compañía de administración de terceros para controlar una propiedad, sino que estará activo hasta cierto punto, especialmente cuando se trata de identificar áreas para mejorar y garantizar la seguridad de la propiedad.

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¿Cuáles son los Beneficios Potenciales de Invertir en Cada Categoría?

Hemos promocionado varios beneficios de invertir en bienes raíces multifamiliares en general, pero hay beneficios específicos de invertir en cada clase de propiedad, que incluyen:

• Clase A: Estas propiedades son generalmente las más bonitas y nuevas del grupo, y por lo tanto tienden a necesitar menos mantenimiento.

La familia múltiple de clase A también tiende a atraer a los inquilinos más deseables, como los que ganan seis cifras y los inquilinos a largo plazo que están dispuestos a pagar una prima por vivir en estas atractivas propiedades.

Dado que se trata de inquilinos más exigentes, los electrodomésticos, los accesorios y las características del edificio serán más nuevos al comprar una propiedad de clase A, por lo que las facturas de reparación y reemplazo serán más pequeñas, al menos al principio.Dado que las propiedades de clase A tienden a ubicarse en áreas deseables, gran parte de su diligencia debida inicial ya está hecha, al menos en lo que respecta al alcance del área.

Espere que estas propiedades se sitúen en áreas con buen acceso al transporte, ya sea en forma de vecindarios transitables, proximidad a centros de trabajo o cerca de áreas comerciales y minoristas.Además, cuando (o si) llega el momento de vender, es probable que tenga un grupo mucho mayor de compradores que buscan adquirir la propiedad, muchos inversores ignoran las propiedades B y C para centrarse únicamente en la Clase A, ya sea que no quieran el riesgo adicional o el trabajo necesario para generar rendimientos potencialmente más altos, de cualquier manera, le hace la vida más fácil cuando llega el momento de vender.

• Clase B: El principal beneficio de invertir en bienes raíces de Clase B es que estas propiedades tienden a ser altamente duraderas a lo largo de los ciclos económicos.

En una multifamiliar de Clase B de lujo, atrae a un grupo diverso de inquilinos, tanto aquellos que podrían permitirse bienes raíces de Clase A pero son más conscientes de los costos, como aquellos que ganan menos pero están dispuestos a derrochar en los servicios incluidos en una propiedad de Clase B. En un mercado descendente, los inquilinos de clase A a menudo desalojarán sus unidades y se mudarán a propiedades de Clase B como una forma de ahorrar dinero.

Otro beneficio de los bienes raíces de Clase B es que, si está bien ubicado, la propiedad a menudo se puede poner en condición de Clase A a través de renovaciones cuidadosas. Las propiedades de clase B tienden a estar entre 10 y 20 años, aunque esta no es una regla dura y rápida. Las propiedades de clase A generalmente se convertirán en propiedades de Clase B después de un cierto período de tiempo, a menos que se lleve a cabo una renovación y renovación consistentes en la propiedad, el ciclo generalmente va de Clase A a Clase B a Clase C, aunque nuevamente, esto no está establecido en piedra.

Estas propiedades están bien mantenidas, con pocos problemas de mantenimiento diferido. Los acabados y accesorios de la propiedad tienden a estar por encima de la media, pero por lo general no son nuevos. Se sientan en vecindarios que son en su mayoría de clase media o trabajadora, con distritos escolares por encima del promedio y tasas de delincuencia bastante bajas. Todos estos factores se suman a una especie de” Efecto Ricitos de oro ” donde se obtienen muchos de los beneficios de la Clase A, sin la etiqueta de precio premium

• Clase C: El mayor atractivo de la Clase C multi family es su precio, ya que es la más asequible de las clases de propiedades y, por lo tanto, atrae a la más amplia gama de inversores.

En primer lugar, las propiedades de clase C a menudo están disponibles a precios de ganga, lo que puede ser una bendición en muchas áreas urbanas de alto costo de vida donde los precios han crecido fuera del alcance de muchos inversores.

Esto significa que los inversores pueden adquirir más propiedades con el potencial de generar un mayor flujo de caja que otras clases de edificios de apartamentos.Como las propiedades de clase C suelen ser oportunidades de valor agregado, con bajos costos de adquisición y alto potencial para mejorar la rentabilidad, los inversores pueden generar más flujo de efectivo de una propiedad de clase C que de otra clase de propiedad con mayores costos de adquisición, mantenimiento y administración.

Las propiedades de clase C tienen costos de adquisición más bajos, lo que significa que puede ser más fácil beneficiarse de las economías de escala con una cartera de propiedades de Clase C.A menudo tienen el potencial de beneficiarse de la apreciación forzada, que es cuando los inversores y desarrolladores agregan valor a un proyecto para aumentar el flujo de efectivo, disminuir las vacantes y, por lo tanto, aumentar el valor total de una propiedad determinada. Por lo general, hay más espacio para agregar valor con una propiedad de Clase C porque, siempre que el vecindario pueda tolerar la actualización, se pueden mejorar a propiedades de Clase B o incluso de Clase A, mientras que las propiedades de Clase A generalmente tienen un potencial ascendente relativamente pequeño y, en la mayoría de los casos, se compran estrictamente por rendimiento.

Dado que las propiedades de clase C tienen costos de adquisición más bajos que los edificios con características similares en las Clases A, y los costos operativos y B pueden ser más altos debido a las capas adicionales de administración que a menudo se requieren para mantener un edificio de Clase C estabilizado.Esto puede disminuir los rendimientos relativos, pero en general, las propiedades de clase C son menos deseables para los inversores, ciertamente de poco o ningún interés para los inversores institucionales, por lo que las tasas de capitalización son generalmente más altas, lo que significa que los rendimientos para los inversores serán más altos.

Tienen un mayor potencial de mejora tanto en las tarifas de alquiler como en los niveles de ocupación, por lo que la oportunidad de aumentar las ganancias de capital puede ser más pronunciada que en la Clase B o la Clase A, donde puede haber menos potencial para agregar valor.Alguien que busca invertir en una familia múltiple por primera vez podría comenzar invirtiendo en la Clase C. Puede mejorar la propiedad con el tiempo, tal vez en condiciones de Clase A o B, y luego vender la propiedad por un beneficio, beneficios que luego se pueden reinvertir en una propiedad multifamiliar más nueva y agradable si el inversor así lo decide.