ymmärtäminen luokka A vs. B vs. C usean perheen Kiinteistöt

muut huomioon otettavat tekijät

Asuinkiinteistötyypit

käsittelimme tätä lyhyesti edellä, mutta tarkennetaan: on tehtävä ero ” asuinkiinteistöjen “ja” kaupallisten ” moniperhekiinteistöjen välillä. Asuntovuokraamotyypit sisältävät 1-4 yksikkövuokraa, mukaan lukien yhden perheen asunnot, asunnot ja rivitalot, jotka yksityishenkilö ostaa ja vuokraa sitten jollekin toiselle.

nämä 1-4 yksikkökiinteistöä eivät kuulu samaan usean perheen asuntojen luokkaan kuin tänään käsitellyt kaupalliset tuotelajit, koska ne luokitellaan lainanantotarkoituksessa samaan luokkaan kuin yhden perheen kiinteistöt.

sukua: 7 tapoja, joilla voit sijoittaa liikekiinteistöihin verkossa

siis, vaikka kiinteistöt, joissa on kaksi tai neljä yksikköä, kuuluvat moniperheluokitukseen, koska kuten nimestä voisi päätellä, yhden rakennuksen sisällä on useita asuntoja, rakennukset, joissa on neljä tai vähemmän yksikköä, katsotaan yleensä “asuinkiinteistöiksi”, koska ne ovat oikeutettuja asuntopankin rahoitukseen.

kiinteistöjä, joissa on vähintään viisi yksikköä, pidetään “kaupallisina” kiinteistöinä, joten niiden on hankittava kaupallista velkaa. Asuntovelan ehdot ovat tyypillisesti edullisempia kuin kaupallisen velan ehdot, joista jälkimmäinen on yleensä vähintään 50 peruspistettä korkeampi kuin asuinkiinteistöjen korot.

mitä riskejä sijoittamiseen kussakin kategoriassa liittyy?

kuten mihin tahansa sijoitukseen, kiinteistöihin liittyvään tai muuhun, sijoittamiseen liittyy riskejä jokaiseen usean perheen kiinteistöjen “luokkaan”, mukaan lukien:

• A-luokka: yksi suurimmista riskeistä A-luokkaan sijoittamisessa on ylitarjonta.

markkinoiden vahvistuessa Kiinteistökaupoissa maan hinta nousee samoin kuin rakennuskustannukset. Maan arvon noustessa ainoa tapa tehdä sopimuksia “kynällä” on alati kasvavien vuokrien takaaminen, mikä tarkoittaa tyypillisesti sitä, että oletetaan niiden tuottavan A-luokan vuokria.

tämä puolestaan tarkoittaa, että rakennuttajien on rakennettava vain A-luokan kerrostaloja pysyäkseen toiminnassa rakennuttajina. Tämä johtaa ylitarjontaan ja siihen, että vuokrat laskevat markkinoiden kääntyessä laskuun.

nousukaudella on myös riskinsä-koska luksusvuokralaisilla on usein mahdollisuus ostaa oma asuntonsa eikä vuokrata, kun ajat ovat hyvät, on riski jäädä kakkoseksi asuntojen hintojen nousulle. Olemme nähneet vähän tällaista tapahtuvan äskettäisen COVID-19-pandemian aikana, kun tiheän kaupunkialueen luksusasunnot istuvat tyhjillään, kun hyvin toimeentulevat vuokralaiset pakenevat lähiöihin.

• luokka B: yksi B-luokan kiinteistöihin sijoittamiseen liittyvä riski on kilpailun uhka.

jos markkinoille tulee uusia A-luokan moniperheasuntoja, olemassa oleva A-luokan varasto saatetaan siirtää B-luokkaan, mikä lisää kilpailua B-luokan asunnoista. Toissijainen riski sijoittaa luokan B multi perhe ei ole tarvittavat resurssit ylläpitää omaisuutta sen ikääntyessä, ja / tai toteuttaa sijoittajien liiketoimintasuunnitelma tuoda kiinteistön luokan A asema, jos se oli koskaan tarkoitus.

osa tästä riskistä voidaan vähentää oikealla sijainnilla, mutta loppujen lopuksi sinun on pystyttävä houkuttelemaan oikeat vuokralaiset – ilman parhaita mukavuuksia tai valikoiduinta sijaintia – jotka voivat olla pääoma-ja aikaintensiivisiä ja hieman pelottavia, kun et ole katselemassa samoja pakkoarvostuksesta saatavia etuja, joita saatat nähdä C-luokan kiinteistöstä tai laadukkaimmista vuokralaisista, kuten saatat löytää A-luokan kiinteistöstä.

• Luokka C: C-luokan kiinteistöihin sijoittamisen kaksi suurinta riskiä ovat korjaus-ja ylläpitokustannukset ajan myötä sekä vuokralaisten luottokelpoisuuden ja työllisyyden heikkeneminen.

nämä rakennukset tarvitsevat yleensä eniten työtä ja ovat vaarassa vanhentua toiminnallisesti, jos omistaja ei tee tarvittavia investointeja. Toinen riski sijoittaa luokan C multi perhe, laatu vuokralaisen poolin, joka on yleensä pienempi tulot ja mahdollisesti suurin riski jättää vuokran (ja siten, häätö), voi olla erityisen huono aikana talouden laskusuhdanteita.

C-luokan rakennusten vuokralaiset ovat yleensä matalapalkkaisia työntekijöitä, jotka ovat alttiimpia lomautuksille, kun kokonaistalous ajautuu taantumaan. C-luokan kiinteistöillä on pienemmät vuokrat kuin B-luokan kiinteistöillä, eikä niillä ole samanlaisia mukavuuksia kuin A-tai B-luokan kiinteistöillä.

monesti C-luokan kiinteistöjen uusilla sijoittajilla on vaikeuksia kiinteistön pakkoarvostuksen kanssa. Pakkoarvostuksella tarkoitetaan yksittäisten sijoittajien toimenpiteitä kiinteistön arvon parantamiseksi,kuten remontteja, liiketoimintasuunnitelman toteuttamista, tehokkaampaa markkinointia, avoimien työpaikkojen vähentämistä jne. Tämä on vastakohta luonnolliselle arvostukselle, joka on markkinavoimiin perustuva korko, jolla Kiinteistö arvostaa arvoaan.

minkä tahansa omaisuusluokan johtamisessa on haasteita, mutta C-luokan projektin johtaminen yksin voi olla uskomattoman aikaintensiivinen prosessi. Sijoittajat, jotka haluavat hyötyä C-luokan kiinteistöjen tarjoamista korkeista tuotoista, mutta joilla ei ole aikaa tai halua päästä itse juoksuhautoihin, voivat työskennellä ammattimaisen johdon kanssa raskaan noston hoitamisessa. Silti Pätevä omistaja ei luota täysin kolmannen osapuolen rahastoyhtiön määräysvaltaan kiinteistössä, vaan on jossain määrin aktiivinen erityisesti silloin, kun on kyse kiinteistöjen parantamiseen ja turvallisuuteen liittyvien alueiden tunnistamisesta.

liittyvät: kannattaako sijoittaa C-luokan kiinteistöön?

mitkä ovat sijoittamisen mahdolliset hyödyt kuhunkin kategoriaan?

olemme mainostaneet useita etuja sijoittamalla usean perheen kiinteistöihin yleensä, mutta on olemassa erityisiä etuja sijoittamalla jokaiseen kiinteistöluokkaan, mukaan lukien:

• luokka A: nämä ominaisuudet ovat yleensä mukavin ja uusin joukko, ja siksi yleensä tarvitsevat vähemmän huoltoa.

A-luokan moniperhe houkuttelee myös halutuimpia vuokralaisia, kuten kuusinumeroisia vuokralaisia ja pitkäaikaisia vuokralaisia, jotka ovat valmiita maksamaan palkkion asuakseen näissä houkuttelevissa kohteissa.

koska vastassa on tarkkanäköisempiä vuokralaisia, A – luokan kiinteistöä ostettaessa kodinkoneet, kalusteet ja rakennusominaisuudet ovat uudempia, joten korjaus-ja vaihtolaskut jäävät pienemmiksi-ainakin aluksi.Koska A-luokan kiinteistöt sijaitsevat yleensä halutuilla alueilla, suuri osa alustavasta huolellisuudesta on jo tehty – ainakin alueen kartoittamiseen asti.

odottaa, että nämä kiinteistöt sijaitsevat alueilla, joilla on hyvät kulkuyhteydet, olipa kyse sitten kävelykelpoisista lähiöistä, työkeskusten läheisyydestä tai lähellä kauppa-ja myymäläalueita.Lisäksi, kun (tai jos) aika tulee myydä – sinulla on todennäköisesti paljon suurempi määrä ostajia, jotka haluavat hankkia omaisuutta – monet sijoittajat sivuuttaa B ja C ominaisuuksia keskittyä pelkästään luokan A, joko he eivät halua ylimääräistä riskiä, tai tarvittava työ tuottaa mahdollisesti suurempi tuotto – kummin tahansa, se helpottaa elämääsi, kun on aika myydä.

• luokka B: luokan B kiinteistöihin sijoittamisen ensisijainen hyöty on se, että nämä kiinteistöt ovat yleensä erittäin kestäviä läpi suhdanteiden.

korkealuokkaisessa B-luokan perheessä on paljon vuokralaisia – sekä niitä, joilla olisi varaa A-luokan kiinteistöihin, mutta jotka ovat kustannustietoisempia, että niitä, jotka ansaitsevat vähemmän mutta ovat valmiita tuhlaamaan B-luokan kiinteistöihin sisältyvillä mukavuuksilla. Alennusmarkkinoilla A-luokan vuokraajat usein tyhjentävät yksikkönsä ja muuttavat B-luokan kiinteistöihin säästääkseen rahaa.

toinen B-luokan kiinteistöjen etu on se, että hyvällä sijainnilla kohde voidaan usein saada A-luokan kuntoon harkituilla remonteilla. Luokan B ominaisuudet ovat yleensä välillä 10-20 vuotta, vaikka tämä ei ole kova ja nopea sääntö. A-luokan kiinteistöistä tulee tyypillisesti B – luokan kiinteistöjä tietyn ajan kuluttua, ellei kiinteistössä tehdä johdonmukaista peruskorjausta ja uudistamista-sykli menee yleensä a-luokasta B-luokkaan C, vaikka tämäkään ei ole kiveen hakattu.

nämä ominaisuudet ovat hyvin hoidettuja, eikä niissä ole juurikaan viivästyneitä kunnossapitoon liittyviä ongelmia. Viimeistelyt ja kalusteet omaisuus yleensä keskimääräistä, mutta yleensä ei upouusi. He istuvat kaupunginosissa, jotka ovat enimmäkseen keski-tai työväenluokkaisia, joissa on keskimääräistä korkeammat koulupiirit ja melko alhaiset rikollisuusluvut. Kaikki nämä tekijät lisäävät eräänlaisen “Kultakutriefektin”, jossa saat monia A-luokan etuja ilman premium-hintalappua

• C-luokka: C-luokan multiperheen suurin veto on sen hintapiste, koska se on omaisuusluokista edullisin ja vetoaa siksi laajimpaan sijoittajajoukkoon.

ennen kaikkea C-luokan kiinteistöistä saa usein edullisen hinnan, mikä voi olla taivaan lahja monilla korkean elinkustannuksen kaupunkialueilla, joissa hinnat ovat nousseet monien sijoittajien ulottumattomiin.

tämä tarkoittaa, että sijoittajat voivat hankkia enemmän kiinteistöjä, joiden kassavirta on suurempi kuin muiden kerrostaloluokkien.Koska C-luokan kiinteistöt ovat yleensä lisäarvoa tuovia mahdollisuuksia, joilla on alhaiset hankintakustannukset ja suuret mahdollisuudet parantaa kannattavuutta, sijoittajat voivat tuottaa enemmän kassavirtaa C-luokan kiinteistöstä kuin toisesta kiinteistöluokasta, jolla on korkeammat hankinta -, ylläpito-ja hallintakustannukset.

C-luokan kiinteistöillä on pienemmät hankintakustannukset, joten C-luokan kiinteistösalkun avulla voi olla helpompi hyötyä mittakaavaeduista.Niillä on usein mahdollisuus hyötyä pakotetusta arvostuksesta, jolloin sijoittajat ja kehittäjät tuovat lisäarvoa hankkeelle kassavirran lisäämiseksi, avoimien työpaikkojen vähentämiseksi ja siten tietyn kiinteistön kokonaisarvon lisäämiseksi. C-luokan kiinteistöillä on yleensä enemmän tilaa lisäarvolle, koska jos naapurusto sietää korotusta, ne voidaan parantaa B-luokan tai jopa A-luokan ominaisuuksiksi, kun taas A-luokan kiinteistöillä on tyypillisesti suhteellisen vähän korotuspotentiaalia ja ne ostetaan useimmiten puhtaasti tuoton vuoksi.

koska C-luokan kiinteistöillä on pienemmät hankintakustannukset kuin vastaavanlaisilla A-luokan rakennuksilla, ja B-ja käyttökustannukset voivat olla korkeammat johtuen ylimääräisistä hallintakerroksista, joita usein tarvitaan C-luokan rakennuksen vakauttamiseksi.Tämä voi heikentää suhteellista tuottoa, mutta kaiken kaikkiaan C-luokan ominaisuudet ovat vähemmän toivottavia sijoittajille – varmasti vain vähän tai ei lainkaan kiinnostavia institutionaalisille sijoittajille-joten ylärajat ovat yleensä korkeammat, mikä tarkoittaa, että tuotto sijoittajille tulee olemaan korkeampi.

niissä on suurempi mahdollisuus parantaa sekä vuokra-että käyttöastetta, joten mahdollisuus lisätä myyntivoittoja voi olla suurempi kuin B-tai A-luokissa, joissa voi olla vähemmän mahdollisuuksia lisäarvon tuottamiseen.Joku, joka haluaa sijoittaa multi perhe ensimmäistä kertaa voisi aloittaa sijoittamalla luokkaan C. Ne voivat parantaa omaisuutta ajan mittaan, ehkä tuo luokkaan A tai B kunnossa, ja sitten myydä omaisuutta voitto – voittoja, jotka voidaan sitten sijoittaa uudelleen mukavampi, uudempi multi perheen omaisuutta, jos sijoittaja niin haluaa.