Comprendre l’Immobilier multifamilial de classe A vs B vs C

Autres facteurs à prendre en compte

Types de biens locatifs résidentiels

Nous avons brièvement abordé cela ci-dessus, mais développons: il y a une distinction à faire entre les biens locatifs “résidentiels” et les biens multifamiliaux “commerciaux”. Les types de propriétés locatives résidentielles comprennent les locations de 1 à 4 unités, y compris les maisons unifamiliales, les condos et les maisons de ville qui sont achetés par un particulier puis loués à quelqu’un d’autre.

Ces immeubles de 1 à 4 logements ne font pas partie de la même catégorie de logements multifamiliaux que les types de produits commerciaux dont il est question ici aujourd’hui, car ils sont classés aux fins de prêt comme appartenant tous à la même catégorie que les immeubles unifamiliaux.

Liés: 7 Façons d’investir dans l’immobilier commercial En ligne

Par conséquent, bien que les propriétés de deux à quatre unités relèvent de la classification multifamiliale, car comme son nom l’indique, il y a plusieurs appartements dans un même bâtiment, les bâtiments de quatre unités ou moins sont généralement considérés comme des propriétés locatives “résidentielles” car ils sont éligibles au financement bancaire résidentiel.

Les propriétés de cinq unités ou plus sont considérées comme des propriétés ” commerciales ” et doivent donc obtenir une dette commerciale. Les conditions de la dette résidentielle sont généralement plus favorables que celles de la dette commerciale, ces dernières étant généralement supérieures d’au moins 50 points de base aux taux indiqués pour les propriétés résidentielles.

Quels sont les risques d’investir dans chaque Catégorie?

Comme c’est le cas pour tout investissement, immobilier ou non, il existe des risques associés à l’investissement dans chaque ” catégorie ” de biens immobiliers multifamiliaux, notamment:

• Catégorie A: L’un des plus gros risques liés à l’investissement dans la catégorie A est celui de l’offre excédentaire.

À mesure que le marché se renforce pendant les cycles immobiliers, le prix des terrains augmente tout comme les coûts de construction. À mesure que la valeur des terres augmente, la seule façon de conclure des accords est de les souscrire à des loyers toujours croissants, ce qui signifie généralement qu’ils donneront des loyers de type classe A.

Cela signifie à son tour que les développeurs doivent construire uniquement des immeubles de classe A pour rester en activité en tant que développeurs. Cela entraîne une offre excédentaire et une dépréciation des loyers associée lorsque les marchés se retournent.

Il y a aussi un risque en période de boom – comme les locataires de luxe ont souvent la possibilité d’acheter leur propre logement et non de le louer, lorsque les temps sont bons, vous courez le risque de jouer le deuxième violon à la hausse des prix des logements. Nous avons vu un peu de cela se produire lors de la récente pandémie de COVID-19, alors que des appartements de luxe dans des zones urbaines denses sont vacants tandis que des locataires bien nantis ont fui vers les banlieues.

• Catégorie B: Un risque associé à l’investissement dans des biens immobiliers de catégorie B est la menace de la concurrence.

Si un afflux de nouveaux logements multifamiliaux de catégorie A arrive sur le marché, l’inventaire existant de catégorie A pourrait être placé dans la catégorie B, créant ainsi une concurrence accrue pour les logements de catégorie B. Un risque secondaire d’investir dans une famille multifamiliale de catégorie B est de ne pas avoir les ressources nécessaires pour maintenir la propriété à mesure qu’elle vieillit et / ou pour exécuter le plan d’affaires des investisseurs pour amener la propriété dans le statut de catégorie A, si jamais c’était l’intention.

Une partie de ce risque peut être atténuée avec le bon emplacement, mais au bout du compte, vous devez être en mesure d’attirer les bons locataires – sans bénéficier des meilleurs équipements ou de l’emplacement le plus choisi – qui peut nécessiter beaucoup de temps et de capital, et un peu intimidant lorsque vous ne regardez pas les mêmes gains d’appréciation forcée que ceux que vous pourriez voir dans une propriété de classe C, ou les locataires de la plus haute qualité comme vous pourriez trouver avec une propriété de classe A.

• Classe C: Les deux risques les plus importants pour investir dans des biens immobiliers de catégorie C sont le coût des réparations et de l’entretien au fil du temps, ainsi que la faible stabilité du crédit et de l’emploi des locataires.

Ces bâtiments ont tendance à nécessiter le plus de travaux et risquent de devenir fonctionnellement obsolètes si le propriétaire ne fait pas les investissements nécessaires. Le deuxième risque lié à l’investissement dans une famille multifamiliale de classe C, la qualité du pool de locataires qui a tendance à être à faible revenu et potentiellement à risque le plus élevé de non-paiement du loyer (et donc d’expulsion), peut être particulièrement mal prononcé lors des ralentissements économiques.

Les locataires des immeubles de catégorie C ont tendance à être des travailleurs moins bien rémunérés qui sont plus vulnérables aux mises à pied lorsque l’économie globale entre en récession. Les propriétés de classe C ont des loyers inférieurs à ceux des propriétés de classe B similaires et n’auront pas le même type d’équipements que les propriétés de classe A ou B.

De nombreuses fois, les nouveaux investisseurs dans des propriétés de catégorie C ont de la difficulté à apprécier de force une propriété. L’appréciation forcée fait référence aux mesures prises par les investisseurs individuels pour améliorer la valeur de la propriété – des choses comme les rénovations, la mise en œuvre d’un plan d’affaires, une commercialisation plus efficace, la réduction des postes vacants, etc. Cela contraste avec l’appréciation naturelle, qui est le taux d’appréciation de la valeur de la propriété en fonction des forces du marché.

Gérer n’importe quelle catégorie de propriété comporte des défis, mais gérer un projet de classe C par vous-même peut prendre énormément de temps. Les investisseurs qui veulent profiter des rendements élevés offerts par les propriétés de classe C, mais qui n’ont pas le temps ou le désir de se lancer eux-mêmes dans les tranchées peuvent travailler avec une direction professionnelle pour s’occuper du gros du travail. Malgré cela, un propriétaire compétent ne s’appuiera pas entièrement sur une société de gestion tierce pour contrôler une propriété, mais sera actif dans une certaine mesure, en particulier lorsqu’il s’agit d’identifier les domaines d’amélioration et de sécurité de la propriété.

Connexes: Devriez-vous investir dans une propriété de catégorie C?

Quels sont les avantages potentiels d’Investir dans chaque Catégorie?

Nous avons vanté plusieurs avantages d’investir dans l’immobilier multifamilial en général, mais il y a des avantages spécifiques à investir dans chaque catégorie de propriété, notamment:

• Classe A: Ces propriétés sont généralement les plus belles et les plus récentes du groupe, et ont donc tendance à nécessiter moins d’entretien.

Les familles multifamiliales de catégorie A ont également tendance à attirer les locataires les plus désirables, tels que les salariés à six chiffres et les locataires à long terme prêts à payer une prime pour vivre dans ces propriétés attrayantes.

Puisque vous avez affaire à des locataires plus exigeants, les appareils électroménagers, les luminaires et les caractéristiques du bâtiment seront plus récents lors de l’achat d’une propriété de classe A, de sorte que les factures de réparation et de remplacement seront plus petites – du moins au début.Étant donné que les propriétés de classe A ont tendance à se situer dans des zones souhaitables, une grande partie de votre diligence raisonnable initiale est déjà effectuée – du moins en ce qui concerne la portée de la zone.

Attendez-vous à ce que ces propriétés se trouvent dans des zones offrant un bon accès aux transports, que ce soit sous la forme de quartiers accessibles à pied, à proximité de centres d’emploi ou à proximité de zones commerciales et de commerces.De plus, lorsque (ou si) vient le moment de vendre – vous aurez probablement un bassin d’acheteurs beaucoup plus important qui cherchent à acquérir la propriété – de nombreux investisseurs ignorent les propriétés B et C pour se concentrer uniquement sur la catégorie A, soit ils ne veulent pas du risque supplémentaire, soit du travail nécessaire pour générer des rendements potentiellement plus élevés – de toute façon, cela vous facilite la vie quand vient le temps de vendre.

• Catégorie B: Le principal avantage d’investir dans des biens immobiliers de catégorie B est que ces biens ont tendance à être très durables tout au long des cycles économiques.

Dans un marché haut de gamme, la multifamilialité de classe B attire un bassin diversifié de locataires – à la fois ceux qui pourraient se permettre un bien immobilier de classe A mais qui sont plus conscients des coûts, ainsi que ceux qui gagnent moins mais sont prêts à faire des folies sur les commodités incluses dans une propriété de classe B. Dans un marché en baisse, les locataires de catégorie A quitteront souvent leurs unités et emménageront dans des propriétés de catégorie B afin d’économiser de l’argent.

Un autre avantage des biens immobiliers de catégorie B est que, s’ils sont bien situés, ils peuvent souvent être remis en état de catégorie A grâce à des rénovations réfléchies. Les propriétés de classe B ont tendance à avoir entre 10 et 20 ans, bien que ce ne soit pas une règle dure et rapide. Les propriétés de classe A deviendront généralement des propriétés de classe B après un certain laps de temps, à moins que des rénovations et des renouvellements constants ne soient entrepris sur la propriété – le cycle passe généralement de la classe A à la classe B à la classe C, bien que, encore une fois, cela ne soit pas gravé dans le marbre.

Ces propriétés sont bien entretenues, avec peu de problèmes de maintenance différée. Les finitions et les accessoires sur la propriété ont tendance à être au-dessus de la moyenne, mais ne sont généralement pas neufs. Ils siègent dans des quartiers principalement de la classe moyenne ou ouvrière, avec des districts scolaires supérieurs à la moyenne et des taux de criminalité assez bas. Tous ces facteurs s’ajoutent à une sorte d ‘”effet Boucle d’or” où vous obtenez de nombreux avantages de la Classe A, sans l’étiquette de prix premium

• Classe C: Le plus grand attrait de la classe C multi-famille est son prix, car il s’agit de la plus abordable des classes de biens et, par conséquent, séduit le plus large éventail d’investisseurs.

Tout d’abord, les propriétés de classe C sont souvent disponibles à des prix avantageux, ce qui peut être une aubaine dans de nombreuses zones urbaines au coût de la vie élevé où les prix sont hors de portée de nombreux investisseurs.

Cela signifie que les investisseurs peuvent acquérir plus de propriétés avec le potentiel de générer des flux de trésorerie plus élevés que les autres catégories d’immeubles d’habitation.Comme les propriétés de catégorie C sont généralement des opportunités à valeur ajoutée, avec de faibles coûts d’acquisition et un potentiel élevé d’amélioration de la rentabilité, les investisseurs peuvent générer plus de flux de trésorerie à partir d’une propriété de catégorie C que pour une autre catégorie de biens avec des coûts d’acquisition, d’entretien et de gestion plus élevés.

Les propriétés de catégorie C ont des coûts d’acquisition inférieurs, ce qui signifie qu’il peut être plus facile de bénéficier des économies d’échelle avec un portefeuille de propriétés de catégorie C.Ils ont souvent le potentiel de bénéficier d’une appréciation forcée, c’est-à-dire lorsque les investisseurs et les promoteurs ajoutent de la valeur à un projet pour augmenter les flux de trésorerie, réduire la vacance et ainsi augmenter la valeur totale d’une propriété donnée. Il y a généralement plus de place pour ajouter de la valeur avec une propriété de classe C car, à condition que le quartier puisse tolérer la mise à niveau, elles peuvent être améliorées en propriétés de classe B ou même de classe A, alors que les propriétés de classe A ont généralement un potentiel de hausse relativement faible et sont le plus souvent achetées strictement pour le rendement.

Étant donné que les propriétés de classe C ont des coûts d’acquisition inférieurs à ceux des bâtiments de même catégorie de la classe A, et que les coûts d’exploitation et de fonctionnement peuvent être plus élevés en raison des couches de gestion supplémentaires souvent nécessaires pour maintenir un bâtiment de classe C stabilisé.Cela peut freiner les rendements relatifs, mais dans l’ensemble, les propriétés de classe C sont moins souhaitables pour les investisseurs – certainement peu ou pas d’intérêt pour les investisseurs institutionnels – de sorte que les taux de capitalisation sont généralement plus élevés, ce qui signifie que les rendements pour les investisseurs seront plus élevés.

Ils ont un plus grand potentiel d’amélioration à la fois des taux de location et des niveaux d’occupation, de sorte que la possibilité d’augmenter les gains en capital peut être plus prononcée que dans la catégorie B ou la catégorie A où il peut y avoir moins de potentiel de valeur ajoutée.Quelqu’un qui cherche à investir dans une famille multiple pour la première fois pourrait commencer par investir dans la classe C. Il peut améliorer la propriété au fil du temps, en la mettant peut–être en état de classe A ou B, puis vendre la propriété pour un profit – des bénéfices qui peuvent ensuite être réinvestis dans une propriété multifamiliale plus agréable et plus récente si l’investisseur le souhaite.