Que se passe-t-il à la fin d’un bail commercial ?

Pour de nombreuses entreprises, avoir un local commercial est un élément essentiel de la réussite d’une entreprise. Pour cette raison, les entreprises prennent grand soin de choisir un local – en choisissant le bon emplacement avec les installations requises et au bon coût. Il est donc fondamental que, lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, certaines mesures soient prises pour que les locataires souhaitant poursuivre l’occupation de leurs locaux commerciaux ne perdent pas leur droit de le faire.

Sous réserve de quelques exceptions limitées, les baux commerciaux en Angleterre et au Pays de Galles peuvent être divisés en deux catégories: ceux qui bénéficient des dispositions relatives à la sécurité d’occupation du Landlord and Tenant Act de 1954 (” la Loi”) – à l’intérieur de la Loi – et ceux qui ont été expressément exclus de la Loi – à l’extérieur de la Loi. Les mesures à prendre à la fin d’un bail commercial dépendent en grande partie du fait qu’un bail est à l’intérieur ou à l’extérieur de la Loi.

Baux à l’intérieur de la Loi

Lorsqu’un bail est accordé à l’intérieur de la Loi, la Loi prévoit son renouvellement automatique à la fin de la durée du bail. Le locataire est dit avoir une “sécurité d’occupation”. Le bail ne peut être résilié que par le bailleur ou le locataire, au moment opportun, sous la forme correcte de l’avis.

Lorsque le bail est accordé à l’intérieur de la Loi, le propriétaire ne peut reprendre possession du bien que dans certaines circonstances. Ceux-ci incluent où:

• le propriétaire exige la restitution de la propriété soit à des fins de développement, soit pour une occupation personnelle; ou
• le locataire a des antécédents de non-paiement du loyer ou a été en violation persistante des clauses contractuelles; ou
• les locaux ont été divisés par sous-location en plusieurs unités et l’ensemble de la propriété commanderait un loyer plus élevé s’il était loué en un seul bail.

Le locateur devrait signifier un avis invoquant ces motifs et, dans certaines circonstances, fournir des preuves à l’appui de ces motifs. Il est juste de dire que ces motifs ne sont pas toujours faciles à prouver et que de nombreux différends ont contribué à établir des règles de base pour la détermination.

Si le locateur et le locataire acceptent de renouveler le bail, l’une ou l’autre des parties peut entamer le processus de renouvellement en suivant la procédure prévue par la Loi.

Si le processus de renouvellement est lancé, les termes du nouveau bail doivent être convenus entre les parties. D’une manière générale, le locataire qui renouvelle son bail a droit à des conditions au moins aussi avantageuses que celles contenues dans son bail existant, y compris un loyer conforme au marché actuel. Si le locateur et le locataire ne peuvent convenir conjointement des conditions d’un nouveau bail, y compris de ce que devrait être le nouveau loyer, une demande peut être présentée au tribunal pour que ces conditions soient déterminées. Un locataire a le droit de rester dans la propriété selon les termes de son bail existant pendant que ces nouvelles conditions sont négociées.

Si le processus de renouvellement prévu par la Loi n’a pas été déclenché à la date d’expiration du bail, le bail se poursuivra automatiquement et le locataire pourra demeurer en occupation aux mêmes conditions. S’il souhaite alors quitter les lieux, il peut le faire avec un préavis d’au moins 3 mois. Le propriétaire pourrait mettre fin à cette occupation sur la base des motifs ci-dessus.

Baux en dehors de la Loi

Lorsque la Loi a été expressément exclue, il n’y a donc pas de sécurité d’occupation, c’est-à-dire pas de droit de rester dans le bail à la fin de la durée, la position du locataire est vulnérable si une occupation continue n’a pas été régularisée avant la fin de la durée. Le locataire pourrait risquer de perdre ses locaux commerciaux sans préavis ou sans préavis et faire face à des coûts non budgétés pour une réinstallation dans un logement temporaire et parfois inadapté ou plus cher avant de trouver le bon nouvel emplacement.

Pour le propriétaire, il y aura également une incertitude quant à la poursuite du flux de revenus locatifs.

Comme dans la plupart des situations compliquées et incertaines, il est préférable d’éviter d’y entrer en premier lieu et les propriétaires et les locataires doivent s’assurer qu’ils réfléchissent au processus de renouvellement bien avant la date de fin du bail. Si un nouveau bail n’a pas été conclu, avant la fin de la durée, les locataires qui souhaitent rester en occupation devraient envisager de négocier un bail ou un permis plus court avec leurs propriétaires qui peut être mis en place rapidement. Cela documenterait le droit de rester en occupation après la date d’expiration du bail.

Dans l’un ou l’autre des scénarios, qu’un bail soit à l’intérieur ou à l’extérieur de la Loi, un locataire arrivant à la fin de son bail devrait ouvrir des négociations avec le propriétaire au moins 6 à 12 mois avant la date de fin pour s’assurer qu’il y a suffisamment de temps pour établir la position de chaque partie, parvenir à un accord si possible et compléter les documents juridiques pour régulariser toute occupation future.

Afin d’éviter d’être pris au dépourvu, un locataire doit considérer:

• vérifier et tenir une note de la (des) date(s) d’expiration de son(ses) bail(s);
• examiner et prendre des conseils pour savoir si ce bail est contracté à l’intérieur ou à l’extérieur de la Loi;
• demander des conseils à un stade précoce pour confirmer les mesures à prendre.

Les propriétaires ou les locataires qui souhaitent obtenir des conseils sur leur bail commercial devraient s’adresser à un avocat spécialisé dans les biens commerciaux pour connaître la meilleure façon de procéder.

Pour en discuter davantage ou toute autre exigence relative aux biens commerciaux, veuillez contacter Lily Meyer, Avocate associée au sein de l’équipe des biens commerciaux au 020 8614 4590 ou par e-mail le. Pour plus d’informations sur la propriété commerciale, veuillez cliquer ici.

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