Licitálási háború: az eladó 8 lépéses útmutatója

a licitálási háborúk a versenyképes ingatlanpiac fémjelzi, és jelenleg New Yorkban növekszik.

egy eladó, miután több vásárló vy egy lakás vagy villában egyre versenyképesebb ajánlatokat lehet hatékony módja annak, hogy a kívánt árat—vagy megy még magasabb—különösen, ha szándékosan alulárazza a tőzsdei generálni korai érdeklődés egy helyen. Lehet, hogy akkor megy a fenti kérve.

az ajánlattételi háborúkkal kapcsolatos tanácsok nagy része a vevőknek szól, de az eladóknak is fel kell készülniük a folyamatra. Az első lépés az, hogy van értelme, hogy mi folyik a piacon. Az Elliman-jelentés szerint 2021 első negyedévében a manhattani licitálási háborúk 3 százalékra csökkentek, ami a második legalacsonyabb szint a nyilvántartásban, de ez még mindig emelkedés 2020 őszéhez képest.

a kiegyensúlyozott piac a lakáseladások 5-7 százalékát közelíti meg a kért ár felett-mondja Jonathan Miller, a Miller Samuel ingatlanértékelő cég elnök-vezérigazgatója. Arra számít, hogy a következő negyedévben növekszik a licitálási háború New Yorkban.

Ian Katz, a bróker alapítója, Ian K. Katz csoport, azt mondja, bár igaz, hogy az ajánlattételi háborúk egyre gyakoribbak, mivel a piac az eladó javára tippel, az ajánlatok nem mindig túl vannak a kérésen.

“gyakrabban a nyertes ajánlattevő egy többszörös ajánlatban az ask vagy talán csak kissé meghaladja az ingatlant, és egyre nagyobb hangsúlyt fektet a jelzálogfeltételekre vagy a rugalmasság bezárására az eladó befogadására” – mondja. Tehát míg a kereslet jelenleg erős, a vásárlók még mindig nagyon értékközpontúak, még akkor is, ha más vásárlókkal versenyeznek.

a brókerek gyakran javasolják, hogy az eladók “legjobb és végső ajánlatot” vagy “legjobb és legmagasabb ajánlatot” kérjenek.”Ezek a legmagasabb és végső ajánlatok, amelyeket az eladó brókerje kap az összes vevő brókerétől, ha a határidőt megadják.

ezek a stratégiák bonyolult zsonglőrködés, amely magában foglalja a szakértő időzítés és gondos megítélés. Hogy könnyebb legyen, itt van a Brick Underground lépésről-lépésre szóló útmutatója az eladók számára, hogy biztosítsa, hogy Ön és brókere zökkenőmentesen és tisztességesen kezelje a folyamatot—és a lehető legjobb ajánlatot kapja.

találja meg a megfelelő brókert

Ha azt tervezi, hogy egy brókerrel dolgozik—és ennek számos előnye van—, akkor egy olyan szakértelemmel kell rendelkeznie, amely egy licitálási háborút kezel. Ha ez egy nagyon versenyképes piac, kérdezze meg tapasztalataikat több ajánlat és hasonló tárgyalások kezeléséről. Mi a stratégiájuk? Hogyan fognak kommunikálni az összes érintett féllel, akiknek különböző céljaik vannak?

brókere fontos tanácsadó lesz, amikor megérti a folyamat működését.

bizalom Stimpson, a Warburg Realty brókere szerint a legjobb tanács az eladó számára: “győződjön meg arról, hogy a vevő, akit a licitálási háborúban választ, nagyon komoly és nagyon képzett.”A bróker segíthet kitalálni a pénzügyi kimutatásból, hogy képesek – e biztosítani a lakást, jelzálogot szerezni, és szükség esetén a testület jóváhagyását.

ár a hely vagy az alatt hasonló lakások

mint eladó, amelynek több ajánlatot, amit te célja. A sok érdekelt felek kapsz, hogy válassza ki a legjobb képzett között a medence a vásárlók.

A Brick Underground podcaston Shaun Pappas, a Starr Associates ügyvédje azt mondja, hogy a jelenlegi piacon sok lakás ára a vevő piacán van, majd “ajánlatot tesz.”Azt mondja, ez azt jelenti, hogy az eladó végül bezárul” ott, ahol a lakásokat valószínűleg a nap végén kell árazni.”

árképzés a lakás, vagy éppen az átlag alatt egy olyan stratégia, amely ösztönözheti az érdeklődést az eladó, és hozza meg a jó helyzetben, hogy eladja a fenti kérve. Ez minden bizonnyal egy módja annak, hogy több ajánlatot hozzon be, de nem kockázat nélkül, és visszaüthet.

egy fontos pont—ami különösen fontos a jelenlegi piacon-az, hogy meg kell győződnie arról, hogy készen áll a kért áron történő értékesítésre.

“ha alacsony áron árazza az ingatlant egy ajánlattételi háború megteremtésének reményében, majd azonnal kap egy teljes árat, nem függő ajánlatot egy jól képzett vevőtől, aki bezárul, amikor csak akarja, és nem fogadja el, akkor nem jóhiszeműen üzletel”-mondja Stimpson.

azt is el akarja kerülni, hogy egy licitálási háború felemelje az árat egy olyan pontra, ahol a nyertes Vevőnek második gondolatai vannak. “Ha ezután elmennek, a többi vásárló esetleg más ingatlanokra költözött” – mondja Stimpson.

figyelje az érdeklődés korai jeleit

a nyitott házakat a világjárvány eredményeként magánbemutatók váltották fel, így más vásárlók számára kevésbé nyilvánvaló, hogy nagy az érdeklődés a lakása iránt.

néha az eladók érdeklődhetnek a brókerektől az első bemutatók előtt. Ha ez a helyzet, győződjön meg arról, hogy az érdeklődés nem túl rózsás felsoroláson alapul. “Egyes brókerek egy komoly hibát-rendkívül magas karbantartást vagy téglafal—nézetet vagy négyrepüléses emelkedést-kiemelnek, vagy akár ki is hagyják a listáról, abban a reményben, hogy sok embert vonzanak”—mondja Stimpson. “Biztosan sok embert vonzanak, de nem sok vásárlót. Nincs licitálás ott.”

ha több ajánlatot kap, akkor el kell döntenie, hogy tárgyalni szeretne-e az egyik leendő vásárlóval, vagy kérje meg őket, hogy adják meg a legjobb és legmagasabb ajánlatokat.

amikor az időzítés, Michael J. Franco, a Compass brókere azt mondja, hogy mindent meg kell tennie annak érdekében, hogy egyensúlyba hozza a folyamatot, hogy mindenki láthassa a listát, szemben a lendület elvesztésével a vásárlókkal, akik már látták és ajánlatot akarnak tenni. Ez jön le, hogy a döntést a bróker. Franco szerint néhány többszörös ajánlati helyzet nem fordul elő, amikor az ingatlant először felsorolják, tehát több mozgástér van”, de mindig jó, ha élénk ütemben haladunk.”

ha csak két ajánlattal foglalkozik, a legjobb és a legmagasabb stratégia továbbra is jó megközelítés lehet, de mindkettő ellensúlyozása ugyanolyan hatékony lehet, mondja Katz.

“ha a két ajánlat az ask alatt van, akkor a licitálási háború elindítása nem biztos, hogy a megfelelő üzenet, és kikapcsolhatja őket. Azonban, egy ellenajánlat mind az Ön kérésére, mind csak kissé alatta tarthatja a bőrt a játékban, hogy növelje ajánlatát,” mondja.

a megfontolások a potenciális vevő értékelésétől is függenek. Stimpson szerint általában legalább kétszer kellett volna az ingatlanban lenniük, ideális esetben a partnerükkel, ha van ilyen, és lehetőleg építészekkel, ha munkát terveznek.

“érdemes megkérdezni a vevőt vagy a brókert is, ha egyidejűleg más ingatlanokra is ajánlatot tesznek” – mondja.

állítson be egy határidőt a legjobb és legmagasabb

a legjobb és legmagasabb szakasz eléréséhez szükséges idő attól függ, hogy hány ajánlatot kap, és milyen ingatlant értékesít. Az eladó általában néhány napot vár, mielőtt határidőt szabna a vásárlóknak egy második, jobb ajánlat benyújtására.

“az eladóknak a lehető leghamarabb strukturálniuk kell a legjobb és végső ajánlatok iránti kérelmet” – mondja Franco. “A hosszabb határidők lehetővé tétele több időt ad a vásárlóknak arra, hogy másodszor kitalálják motivációjukat, kamatszintjüket és hajlandóságukat arra, hogy többet fizessenek a lakás megszerzéséhez” – mondja. Az eladóknak meg kell kérniük az összes olyan feltételt és információt, amely szükséges ahhoz, hogy a megadott ajánlatok és feltételek alapján döntést hozzanak, így kevés vagy semmilyen hely marad a nyomon követési kérdésekre, amelyek késleltethetik a folyamatot.

a határidő ütemezésekor Katz 24-36 órát ad a jelölteknek az első fordulóból, hogy megkapják a legjobb és legmagasabb ajánlatokat.

“a brókereknek egy lapot adok a keresett csúcspontokkal, amelyek magukban foglalhatják a záró dátum rugalmasságát, hogy megkönnyítsék az eladóm számára egy másik tranzakciót, vagy potenciálisan rövid lízinget, valamint lehetőséget arra, hogy lemondjanak bizonyos esetleges eseményekről”-mondja.

döntse el, hogy a brókernek milyen információkat kell feltárnia

a határidő előtt az eladó és a vevő brókerei oda-vissza mennek, megpróbálják kitalálni, hogy mennyivel többet kell kínálnia a vevőnek, és “annak érdekében, hogy az eladó brókerje megértse, mennyire fantasztikusan jól képzett a Vevő, és mennyire igazán szereti az ingatlant” – mondja Stimpson.

Az állami törvények szerint a brókerek és ügynökök kötelesek becsületesen, tisztességesen és jóhiszeműen kezelni az ajánlattételi háborúban részt vevő összes vevőt. Ez azt jelenti, hogy az eladó brókere nem tudja kifejezetten megmondani, hogy a Vevőnek milyen számot kell kínálnia ahhoz, hogy megnyerje az ajánlattételi háborút. (Ez sem szolgálná a célját, mert ha azt mondja egy vevőnek, hogy 1 millió dollárt kell elérnie, akkor soha nem kínálhatja fel azt az 1,2 millió dollárt, amelyet terveztek.) A többi ajánlattevő személyes adatait nem osztják meg, de a brókerek továbbíthatják azt a tényt, hogy vannak más érdekelt felek.

Ez azt jelenti, hogy tudathatja a vevővel, hogy egy ajánlat érkezett a kért ár felett—mindaddig, amíg nem hoz nyilvánosságra egy tényleges számot—, és megoszthatja más követelményeket, például a zárási időkeretet.

válassza ki a győztest

amikor megkapta ajánlatait, a következő lépés az, hogy kitaláljuk, melyik a legjobb és a legmagasabb. Természetesen nem mindig a legmagasabb dollárról van szó.

számos más tényező is elmozdíthatja az egyik ajánlatot a másik felett, beleértve a vevő ütemtervét az eladás lezárására, annak valószínűségét, hogy az igazgatóság jóváhagyja, és ami még fontosabb, a készpénzfizetés képességét. Végül is egy olyan szerződés, amely attól függ, hogy a vevő jelzálogot kap-e, és Szövetkezet esetén finanszírozási helyzetüket az igazgatóság jóváhagyja, sokkal kevesebb bizonyosságot nyújt az eladás megvalósulásáról.

röviden: az eladónak el kell döntenie, hogy az ajánlatok közül melyik a legjobb egyensúly a vonzó szám és a bezárási hajlandóság és képesség között.

érdemes megnézni a potenciális vásárlók által nyújtott részletes pénzügyi kimutatásokat.

” ne feledje, hogy az összes készpénzes ajánlat általában a finanszírozással jár, még akkor is, ha nem függ a finanszírozástól, és egy olyan ajánlat, amely nem függ a finanszírozástól,” mondja Stimpson.

itt az ideje, hogy beszéljen a brókerrel arról, hogy a vevők közül melyik a legvalószínűbb, hogy bezárja. Ha megállapodtak abban, hogy a csökkentett jutalék, ha ők az egyetlen bróker részt, futtassa a számokat, hogy mennyi lesz valójában kap minden ajánlatot, majd győződjön meg róla, a részleteket, hogy ki képviseli, akik megfelelően lefedett.

ha minden potenciális vásárlónak finanszírozásra van szüksége, akkor értékelnie kell, hogy mennyire bankképesek. Ennek egyik hasznos, de nem üzembiztos módja az, ha a vásárlókat előzetes minősítéssel vagy előzetes jóváhagyási levelekkel nézi meg egy banktól.

Nemzeti szövetkezeti Bank (egy tégla földalatti szponzor) előminősítő leveleket bocsát ki. “E folyamat során felülvizsgáljuk a hitelfelvevő hiteljelentését, és megbeszéljük a kérelmezővel a bejelentett jövedelmüket és eszközeiket” – mondja Brittney Baldwin, az NKB alelnöke és hitelügyintézője.

“amikor előminősítő levelet kap, ellenőrizze, hogy mi áll a levélben, és mire alapozta a jóváhagyást. A legtöbb esetben az eladó Kényelmes lehet egy előminősítő levéllel ” – mondja.

értesítse a nyertest

Miután kiválasztotta a legjobb ajánlatot, fontos, hogy azonnal elmondja a nyertesnek, mondja Katz, bár győződjön meg róla, hogy időben van, amikor kapcsolatba lép a sikertelen ajánlattevőkkel.

“tájékoztatjuk a vesztes feleket, hogy elvesztették a legjobb ajánlat elfogadásának napján, de először megerősítjük a legjobb ajánlatot nyújtó féllel, hogy megbizonyosodjunk arról, hogy készen állnak-e” – mondja.

néha egy licitálási háború győztesének időre van szüksége ahhoz, hogy megemésztse, hogy halad előre az általuk javasolt üzletrel. A szerződés aláírásáig a legjobb, ha a sikertelen ajánlattevőket befektetik a folyamatba.

“amikor a nyertes fél megerősíti, hogy készen állnak a szerződéses szakaszra, elmondjuk a tartalék feleknek, hogy elvesztették, és hogy a nyertes félnek egy bizonyos időtartamot adunk—öt munkanap gyakori az eladó piacán—a szerződés aláírására, és hogy folyamatosan közzétesszük őket a státuszban” – mondja Katz.

egyes eladók több szerződést küldenek ki, hogy nyitva tartsák opcióikat. Annak ellenére, hogy ez törvényes, mások erkölcsileg gyanúsnak találják—és nem feltétlenül jó üzlet.

valójában a több szerződés kiküldése azzal a kockázattal jár, hogy elveszíti az ajánlattevőket, és mérgező légkört teremt, amikor végül eljön a szerződés tárgyalásának ideje.

“ha magasabb ajánlat érkezik, miután elfogadtuk a legjobbat és a legmagasabbat, azt tanácsolom az eladónak, hogy az etikus és legegyszerűbb, a fedélzeten kívüli lépés az lenne, hogy maradjon az ajánlattevővel, aki nyert”-mondja.

válassza ki a győztest…megint?

még akkor is, ha elfogadta az ajánlatot, nem feltétlenül kész.

“az egyik vesztes dönthet úgy, hogy nem akar vesztes lenni, és mindent újra megnyit azzal, hogy jelentősen megemeli ajánlatát” – mondja Stimpson.

ezen a ponton az eladó megmondhatja ügyvédjének, hogy küldjön szerződést az új nyertesnek, ami törvényes mindaddig, amíg mindkét fél még nem írta alá a megállapodást.

” akkor az a feladatom, hogy elmondjam az első vevő brókerének, hogy az elfogadott ajánlatát nem fogadták el, és megkérdezzem, hogy fel akarja-e emelni. A durva szavak általában eredményeznek, és én a fogadó végén vagyok ” – mondja Stimpson.

a vevő megbánása szintén nagyon nagy kockázatot jelent az ajánlattételi háborúkban, mondja. “Amikor a vevő hirtelen rájön, hogy azért nyert, mert senki más nem gondolta, hogy az ingatlan megéri azt, amit hajlandó költeni, akkor dönthet úgy, hogy túlfizet, és elsétál.”

Ha azonban az ügyvédek meg tudnak állapodni a szerződés feltételeiben, és a szerződést aláírják, és a bank megkapja a szükséges finanszírozást, és az igazgatósági kérelem befejeződik és benyújtásra kerül, és az igazgatóság jóváhagyja a vevőt, és az eladás lezárul, Stimpson azt mondja: “akkor és csak akkor rendben van a pezsgő.”

A cikk korábbi verziói Marjorie Cohen és Leigh Kamping-Carder beszámolóit és írásait tartalmazták.