Understanding Class A vs. B vs. C Multi-Family Real Estate

egyéb tényezők, amelyeket figyelembe kell venni

lakóingatlan-típusok

ezt röviden fentebb érintettük, de dolgozzuk ki: különbséget kell tenni a “lakóingatlan” és a “kereskedelmi” többcsaládos ingatlan között. A lakóingatlan – típusok közé tartozik az 1-4 egység bérleti díja, beleértve az egyszemélyes családi házakat, öröklakásokat és városi házakat, amelyeket az egyén vásárol, majd valaki másnak bérel.

ezek az 1-4 egységnyi ingatlanok nem tartoznak a többcsaládos lakások ugyanazon kategóriájába, mint a ma itt tárgyalt kereskedelmi terméktípusok, mivel hitelezési szempontból mindegyik az egycsaládos ingatlanokkal azonos kategóriába tartozik.

kapcsolódó: 7 Módon lehet befektetni a kereskedelmi ingatlan Online

ezért, bár a két-négy egységgel rendelkező ingatlanok a többcsaládos besorolásba tartoznak, mert ahogy a neve is sugallja, egy épületen belül több lakás van, a négy vagy kevesebb egységgel rendelkező épületeket általában “lakossági” bérleti ingatlanoknak tekintik, mert jogosultak lakossági banki finanszírozásra.

az öt vagy több egységgel rendelkező ingatlanok “kereskedelmi” ingatlanoknak minősülnek, ezért kereskedelmi adósságot kell szerezniük. A lakossági adósság feltételei jellemzően kedvezőbbek, mint a kereskedelmi adósság feltételei, ez utóbbi általában legalább 50 bázisponttal magasabb, mint a lakóingatlanok esetében jegyzett kamatláb.

Milyen kockázatokkal jár az egyes kategóriákba történő befektetés?

mint minden olyan befektetés esetében, amely ingatlanokkal kapcsolatos vagy sem, a többcsaládos ingatlanok minden “osztályába” történő befektetéssel kapcsolatos kockázatok vannak, beleértve:

• a Osztály: az A osztályba történő befektetés egyik legnagyobb kockázata a túlkínálat.

ahogy a piac erősödik az ingatlanciklusok során, a föld ára növekszik, csakúgy, mint az építési költségek. Ahogy a föld értéke növekszik, az egyetlen módja annak, hogy foglalkozik ‘ceruza’ az, hogy jegyezze fel őket, hogy egyre növekvő bérleti díjak, ami általában azt jelenti, feltételezve, hogy hozam osztályú típusú bérleti díjak.

ez viszont azt jelenti, hogy a fejlesztőknek csak A osztályú lakóépületeket kell építeniük, hogy fejlesztőként maradjanak az üzleti életben. Ez túlkínálathoz és a kapcsolódó bérleti értékcsökkenéshez vezet, amikor a piacok leállnak.

a fellendülés idején is fennáll a kockázat – mivel a luxusbérlők gyakran képesek saját lakást vásárolni, nem pedig bérelni, amikor jó idők vannak, fennáll annak a kockázata, hogy másodhegedűs lesz a növekvő lakásárak miatt. Láttuk egy kicsit ezt a közelmúltbeli COVID-19 járvány idején, mivel a sűrű városi területeken található luxuslakások üresen ülnek, míg a jó sarkú bérlők a külvárosba menekültek.

• B osztály: A B osztályú ingatlanokba történő befektetés egyik kockázata a verseny fenyegetése.

ha új, A osztályú többcsaládos lakások beáramlása kerül a piacra, akkor a meglévő A osztályú leltárt a B osztályú kategóriába lehet tolni, ezáltal fokozva a versenyt a B osztályú házakért. A B osztályú többcsaládba történő befektetés másodlagos kockázata az, hogy nem rendelkeznek az ingatlan életkorának fenntartásához szükséges erőforrásokkal, és/vagy a befektetők üzleti tervének végrehajtásához, hogy az ingatlant A osztályú állapotba hozzák, ha ez valaha is szándék volt.

ennek a kockázatnak egy része enyhíthető a megfelelő helyen, de a nap végén képesnek kell lennie arra, hogy vonzza a megfelelő bérlőket – a legjobb kényelem vagy a legkiválóbb hely előnye nélkül -, amely tőke-és időigényes lehet, és kissé ijesztő, ha nem ugyanazt a nyereséget nézi a kényszerű felértékelődésből, amelyet egy C osztályú ingatlanból láthat, vagy a legmagasabb minőségű bérlőket, mint amilyeneket egy A osztályú ingatlanban találhat.

• C Osztály: A C osztályú ingatlanokba történő befektetés legnagyobb két kockázata a javítási és karbantartási költségek, valamint a bérlők alacsonyabb hitel-és foglalkoztatási stabilitása.

ezek az épületek általában a legtöbb munkát igénylik, és fennáll annak a veszélye, hogy funkcionálisan elavulttá válnak, ha a tulajdonos nem hajtja végre a szükséges beruházásokat. A C osztályú többcsaládba történő befektetés második kockázata, a bérlői medence minősége, amely általában alacsonyabb jövedelem, és potenciálisan a legnagyobb a bérleti díj (és ezért a kilakoltatás) nem fizetésének kockázata, különösen rosszul hangsúlyos lehet a gazdasági visszaesések során.

a C osztályú épületek bérlői általában alacsonyabb fizetésű munkavállalók, akik jobban ki vannak téve az elbocsátásoknak, amikor a teljes gazdaság recesszióba kerül. A C osztályú ingatlanok alacsonyabb bérleti díjakkal rendelkeznek, mint a hasonlóan kijelölt B osztályú ingatlanok, és nem rendelkeznek ugyanolyan kényelmi szolgáltatásokkal, mint az A vagy B osztályú ingatlanok.

sokszor a C osztályú ingatlanok Új befektetőinek problémái vannak az ingatlan kényszerű felértékelődésével. A kényszerű felértékelődés azokra a lépésekre utal, amelyeket az egyes befektetők megtesznek az ingatlan értékének javítása érdekében-olyan dolgok, mint a felújítások, az üzleti terv végrehajtása, a hatékonyabb marketing, az üres álláshelyek csökkentése stb. Ez ellentétben áll a természetes felértékelődéssel, amely az az arány, amellyel az ingatlan a piaci erők alapján értékel.

bármely ingatlanosztály kezelése kihívásokkal jár, de egy C osztályú projekt önálló kezelése hihetetlenül időigényes folyamat lehet. Azok a befektetők, akik szeretnék kihasználni a C osztályú ingatlanok által kínált magas hozamot, de nincs idejük vagy vágyuk arra, hogy maguk is bekerüljenek az árkokba, professzionális vezetéssel dolgozhatnak a nehéz emelés gondozásában. Ennek ellenére az illetékes tulajdonos nem támaszkodik teljes mértékben egy harmadik fél alapkezelő társaságára az ingatlan ellenőrzésében, hanem bizonyos mértékig aktív lesz, különösen akkor, ha az ingatlanjavítás és a biztonság területeinek azonosításáról van szó.

kapcsolódó: érdemes befektetni egy C osztályú ingatlanba?

milyen potenciális előnyei vannak az egyes kategóriákba történő befektetésnek?

a többcsaládos ingatlanokba történő befektetés számos előnyét általában megemlítettük, de az egyes ingatlanosztályokba történő befektetésnek különleges előnyei vannak, beleértve:

• A osztály: ezek a tulajdonságok általában a legkedvesebbek és a legújabbak, ezért általában kevesebb karbantartást igényelnek.

az A osztályú többcsalád szintén vonzza a legkívánatosabb bérlőket, például a hat számjegyű keresőket és a hosszú távú bérlőket, akik hajlandóak prémiumot fizetni azért, hogy ezekben a vonzó ingatlanokban éljenek.

mivel az igényesebb bérlőkkel foglalkozik, a készülékek, a berendezési tárgyak és az építési jellemzők újabbak lesznek az A osztályú ingatlan megvásárlásakor, így a javítási és csere számlák kisebbek lesznek – legalábbis először.Mivel az A osztályú ingatlanok általában a kívánatos területeken ülnek, a kezdeti átvilágítás nagy része már megtörtént – legalábbis a terület feltérképezéséig.

elvárják, hogy ezek az ingatlanok olyan területeken üljenek, ahol jó a közlekedés, legyen az járható környék, közel a munkaügyi központokhoz, vagy közel a bevásárló-és kiskereskedelmi területekhez.Ezen túlmenően, ha (vagy ha) eljön az ideje, hogy eladja – akkor valószínűleg egy sokkal nagyobb medence vásárlók szeretnének megszerezni az ingatlan – sok befektető figyelmen kívül hagyja B és C tulajdonságok összpontosítani kizárólag az A osztályú, vagy nem akarják a további kockázatot, vagy a szükséges munkát generálni potenciálisan magasabb hozamot – akárhogy is, Ez megkönnyíti az életét, amikor eljön az ideje, hogy eladja.

• B osztály: A B osztályú ingatlanokba történő befektetés elsődleges előnye, hogy ezek a tulajdonságok általában nagyon tartósak a gazdasági ciklusok során.

egy előkelő, B osztályú multifamily vonzza a változatos medence bérlők – mind azok, akik megengedhetik maguknak osztályú ingatlan, de több költség tudatos, valamint azok, akik kevesebbet keresnek, de hajlandóak fröcsköl a kényelmi tartalmazza a B osztályú ingatlan. Egy lefelé irányuló piacon az A osztályú bérlők gyakran elhagyják egységeiket, és pénzt takarítanak meg a B osztályú ingatlanokba.

A B osztályú ingatlanok másik előnye, hogy ha jól helyezkednek el, az ingatlant átgondolt felújítások révén gyakran A osztályú állapotba lehet hozni. A B osztályú tulajdonságok általában 10-20 év közöttiek, bár ez nem kemény és gyors szabály. Az A osztályú tulajdonságok egy bizonyos idő elteltével általában B osztályú tulajdonságokká válnak, kivéve, ha az ingatlanon következetes felújítást és megújítást végeznek – a ciklus általában a osztályból B osztályba C osztályba kerül, bár ez megint nincs kőbe vésve.

ezek a tulajdonságok jól karbantartottak, kevés halasztott karbantartási problémával. Befejezések és berendezési tárgyak az ingatlan általában átlag feletti, de általában nem teljesen verés új. Olyan környékeken ülnek, amelyek többnyire közép-vagy munkásosztályúak, átlag feletti iskolai körzetekkel és meglehetősen alacsony bűnözési rátával. Mindezek a tényezők egyfajta “Goldilocks-effektust” eredményeznek, ahol az A osztály számos előnyét megkapja, a prémium árcédula nélkül

• C osztály: A C osztályú multi család legnagyobb vonzereje az ára, mivel ez a legolcsóbb az ingatlanosztályok közül, ezért a befektetők legszélesebb köréhez fordul.

mindenekelőtt a C osztályú ingatlanok gyakran kedvező áron kaphatók, ami áldás lehet sok magas megélhetési költségű városi területen, ahol az árak sok befektető számára elérhetetlenné váltak.

ez azt jelenti, hogy a befektetők több olyan ingatlant szerezhetnek, amelyek magasabb cash flow-t generálhatnak, mint a lakóépületek más osztályai.Mivel a C osztályú ingatlanok általában értéknövelő lehetőségek, alacsony beszerzési költségekkel és nagy nyereségességi potenciállal rendelkeznek, a befektetők több cash flow-t generálhatnak egy C osztályú ingatlanból, mint egy másik, magasabb akvizíciós, fenntartási és kezelési költségekkel rendelkező ingatlanosztályból.

a C osztályú ingatlanok alacsonyabb beszerzési költségekkel rendelkeznek, ami azt jelenti, hogy a C osztályú ingatlanportfólióval könnyebben kihasználható a méretgazdaságosság.Gyakran képesek kihasználni a kényszerű felértékelődést, amikor a befektetők és a fejlesztők hozzáadott értéket adnak a projekthez, hogy növeljék a cash flow-t, csökkentsék az üresedést, és így növeljék az adott ingatlan teljes értékét. Általában több hely van az érték hozzáadására egy C osztályú tulajdonsággal, mert, feltéve, hogy a környék elviseli a frissítést, javíthatók B vagy akár A osztályú tulajdonságokká, míg az A osztályú tulajdonságok általában viszonylag kevés felfelé irányuló potenciállal rendelkeznek, és leggyakrabban szigorúan hozam céljából vásárolják őket.

mivel a C osztályú ingatlanok beszerzési költségei alacsonyabbak, mint az A osztályba tartozó hasonló jellegű épületek, a B és az üzemeltetési költségek pedig magasabbak lehetnek a C osztályú épületek stabilizálásához gyakran szükséges további irányítási rétegek miatt.Ez tompíthatja a relatív hozamot, de összességében a C osztályú ingatlanok kevésbé kívánatosak a befektetők számára – természetesen kevés vagy egyáltalán nem érdekeltek az intézményi befektetők számára -, így a cap-kamatlábak általában magasabbak, vagyis a befektetők hozama magasabb lesz.

nagyobb fejlesztési potenciállal rendelkeznek mind a bérleti díjak, mind a kihasználtság szintjén, így a tőkenyereség növelésének lehetősége kifejezettebb lehet, mint a B vagy A osztályban, ahol kevésbé lehet hozzáadott érték.Valaki keres, hogy fektessenek be több család az első alkalommal lehet kezdeni a befektetés a C osztályú javíthatják az ingatlan idővel, talán hozza osztályba a vagy B állapot, majd eladni az ingatlant a profit-nyereség, hogy aztán újra befektetett egy szebb, újabb multi családi tulajdon, ha a befektető úgy dönt.