Capire Classe A vs. B vs. C Multi-Family Real Estate

Altri fattori da considerare

Tipi di proprietà in affitto residenziale

Abbiamo toccato questo brevemente sopra, ma cerchiamo di elaborare: c’è una distinzione da fare tra proprietà in affitto “residenziale” e proprietà plurifamiliari “commerciali”. Tipi di immobili in affitto residenziali includono 1-4 unità affitti, tra cui case unifamiliari, condomini e case a schiera che vengono acquistati da un individuo e poi affittati a qualcun altro.

Queste proprietà di 1-4 unità non rientrano nella stessa categoria di abitazioni plurifamiliari come i tipi di prodotti commerciali discussi qui oggi perché sono classificati a fini di prestito come tutti nella stessa categoria di proprietà unifamiliari.

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Pertanto, sebbene le proprietà con due o quattro unità rientrino nella classificazione plurifamiliare, perché come implicherebbe il nome, ci sono più appartamenti all’interno di un singolo edificio, gli edifici con quattro o meno unità sono generalmente considerati proprietà in affitto “residenziali” perché sono ammissibili al finanziamento bancario residenziale.

Le proprietà con cinque o più unità sono considerate proprietà “commerciali” e, pertanto, devono ottenere debiti commerciali. I termini per il debito residenziale sono in genere più favorevoli rispetto ai termini per il debito commerciale, quest’ultimo è generalmente di almeno 50 punti base superiore ai tassi quotati per gli immobili residenziali.

Quali sono i rischi di investire in ogni categoria?

Come nel caso di qualsiasi investimento, immobiliare o meno, vi sono rischi associati all’investimento in ogni “classe” di immobili plurifamiliari, tra cui:

• Classe A: Uno dei più grandi rischi con l’investimento in classe A è uno di eccesso di offerta.

Mentre il mercato si rafforza durante i cicli immobiliari, il prezzo dei terreni aumenta così come i costi di costruzione. Man mano che i valori dei terreni aumentano, l’unico modo per fare affari “matita” è sottoscriverli a canoni sempre crescenti, il che in genere significa presumere che produrranno affitti di tipo A di classe.

Questo a sua volta significa che gli sviluppatori si trovano a dover costruire solo edifici di classe A per rimanere in attività come sviluppatori. Ciò porta a un eccesso di offerta e al relativo ammortamento degli affitti quando i mercati si abbassano.

C’è anche il rischio durante i periodi di boom – come gli inquilini di lusso hanno spesso la possibilità di acquistare il proprio alloggio e non affittare, quando i tempi sono buoni si corre il rischio di giocare secondo violino alla crescita dei prezzi delle case. Abbiamo visto un po ‘ di questo accade durante la recente pandemia di COVID-19, come appartamenti di lusso in aree urbane dense sedersi vacanti mentre gli affittuari benestanti sono fuggiti in periferia.

• Classe B: Un rischio associato all’investimento in immobili di classe B è la minaccia della concorrenza.

Se un afflusso di nuovi alloggi plurifamiliari di classe A colpisce il mercato, l’inventario esistente di Classe A potrebbe essere spinto nella categoria di Classe B, creando così una maggiore concorrenza per gli alloggi di Classe B. Un rischio secondario di investire in Classe B multi famiglia non è avere le risorse necessarie per mantenere la proprietà come invecchia, e / o per eseguire il business plan degli investitori per portare la proprietà in Classe A stato, se questo era mai l’intenzione.

questo rischio può essere mitigato con la giusta posizione, ma alla fine della giornata, devi essere in grado di attrarre il giusto inquilini – senza il beneficio di tutti i migliori comfort o la migliore posizione – che può essere di capitale e di tempo per la cpu, e un po ‘ scoraggiante quando non stai guardando la stessa plusvalenze derivanti dalla forzata apprezzamento che si può vedere da una Classe C di proprietà, o la più alta qualità, gli inquilini di come si potrebbe trovare con una Classe di Una proprietà.

• Classe C: I più grandi due rischi per investire in Classe C immobiliare è il costo delle riparazioni e manutenzione nel corso del tempo, e il credito più basso e l’occupazione stabilità degli inquilini.

Questi edifici tendono ad avere più bisogno di lavoro e rischiano di diventare funzionalmente obsoleti se il proprietario non effettua gli investimenti necessari. Il secondo rischio per investire in Classe C multi famiglia, la qualità del pool di inquilini che tende ad essere a basso reddito e potenzialmente a più alto rischio di mancato pagamento dell’affitto (e quindi, sfratto), può essere particolarmente pronunciato durante le flessioni economiche.

Gli inquilini negli edifici di classe C tendono ad essere lavoratori meno retribuiti che sono più vulnerabili ai licenziamenti quando l’economia complessiva va in recessione. Le proprietà di classe C comandano affitti inferiori rispetto alle proprietà di classe B nominate in modo simile e non avranno lo stesso tipo di servizi delle proprietà di classe A o B.

Molte volte, i nuovi investitori in proprietà di classe C hanno problemi con l’apprezzamento forzato di una proprietà. L’apprezzamento forzato si riferisce ai passi che i singoli investitori prendono per migliorare il valore della proprietà-cose come ristrutturazioni, implementazione del piano aziendale, marketing più efficace, riduzione dei posti vacanti, ecc. Questo è in contrasto con l’apprezzamento naturale, che è il tasso al quale la proprietà apprezza in valore in base alle forze di mercato.

Gestire qualsiasi classe di proprietà ha delle sfide, ma gestire un progetto di Classe C da solo può essere un processo incredibilmente lungo. Gli investitori che vogliono beneficiare degli alti rendimenti offerti dalle proprietà di classe C, ma non hanno il tempo o il desiderio di entrare in trincea possono lavorare con una gestione professionale per prendersi cura del sollevamento di carichi pesanti. Anche così, un proprietario competente non si baserà interamente su una società di gestione di terze parti per controllare una proprietà, ma sarà attivo in una certa misura, soprattutto quando si tratta di identificare le aree per il miglioramento della proprietà e la sicurezza.

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Quali sono i potenziali vantaggi di investire in ogni categoria?

Abbiamo propagandato diversi vantaggi di investire in multi-famiglia immobiliare in generale, ma ci sono vantaggi specifici per investire in ogni classe di proprietà, tra cui:

• Classe A: Queste proprietà sono generalmente le più belle e più recenti del gruppo e quindi tendono a richiedere meno manutenzione.

La multi famiglia di classe A tende anche ad attrarre gli affittuari più desiderabili, come i percettori a sei cifre e gli inquilini a lungo termine disposti a pagare un premio per vivere in queste proprietà attraenti.

Dal momento che hai a che fare con inquilini più esigenti, elettrodomestici, infissi e funzionalità di costruzione saranno più recenti quando acquisti una proprietà di classe A, quindi le bollette di riparazione e sostituzione saranno più piccole, almeno all’inizio.Poiché le proprietà di classe A tendono a sedersi in aree desiderabili, gran parte della dovuta diligenza iniziale è già stata eseguita, almeno per quanto riguarda l’ambito dell’area.

Aspettatevi che queste proprietà si trovino in aree con un buon accesso ai trasporti, sia che si tratti di quartieri percorribili a piedi, vicinanza ai centri per l’impiego o vicinanza alle aree commerciali e al dettaglio.Inoltre, quando (o se) arriva il momento di vendere – è probabile che sia molto più ampio di acquirenti in cerca di acquisire la proprietà – molti investitori ignorare proprietà B e C per concentrarsi esclusivamente sulla Classe A, o non vogliono che il rischio aggiuntivo, o il lavoro necessario per generare rendimenti potenzialmente più alti – in entrambi i casi, si rende la vita più facile quando arriva il momento di vendere.

• Classe B: Il vantaggio principale di investire in immobili di Classe B è che queste proprietà tendono ad essere altamente durevoli durante i cicli economici.

In un esclusivo, Classe B multifamiliare attira un pool diversificato di affittuari – sia coloro che potrebbero permettersi di classe A immobiliare, ma sono più attenti ai costi, così come coloro che guadagnano meno, ma sono disposti a concedersi il lusso sui servizi inclusi in una proprietà di Classe B. In un mercato in calo, gli affittuari di classe A spesso liberano le loro unità e si spostano in proprietà di classe B come un modo per risparmiare denaro.

Un altro vantaggio di Classe B immobiliare è che, se ben posizionato, la proprietà può spesso essere portato in Classe A condizione attraverso lavori di ristrutturazione riflessivo. Proprietà di classe B tendono ad essere tra 10-20 anni, anche se questa non è una regola dura e veloce. Le proprietà di classe A diventeranno tipicamente proprietà di classe B dopo un certo periodo di tempo, a meno che non venga intrapresa una ristrutturazione e un rinnovo coerenti presso la proprietà – il ciclo di solito va dalla classe A alla classe B alla classe C, anche se ancora una volta, questo non è scolpito nella pietra.

Queste proprietà sono ben mantenute, con pochi problemi di manutenzione differita. Finiture e infissi sulla proprietà tendono ad essere sopra la media, ma di solito non di marca sculacciata nuovo. Si siedono in quartieri che sono per lo più classe media o operaia, con distretti scolastici superiori alla media e tassi di criminalità piuttosto bassi. Tutti questi fattori si sommano a una sorta di” Effetto riccioli d’oro ” in cui si ottengono molti dei vantaggi della Classe A, senza il cartellino del prezzo premium

• Classe C: La più grande attrazione della Classe C multi family è il suo punto di prezzo, in quanto è la più conveniente delle classi di proprietà e quindi, fa appello alla più

Innanzitutto, le proprietà di classe C sono spesso disponibili a prezzi stracciati, il che può essere una manna dal cielo in molte aree urbane ad alto costo della vita in cui i prezzi sono cresciuti fuori dalla portata di molti investitori.

Ciò significa che gli investitori possono acquisire più proprietà con il potenziale di generare un flusso di cassa più elevato rispetto ad altre classi di condominio.Poiché le proprietà di classe C sono solitamente opportunità a valore aggiunto, con bassi costi di acquisizione e un alto potenziale per migliorare la redditività, gli investitori possono generare più flusso di cassa da una proprietà di classe C rispetto a un’altra classe di proprietà con costi di acquisizione, manutenzione e gestione più elevati.

Le proprietà di Classe C possiedono costi di acquisizione inferiori significa che può essere più facile beneficiare delle economie di scala con un portafoglio di proprietà di classe C.Spesso hanno il potenziale per beneficiare di apprezzamento forzato, che è quando gli investitori e gli sviluppatori aggiungono valore a un progetto per aumentare il flusso di cassa, diminuire posti vacanti, e quindi aumentare il valore totale di una determinata proprietà. Di solito c’è più spazio per aggiungere valore con una proprietà di classe C perché, a condizione che il quartiere possa tollerare l’aggiornamento, possono essere migliorati in proprietà di Classe B o anche di classe A, mentre le proprietà di Classe A in genere hanno un potenziale relativamente basso verso l’alto e sono spesso acquistate rigorosamente per la resa.

Poiché le proprietà di classe C hanno costi di acquisizione inferiori rispetto agli edifici simili nelle classi A e B e i costi operativi possono essere più elevati a causa degli strati aggiuntivi di gestione spesso necessari per mantenere stabilizzato un edificio di classe C.Ciò può smorzare i rendimenti relativi, ma nel complesso, le proprietà di classe C sono meno desiderabili per gli investitori – certamente di scarso o nessun interesse per gli investitori istituzionali – quindi i tassi di capitalizzazione sono generalmente più alti, il che significa che i rendimenti per gli investitori saranno più alti.

Hanno un maggiore potenziale di miglioramento sia nei tassi di noleggio che nei livelli di occupazione, quindi l’opportunità di aumentare le plusvalenze può essere più pronunciata rispetto alla Classe B o alla Classe A dove potrebbe esserci meno potenziale di aggiungere valore.Qualcuno che cerca di investire in multi famiglia per la prima volta potrebbe iniziare investendo in classe C. Possono migliorare la proprietà nel tempo, forse portando in classe A o B condizione, e poi vendere la proprietà per un profitto – profitti che possono poi essere reinvestiti in una più bella, più recente proprietà multi famiglia se l’investitore lo sceglie.