Cosa succede alla fine di un contratto di locazione commerciale?

Per molte aziende, avere un locale commerciale è un elemento essenziale per gestire un’attività di successo. Per questo motivo, le aziende prendono grande cura nella scelta di un locale-scegliendo la posizione corretta con le strutture richieste e al giusto costo. È quindi fondamentale che, quando un contratto di locazione commerciale sta per finire, vengano prese alcune misure per garantire che gli inquilini che desiderano continuare l’occupazione dei loro locali commerciali non perdano il loro diritto a farlo.

Fatte salve alcune limitate eccezioni, i contratti di locazione commerciale in Inghilterra e Galles possono essere suddivisi in due categorie: quelli che beneficiano della sicurezza delle disposizioni di possesso nel Landlord and Tenant Act 1954 (“the Act”) – all’interno della legge – e quelli che sono stati espressamente esclusi dalla legge – al di fuori della legge. Le misure da adottare alla fine di un contratto di locazione commerciale, in gran parte dipendono dal fatto che un contratto di locazione è all’interno o all’esterno dell’atto.

Contratti di locazione all’interno della legge

Se un contratto di locazione è concesso all’interno della legge, la legge prevede che si rinnovi automaticamente alla fine del periodo di locazione. Si dice che l’inquilino abbia “sicurezza del possesso”. Il contratto di locazione può essere portato a termine solo dal proprietario o l’inquilino che serve la forma corretta di preavviso nei tempi corretti.

Quando il contratto di locazione è concesso all’interno della legge, il proprietario può riprendere possesso della proprietà solo in determinate circostanze. Questi includono dove:

• il padrone di casa richiede la proprietà indietro sia per scopi di sviluppo o per l’occupazione personale; o
• l’inquilino ha una storia di mancato pagamento di affitto o è stato in persistente violazione dei patti; o
• i locali sono stati divisi per subaffitto in più unità e l’intera proprietà sarebbe comandare un affitto più elevato se lasciate insieme sotto

Il proprietario avrebbe bisogno di notificare questi motivi e, in determinate circostanze, fornire prove a sostegno di tali motivi. È giusto dire che questi motivi non sono sempre facili da dimostrare e ci sono state molte controversie che hanno contribuito a stabilire regole di base per la determinazione.

Se sia il proprietario che l’inquilino sono favorevoli al rinnovo del contratto di locazione, entrambe le parti possono avviare il processo di rinnovo seguendo la procedura di cui alla legge.

Se viene avviato il processo di rinnovo, i termini del nuovo contratto di locazione devono essere concordati tra le parti. In linea di massima, un inquilino che rinnova il suo contratto di locazione ha diritto a condizioni almeno altrettanto vantaggiose di quelle contenute nel suo contratto di locazione esistente, incluso un affitto in linea con il mercato attuale. Se il locatore e l’inquilino non possono concordare congiuntamente i termini di un nuovo contratto di locazione, compreso quello che dovrebbe essere il nuovo affitto, può essere presentata una domanda al tribunale per determinare tali termini. Un inquilino ha il diritto di rimanere nella proprietà secondo i termini del loro contratto di locazione esistente, mentre questi nuovi termini sono negoziati.

Se il processo di rinnovo legale nella legge non è stato attivato dalla data di scadenza del contratto di locazione, il contratto di locazione continuerà automaticamente e l’inquilino può rimanere in occupazione alle stesse condizioni. Se poi desidera lasciare, può farlo con un preavviso di almeno 3 mesi. Il proprietario potrebbe porre fine a tale occupazione sulla base dei motivi di cui sopra.

Locazioni al di fuori della legge

Se la legge è stata espressamente esclusa, quindi non vi è alcuna garanzia di possesso, vale a dire nessun diritto di rimanere nel contratto di locazione alla fine del periodo, la posizione del locatario è vulnerabile se qualsiasi occupazione continua non è stata regolarizzata prima della fine del periodo. L’inquilino potrebbe essere a rischio di perdere i suoi locali commerciali con poco o nessun preavviso e affrontare i costi unbudgeted per il trasferimento in alloggi temporanei e talvolta inadatti o più costosi prima di trovare la nuova posizione corretta.

Per il proprietario, ci sarà anche incertezza sul fatto che il flusso di reddito da locazione continuerà.

Come per le situazioni più complicate e incerte, è meglio evitare di entrare in loro in primo luogo e sia i proprietari che gli inquilini dovrebbero assicurarsi di pensare al processo di rinnovo con largo anticipo rispetto alla data di fine del contratto di locazione. Se un nuovo contratto di locazione non è stato stipulato, prima della fine del termine, gli inquilini che desiderano rimanere in occupazione dovrebbero prendere in considerazione la negoziazione di un contratto di locazione più breve o licenza con i loro proprietari che può essere messo in atto rapidamente. Ciò documenterebbe il diritto di rimanere in occupazione dopo la data di scadenza del contratto di locazione.

In entrambi i casi, se un contratto di locazione è all’interno o al di fuori della Legge, un inquilino arrivando alla fine del suo contratto, dovrebbe aprire le trattative con il proprietario da almeno 6 a 12 mesi in anticipo rispetto la data di fine per assicurarsi che non ci sia il tempo sufficiente per stabilire che ciascuna delle parti di posizione, di raggiungere un accordo, ove possibile e completare la documentazione di legge per regolarizzare qualsiasi occupazione che va avanti.

Per evitare di essere scoperti, un inquilino dovrebbe considerare:

• controllare e mantenere una nota della data di scadenza per il suo contratto di locazione;
• rivedere e prendere consigli se quel contratto di locazione è contratto all’interno o all’esterno della legge;
• chiedere consiglio in una fase iniziale per confermare le misure che dovranno essere prese.

I proprietari o gli inquilini che cercano consigli sul loro contratto di locazione commerciale dovrebbero parlare con un avvocato di proprietà commerciale per scoprire il modo migliore per procedere.

Per discutere di questo ulteriore o qualsiasi altro requisito di proprietà commerciale, si prega di contattare Lily Meyer, Avvocato associato nel team di proprietà commerciale su 020 8614 4590 o via e-mail su . Per ulteriori informazioni sulla proprietà commerciale clicca qui.

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