クラスAとBとCのマルチファミリー不動産の理解

考慮すべきその他の要因

住宅用賃貸物件の種類

上記で簡単に触れましたが、詳しく説明しましょう：”住宅用”賃貸物件と”商業用”多世帯物件の間には区別があります。 住宅のレンタル特性のタイプは個人によって購入され、次に誰か他の人に賃借される単一家族の家、コンドミニアムおよびタウンハウスを含む1-4

これらの1-4ユニット物件は、貸出し目的ですべて一戸建て物件と同じカテゴリーに分類されているため、今日ここで説明した商用製品タイプと同じカテゴリーの多世帯住宅には含まれていません。

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したがって、二から四ユニットのプロパティは、複数の家族の分類に含まれますが、名前が示すように、単一の建物内に複数のアパートがあるため、四つ以下のユニットの建物は、一般的に住宅銀行融資の対象となるため、”住宅”賃貸物件とみなされます。

5棟以上の物件は”商業”物件とみなされるため、商業債務を取得する必要があります。 住宅の負債のための言葉は商業負債のための言葉より普通好ましい、後者は一般に住宅の特性のために引用される率より高い少なくとも50ベーシスポイ

各カテゴリーへの投資のリスクは何ですか？

不動産関連の投資の場合と同様に、マルチファミリー不動産の各”クラス”への投資には、以下を含むリスクがあります:

• クラスA：クラスAへの投資で最大のリスクの1つは供給過剰の1つです。

不動産サイクルの中で市場が強化されるにつれて、土地の価格は建設費と同様に上昇する。 地価が増加するにつれて、取引を”鉛筆”にする唯一の方法は、通常、彼らはクラスAタイプの賃料をもたらすと仮定することを意味し、これまで増加する賃料にそれらを引受することです。

これは、開発者自身が開発者としてビジネスを続けるためにクラスAのアパートだけを建設する必要があることを意味します。 これは、市場が下落したときに供給過剰と関連する家賃の減価償却につながります。

ブーム時にもリスクがあります-高級テナントはしばしば自分の住宅を購入し、家賃ではない能力を持っているので、時代が良いときには住宅価格の上昇に第二のフィドルを演奏するリスクがあります。 最近のCOVID-19パンデミックの間に、裕福な賃借人が郊外に逃げた間に、密集した都市部の高級アパートが空いているので、これが少し起こっているのを見

• クラスB：クラスB不動産への投資に関連するリスクの1つは競争の脅威です。

新しいクラスaの多世帯住宅が市場に出回ると、既存のクラスAの在庫がクラスBカテゴリーに押し込まれ、クラスB住宅の競争が激化する可能性 クラスbマルチファミリーへの投資の二次リスクは、それが年齢としてプロパティを維持するために必要なリソースを持っていません,および/またはク

このリスクのいくつかは適切な場所で軽減することができますが、一日の終わりには、最高の設備や選択された場所の利点なしに、適切なテナントを引き付けることができなければなりません。

• クラスC: クラスCの不動産への投資への最大の二つのリスクは、時間をかけて修理やメンテナンスのコスト、およびテナントの低い信用と雇用の安定性です。

これらの建物は最も多くの作業を必要とする傾向があり、所有者が必要な投資をしなければ機能的に時代遅れになる危険性があります。 クラスcマルチファミリーへの投資への第二のリスク、低所得と潜在的に家賃の不払い（したがって、立ち退き）のリスクが最も高い傾向があるテナントプールの質は、経済不況の間に特にひどく顕著になる可能性があります。

クラスCの建物のテナントは、経済全体が景気後退に入るとレイオフに対してより脆弱な低賃金労働者になる傾向があります。 クラスCのプロパティは、同様に任命されたクラスBのプロパティよりも低い家賃を指揮し、クラスAまたはBのプロパティと同じ種類のアメニテ

多くの場合、クラスCの不動産の新規投資家は、不動産の強制的な感謝に問題を抱えています。 強制感謝は個人投資家が特性の価値を改善するために取るステップを示す–革新、経営計画の実施、より有効なマーケティング、欠員、等を減らすことの これは、プロパティが市場の力に基づいて価値を高く評価する速度である自然の感謝とは対照的です。

任意のクラスのプロパティを管理するには課題がありますが、クラスCプロジェクトを自分で管理することは非常に時間がかかるプロセスにな クラスCの特性によって提供される高いリターンから寄与したいと思うが堀で得る時間か欲求を持たない投資家は重い持ち上がることを大事にす そうであっても、有能な所有者は、財産を管理するために第三者の管理会社に完全に依存することはありませんが、特に財産の改善とセキュリティの

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各カテゴリーに投資することの潜在的な利点は何ですか？

私たちは、一般的に複数の家族の不動産に投資することのいくつかの利点を宣伝しましたが、各プロパティクラスに投資することには具体的な利点:

• クラスA:これらの特性は束の一般に素晴らしく、最も新しい、従ってより少ない維持を必要としがちである。

クラスAマルチファミリーは、これらの魅力的な物件に住むために保険料を支払うことを喜んで六人の所得者や長期テナントなど、最も望ましい賃借人を引き付ける傾向がある。

あなたはより目の肥えたテナントを扱っているので、クラスAのプロパティを購入すると、家電製品、備品、建物の機能が新しくなりますので、修理クラスAの特性が好ましい区域に坐りがちであるのであなたの最初の適当な勤勉の多くは既に-少なくとも区域から範囲を広げる限りではされ

これらの物件は、歩行可能な地域、雇用センターの近く、ショッピングや小売エリアの近くなど、交通アクセスの良い地域に立地することを期待しています。さらに、(または)時間が販売することを来るとき-多分特性を得るために見ているバイヤーの大いにより大きいプールを有する-多くの投資家はクラスAにもっぱら焦点を合わせるためにBおよびCの特性を無視するか、付加的な危険、または可能性としてはより高いリターンを発生させる必要な仕事がほしいと思わない-どちらかの方法、それは販売する時間が来るときあなたの生命をより容易にする。

• クラスB：クラスB不動産への投資の主な利点は、これらの不動産が景気サイクルを通じて非常に耐久性がある傾向があることです。

高級住宅地では、クラスBの集合住宅には、クラスAの不動産を手に入れることができるが、よりコストを意識している人と、クラスBの不動産に含 ダウン市場では、クラスaの賃借人は、多くの場合、彼らのユニットを退去し、お金を節約する方法として、クラスBのプロパティに移動します。

クラスBの不動産のもう一つの利点は、適切な場所にあれば、慎重な改装を通じてクラスAの状態にすることができるということです。 クラスBの特性はこれが堅く、速い規則ではないが10-20年の間にありがちである。 クラスAのプロパティは、通常、一定期間後にクラスBのプロパティになります,一貫した改修と更新がプロパティで行われない限り、-サイクルは、通常、

これらの特性は良好に維持されており、メンテナンスの遅延の問題はほとんどありません。 プロパティの仕上げや備品は平均以上になる傾向がありますが、通常はブランドが新しいものではありません。 彼らは、平均以上の学区とかなり低い犯罪率で、主に中産階級や労働者階級である地域に座っています。 これらの要因のすべては、プレミアム価格タグ

• なしで、クラスAの利点の多くを得る一種の”Goldilocks効果”に追加されますクラスc：クラスcマルチファミリーの最大のドローは、その価格ポイントであり、それは不動産クラスの中で最も手頃な価格であり、したがって、投資家の最も広い範囲にアピールするためです。

まず第一に、クラスCのプロパティは、多くの場合、バーゲン価格のために利用可能であり、価格が多くの投資家の手の届かないところに成長している多

これは、投資家が他のクラスのマンションよりも高いキャッシュフローを生み出す可能性のあるより多くの物件を取得できることを意味します。クラスCのプロパティは、通常、低取得コストと収益性を向上させるために高い可能性を持つ付加価値の機会であるため、投資家は、より高い取得、維持費、

クラスCのプロパティは、取得コストが低いことを意味し、クラスCのプロパティポートフォリオで規模の経済の恩恵を受けやすくなります。彼らはしばしば、投資家や開発者がキャッシュフローを増加させ、欠員を減少させ、特定のプロパティの合計値を増加させるためにプロジェクトに値を追加するときである強制的な感謝の恩恵を受ける可能性を秘めています。 クラスAの特性に普通少し上向きの潜在性があり、最も頻繁に収穫のために厳しく購入される一方、近隣が改善を容認できればクラスBかクラスAの特性に改良することができるのでクラスCの特性との価値を加えるためのより多くの部屋が通常ある。

クラスCのプロパティは、クラスAの同様の機能を備えた建物よりも取得コストが低く、クラスCの建物を安定させるために必要な管理の余分な層これは相対的なリターンを減衰させることができますが、全体的に、クラスCのプロパティは、投資家にとってあまり望ましくありません–確かに機関投資家

彼らはレンタル料金と占有レベルの両方で改善の可能性が高いため、キャピタルゲインを増加させる機会は、価値を追加する可能性が低いクラスBやクラスAよりも顕著になる可能性があります。彼らは時間をかけてプロパティを改善することができます,おそらくクラスaまたはBの状態にもたらします,その後、より良いに再投資することが