입찰 전쟁을 당겨:판매자의 8 단계 가이드

입찰 전쟁은 경쟁력있는 부동산 시장의 특징이며 그들은 지금 뉴욕시에서 증가하고있다.

판매자에 대 한,점점 경쟁 입찰 아파트 또는 타운 하우스에 대 한 경쟁 하는 여러 구매자 데 원하는 가격을 얻을 수 있는 효과적인 방법이 될 수 있습니다. 그런 다음 묻는 위에 갈 수 있습니다.

입찰 전쟁에 대한 조언의 대부분은 구매자를 대상으로하지만 판매자도 그 과정에 대비해야합니다. 귀하의 첫 번째 단계는 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지의 감각을 가지고있다. 엘리 먼 보고서에 따르면 2021 년 1 분기에 맨해튼의 입찰 전쟁은 기록상 두 번째로 낮은 수준 인 3%로 떨어졌지만 2020 년 가을에 비해 여전히 상승세를 보였다.

균형 잡힌 시장 사이 보고 5 그리고 7%아파트 판매 제시 가격 위에 가까이,조나단 밀러,부동산 감정 회사 밀러 사무엘의 사장 겸 최고 경영자는 말한다. 그는 다음 분기에 뉴욕시에서 입찰 전쟁이 증가 할 것으로 예상합니다.

이안 카츠,중개 설립자,이안 케이 카츠 그룹,그것은 사실 입찰 전쟁은 판매자의 호의에 시장 팁으로 더 일반화되고 있지만,입찰이 항상 잘 이상 요구되지 않습니다 말한다.

“더 자주 여러 입찰에서 낙찰자는 물어에서 속성을 토지 또는 어쩌면 그냥 약간 위 및 모기지 조건 또는 판매자를 수용 하기 위해 닫는 유연성에 증가 초점,”그는 말한다. 수요가 지금 강한 동안 그래서,구매자는 다른 구매자와 경쟁하는 경우에도 여전히 매우 가치에 초점을 맞추고있다.

브로커는 종종 판매자가”최고 및 최종 제안”또는”최고 및 최고”를 요청할 것을 제안합니다.”이들은 마감일이 주어지면 판매자의 중개인이 모든 구매자의 중개인으로부터받는 최고 및 최종 입찰입니다.

이러한 전략은 전문적인 타이밍과 신중한 판단과 관련된 복잡한 저글링 행위입니다. 쉽게하기 위해,여기에 당신과 당신의 브로커가 원활하고 공정하게 프로세스를 처리 할 수 있도록 판매자를위한 벽돌 지하의 단계별 가이드-그리고 최상의 거래를 얻을.

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발표

올바른 브로커 찾기

브로커와 함께 일할 계획이라면—그렇게 할 수있는 많은 이점이 있습니다—입찰 전쟁을 다루는 전문 지식을 갖춘 브로커를 원할 것입니다. 매우 경쟁력있는 시장이라면 여러 입찰 및 유사한 협상을 처리하는 경험에 대해 문의하십시오. 그들의 전략은 무엇입니까? 그들은 관련된 모든 당사자들과 어떻게 의사 소통 할 것이며,모두 다른 목표를 가지고 있습니까?

브로커는 프로세스가 어떻게 작동하는지 이해하는 데 중요한 조언자가 될 것입니다.

신뢰 스팀 슨,바르 부르크 부동산의 브로커,판매자에 대한 그녀의 최선의 조언은”당신이 입찰 전쟁에서 풀에서 선택 구매자가 매우 심각하고 매우 자격이 있는지 확인하는 것입니다 말한다.”브로커는 그들이 아파트를 수득 할 수있는 경우 재무 제표에서 알아낼 수 있습니다,저당을 받고,필요한 경우,보드 승인을 얻고.

가격 당신의 장소 또는 아래의 유사한 아파트

판매자로서,여러 입찰을 갖는 것은 당신이 목표로하는 것입니다. 이해 당사자의 제비에 너는 구매자의 수영장 중 제일 자격을 준 것 선택한것을 얻는다.

벽돌 지하 팟 캐스트에 말하기,숀 파파스,스타 어소시에이츠의 변호사,현재 시장에서 말한다,많은 아파트는 구매자의 시장에 대한 가격이 책정됩니다 다음”다시 입찰.”그는 이것이 판매자가 끝나는 것을 의미한다고 말합니다.”아파트가 하루의 끝에서 가격이 책정되어야하는 곳 바로 주변.”

평균 이하의 아파트 가격을 책정하는 것은 판매에 대한 관심을 자극 할 수있는 전략이며,묻는 것 이상으로 판매 할 수있는 좋은 위치에 있습니다. 그것은 확실히 여러 이벤트에 가져올 수있는 방법이지만 위험이없는 것은 아니다 그것은 역화 할 수 있습니다.

현재 시장과 특히 관련이있는 한 가지 중요한 점은 제시 가격으로 판매 할 준비가되어 있는지 확인해야한다는 것입니다.

“입찰 전쟁을 만들기 위해 부동산 가격을 낮게 책정 한 다음 원할 때마다 문을 닫고 수락하지 않는 자격을 갖춘 구매자로부터 즉시 전체 가격,비 우발적 인 제안을 받으면 선의로 사업을하지 않습니다.”스팀 슨은 말합니다.

당신은 또한 입찰 전쟁이 승리 구매자가 다른 생각을 가지고 지점으로 가격을 밀어 상황을 방지 할 수 있습니다. “만약 그들이 멀리 걸어,다른 구매자 수 있습니다 이동 다른 속성,”스팀 슨은 말한다.

관심의 초기 징후 감시

오픈 하우스는 대유행의 결과로 개인 상영으로 대체되었으므로 다른 구매자에게는 아파트에 많은 관심이 있다는 것이 덜 분명합니다.

때때로 판매자는 첫 상영을 앞두고 브로커로부터 관심을 얻을 수 있습니다. 저것이 사실 이으면,관심사가 지나치게 장미빛 명부작성에 기초를 두지 않는다 것 을 확실하 있으십시요. “일부 브로커는 많은 사람들을 끌어 들이기 위해 심각한 결함(매우 높은 유지 보수 또는 벽돌 벽보기 또는 4 비행 등반)을 강조하거나 목록에서 제외 할 것입니다.”라고 스팀슨은 말합니다. “그들은 확실히 많은 사람들을 유치 할 것이지만 많은 구매자는 유치하지 않을 것입니다. 거기에 입찰 전쟁이 없습니다.”

여러 입찰가를 얻을 경우,당신은 당신이 그 잠재 구매자 중 하나와 협상 또는 당신에게 그들의 최고의 최고 제안을 제공하도록 요청할지 여부를 결정해야합니다.

타이밍에 관해서,마이클 제이. 프랑코,나침반에서 브로커,당신은 이미 그것을 본 구매자와 기세를 잃고 대 목록을 볼 수있는 모든 사람을 얻기의 과정을 균형을 위해 최선을 다해야하고 입찰 할 말한다. 이것은 너의 중개인에 결정에 내려올 것이다. 프랑코는 속성이 처음 나열 될 때 몇 가지 여러 입찰 상황이 발생하지 않습니다 말한다,그래서 더 많은 여유가있다”하지만 활발한 속도로 함께 이동을 유지하는 것이 좋다.”

두 가지 제안을 다루는 경우 가장 좋고 가장 높은 전략이 여전히 좋은 접근법 일 수 있지만 두 가지 모두에 대응하는 것이 효과적 일 수 있다고 카츠는 말합니다.

“두 오퍼가 각각 아래의 질문 인 경우 입찰 전쟁을 선전하려는 것이 올바른 메시지가 아닐 수 있으며 해제 할 수 있습니다. 그러나,당신의 질문 또는 약간 아래에 둘 다에 대한 반대 제안은 그들의 제안을 높이기 위해 게임에서 그들의 피부를 유지할 수 있습니다.”라고 그는 말합니다.

고려 사항은 잠재적 인 구매자에 대한 귀하의 평가에 달려 있습니다. 스팀프슨은 일반적으로 두 번 이상 부동산에 있어야 한다고 말합니다.

“구매자 또는 중개인에게 다른 부동산에 대한 제안을 동시에 할 수 있는지 물어볼 수도 있습니다.”라고 그녀는 말합니다.

최고 및 최고 마감 기한 설정

최고 및 최고 단계에 도달하는 데 걸리는 시간은 얼마나 많은 오퍼를 받고 어떤 종류의 부동산을 판매하는지에 따라 다릅니다. 전형적으로,판매인은 제 2 의 더 나은 제안을 복종시키기 위하여 구매자를 위해 마감 시간을 놓기 전에 며칠을 기다릴 것이다.

“판매자는 가능한 한 신속하게 최고 및 최종 입찰 요청을 구성해야한다”프랑코는 말한다. “더 긴 마감 시간을 허용하면 구매자는 자신의 동기 부여,관심 수준 및 아파트를 얻기 위해 더 많은 돈을 지불하려는 의지를 두 번째로 추측 할 수 있습니다.”라고 그는 말합니다. 판매인은 제안 및 제공된 기간에 근거를 둔 결정을 내리게 필요한 기간 및 정보의 모두를 요구해야 해,과정을 연기할 수 있는 후속 질문을 위한 방에 약간을 남겨두.

마감 시간을 예약 할 때,카츠는 첫 번째 라운드에서 후보자를 제공합니다 24 에 36 시간은 최선과 가장 높은 이벤트에 얻을 수 있습니다.

“나는 브로커에게 우리가 찾고있는 것의 높은 점수와 시트를 제공,이는 내 판매자 또는 잠재적으로 짧은 임대 백에 대한 또 다른 거래를 용이하게하기 위해 마감일의 유연성을 포함 할 수있다,뿐만 아니라 특정 우발 사건을 면제 할 수있는 기회로,”그는 말한다.

브로커가 공개해야 할 정보 결정

그 마감일까지,판매자와 구매자의 브로커는 앞뒤로 이동하여 구매자가 얼마나 더 많은 것을 제공해야하는지 알아 내고”판매자의 브로커가 구매자가 얼마나 환상적으로 자격이 있는지,그리고 자신이 부동산을 진정으로 얼마나 사랑하는지 이해하도록하기 위해”스팀 슨은 말한다.

주법에 따라 중개인과 대리인은 입찰 전쟁에 참여한 모든 구매자와 정직하고 공정하며 성실하게 거래 할 의무가 있습니다. 즉 판매자의 브로커가 명시 적으로 구매자가 입찰 전쟁을 승리하기 위해 제공 할 필요가 어떤 번호를 말할 수 없음을 의미합니다. 너가$1 백만에 오르기것을 필요로 하는 구매자를 말하면,결코 계획하고 있던$1.2 백만을 제안할지도 모르지 않는다 때문에,(그것은 너의 목표를 게다가 봉사하지 않을텐데.)다른 입찰자에게서 개인적인 정보는 공유되지 않는다 그러나 중개인은 다른 이해 관계자가 있다 는 사실을 중계할 수 있다.

즉,구매자에게 실제 수치를 공개하지 않는 한 제시 가격을 통해 제안이 들어 왔다는 것을 알리고 마감 시간 프레임과 같은 다른 요구 사항을 공유 할 수 있습니다.

우승자 선택

오퍼를 받으면 다음 단계는 가장 좋고 가장 좋은 것을 파악하는 것입니다. 그리고 물론,항상 가장 높은 달러 수치에 관한 것은 아닙니다.

다른 요인의 호스트는 판매를 닫기위한 구매자의 타임 라인,이사회에 의해 승인받을 가능성,그리고 더 중요한 것은 현금으로 지불 할 수있는 능력을 포함하여 하나의 제안을 다른 제안보다 더 많이 움직일 수 있습니다. 어쨌든 저당을 얻는 구매자에 경첩을 달고,협동 조합의 경우에,그들의 회계 상황이 널에 의해 찬성해 달라고 하는 계약은,판매를 통해서 갈 매우 더 적은 확실성 제공한다.

요컨대,판매자는 제안 중 어느 것이 매력적인 숫자와 기꺼이 마감 할 수있는 능력 사이의 최상의 균형인지 결정해야합니다.

당신은 잠재적 인 구매자에 의해 제공되는 자세한 재무 제표를 살펴하는 것이 좋습니다.

“모든 현금 제안은 일반적으로 자금 조달을 포함 하나보다 먼저 기억,그것은 자금 조달에 우발 아니에요 및 자금 조달에 우발 아니에요 제안은 하나보다 먼저 경우에도,”스팀 슨은 말한다.

브로커에게 그들이 믿는 구매자 중 어느 것이 닫힐 가능성이 가장 높은지 이야기 할 시간이 될 것입니다. 그들이 관련시키는 유일한 중개인 이으면 너가 감소한 임무에 합의하면,너가 각 제안에게서 실제적으로 얻고 충분하게 충당되는 까 누구를 대표하고 있는 까 누구가의 세부사항이 확실할 것이다 까 얼마를 보기 위하여 수를 달리십시요.

모든 잠재적 인 구매자가 자금 조달을 필요로하는 경우,당신은 그들이 얼마나 은행 평가해야합니다. 이것을 하는 1 개의 도움이 되는 그러나 절대 안전한 방법은 은행에서 전 자격 전 승인 편지에 구매자를 본것을 이다.

국립 협동 조합 은행(벽돌 지하 스폰서)은 사전 자격 편지를 발행합니다. “이 과정에서 우리는 차용인의 신용 보고서를 검토하고 신청자와 명시된 소득 및 자산을 논의하고 있습니다.”라고 브리트니 볼드윈 부사장 및 대출 담당관은 말합니다.

“사전 자격 편지를 수신 할 때 당신은 편지가 진술하고 승인이 무엇을 기반으로하는지 확인하기 위해 검토해야합니다. 대부분의 경우 판매자는 사전 자격 편지에 편안 할 수 있습니다.”라고 그녀는 말합니다.

우승자에게 알림

최고의 제안을 선택한 후에는 즉시 우승자에게 알리는 것이 중요합니다.

“우리는 최고의 제안을 수락하는 날에 잃어버린 당사자에게 알리지 만,그들이 갈 준비가되어 있는지 확인하기 위해 최고의 제안 당사자와 먼저 확인합니다.”라고 그는 말합니다.

때때로 입찰 전쟁 우승자는 그들이 제안한 거래를 추진하고 있음을 소화 할 시간이 필요할 것입니다. 계약에 서명 될 때까지 실패 한 입찰 자 과정에 투자를 유지 하는 것이 가장 좋습니다.

“당첨자가 계약 단계에 대한 준비가 되었음을 확인하면,우리는 백업 당사자에게 그들이 졌다고 말하고,당첨자에게 일정 기간(판매자의 시장에서 영업일 기준 5 일)을 부여하여 계약서에 서명하고 상태를 계속 게시 할 것이라고 말합니다.”라고 카츠는 말합니다.

일부 판매자는 옵션을 열어두기 위해 여러 계약을 발송합니다. 이 법적 비록,다른 사람은 도덕적으로 의심 찾을—반드시 좋은 사업.

실제로 여러 계약을 발송하면 결국 계약 협상 시간이 올 때 입찰자를 잃고 유독 한 분위기를 조성 할 위험이 있습니다.

“우리가 최고와 최고를 받아 들인 후에 더 높은 제안이 들어 오면,나는 내 판매자에게 윤리적이고 가장 직설적 인 위의 움직임은 승리 한 입찰자와 함께있을 것이라고 조언합니다.”라고 그는 말합니다.

우승자를 선택하십시오…또?

당신이 제안을 수락 한 경우에도,당신은 반드시 완료되지 않은.

“패배자 중 한 명은 패배자가 되고 싶지 않다고 결정할 수 있으며,그의 제안을 크게 높임으로써 모든 것을 다시 열어줍니다.”

이 시점에서 판매자는 변호사에게 새로운 우승자에게 계약을 보내라고 말할 수 있으며,이는 양측이 아직 계약에 서명하지 않은 한 합법적입니다.

“그 때 나의 일은 첫번째 구매자를 위한 중개인에게 그의 받아들여진 제안이 유엔 받아들였다는 것을 말하고,그가 그것을 올리고 싶은 경우에 질문하는 것이다. 가혹한 말은 일반적으로 결과 나는 수신 끝입니다,”스팀슨은 말한다.

구매자의 양심의 가책은 또한 입찰 전쟁에서 매우 큰 위험이라고 그녀는 말합니다. “구매자가 갑자기 그가이긴 이유는 아무도 그 재산이 그가 기꺼이 쓸만한 가치가 있다고 생각하지 않았기 때문이라는 것을 깨달았을 때,그는 자신이 초과 지불하고 있다고 결정할 수 있습니다.”

그러나 변호사가 계약 조건에 동의 할 수 있고 계약이 서명되고 은행이 필요한 자금 조달을 통해 이사회 신청서가 완료되고 제출되고 이사회가 구매자를 승인하고 판매가 종료되면 스팀 슨은”그렇다면 샴페인을 터뜨리는 것이 괜찮습니까?”

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