Forstå Klasse a vs B vs C Multi Family Real Estate

Andre Faktorer Å Vurdere

Boligeiendomstyper

vi berørte dette kort over, men la oss utdype: det er et skille mellom “bolig” utleieeiendom og “kommersiell” flerfamilieeiendom. Bolig leie eiendomstyper inkluderer 1-4 enhet leie, inkludert eneboliger, hytter og rekkehus som er kjøpt av en person og deretter leid ut til noen andre.

disse 1-4 enhetseiendommene faller ikke inn under samme kategori av flerfamilieboliger som de kommersielle produkttypene som diskuteres her i dag fordi de klassifiseres for utlånsformål som alle i samme kategori som enfamilieeiendommer.

Relatert: 7 Måter Du Kan Investere I Næringseiendom På Nettet

derfor, selv om eiendommer med to til fire enheter faller innenfor flerfamilieklassifiseringen, fordi som navnet skulle tilsi, er det flere leiligheter i en enkelt bygning, er bygninger med fire eller færre enheter generelt ansett som “bolig” utleieboliger fordi de er kvalifisert for boligbankfinansiering.

Eiendommer med fem eller flere enheter betraktes som” kommersielle ” eiendommer, og må derfor skaffe kommersiell gjeld. Vilkårene for boliggjeld er vanligvis gunstigere enn vilkårene for kommersiell gjeld, sistnevnte er generelt minst 50 basispunkter høyere enn satsene som er oppgitt for boliger.

Hva Er Risikoen Ved Å Investere i Hver Kategori?

som det er tilfelle med enhver investering, eiendomsrelatert eller ikke, er det risiko forbundet med å investere i hver “klasse” av flerfamilieeiendom, inkludert:

• Klasse A: En av de største risikoen med å investere I Klasse A er en av oversupply.

som markedet styrker under eiendomsmegling sykluser, prisen på land øker som gjør byggekostnader. Som land verdier øker, den eneste måten å gjøre avtaler ‘blyant’ er å garantere dem til stadig økende leier som vanligvis betyr forutsatt At De vil gi Klasse a type leier.

dette betyr igjen at utviklere trenger å bygge Bare Klasse a boligblokker for å holde seg i virksomhet som utviklere. Dette fører til overforbruk og tilhørende leieavskrivning når markedene slår ned.

det er også risiko i boom ganger – som luksus leietakere ofte har muligheten til å kjøpe sine egne boliger og ikke leie, når tidene er gode du risikerer å spille andrefiolin til økende boligpriser. Vi har sett litt av dette som skjer under DEN siste COVID – 19-pandemien, da luksusleiligheter i tette byområder sitter ledige mens velstående leietakere flyktet til forstedene.

• Klasse B: en risiko forbundet med å investere I klasse b eiendomsmegling er trusselen om konkurranse.

hvis en tilstrømning av nye, flerfamilieboliger i klasse a treffer markedet, kan den eksisterende klasse a-beholdningen bli presset inn I Klasse b-kategorien, og dermed skape økt konkurranse om klasse b-boliger. En sekundær risiko for å investere I klasse b multi familie er ikke å ha de ressursene som trengs for å opprettholde eiendommen som det aldre, og/eller å gjennomføre investorenes forretningsplan for Å bringe eiendommen I Klasse a status, hvis det var noen gang intensjonen.

Noe av denne risikoen kan reduseres med riktig sted, men på slutten av dagen må du kunne tiltrekke seg de riktige leietakerne-uten fordelen av de aller beste fasilitetene eller det beste stedet – som kan være kapital og tidsintensiv, og litt skremmende når du ikke ser på de samme gevinstene fra tvungen takknemlighet som du kanskje ser fra En Klasse c-eiendom, eller de høyeste kvalitet leietakere som du kanskje finner med En Klasse a-eiendom.

• Klasse C: De to største risikoene ved å investere I Klasse c eiendomsmegling er kostnadene ved reparasjoner og vedlikehold over tid, og lavere kreditt og sysselsetting stabilitet av leietakere.

disse bygningene har en tendens til å trenge mest arbeid og står i fare for å bli funksjonelt foreldet dersom eieren ikke foretar de nødvendige investeringene. Den andre risikoen for å investere I klasse c multi family, kvaliteten på leietakerbassenget som har en tendens til å være lavere inntekt og potensielt høyest risiko for manglende betaling av leie (og derfor utkastelse), kan være spesielt dårlig uttalt under økonomiske nedgangstider.

Leietakere I Klasse c-bygninger har en tendens til å være lavere betalte arbeidstakere som er mer utsatt for oppsigelser når den samlede økonomien går inn i lavkonjunktur. Klasse c egenskaper kommandoen lavere leier enn tilsvarende utnevnt Klasse B egenskaper og vil ikke ha samme type fasiliteter som Enten Klasse a eller b egenskaper.

mange ganger har nye investorer I Klasse c-eiendommer problemer med tvungen verdsettelse av en eiendom. Tvunget takknemlighet refererer til trinnene individuelle investorer tar for å forbedre verdien av eiendommen-ting som renoveringer, forretningsplan implementering, mer effektiv markedsføring, redusere ledige stillinger, etc. Dette er i motsetning til naturlig verdsettelse, som er hastigheten som eiendommen setter pris på i verdi basert på markedskrefter.

Å Administrere en hvilken Som Helst klasse av eiendom har utfordringer, men å administrere Et Klasse c-prosjekt på egen hånd kan være en utrolig tidkrevende prosess. Investorer som ønsker å dra nytte av Den høye avkastningen Som Tilbys Av Klasse c-egenskaper, men ikke har tid eller lyst til å komme i grøftene selv, kan jobbe med profesjonell ledelse for å ta vare på de tunge løftene. Likevel vil en kompetent eier ikke stole helt på et tredjepartsforvaltningsselskap for å kontrollere en eiendom, men vil være aktiv i noen grad, spesielt når det gjelder å identifisere områder for eiendomsforbedring og sikkerhet.

Relatert: Skal Du Investere i En Klasse C-Eiendom?

Hva Er De Potensielle Fordelene Ved Å Investere i Hver Kategori?

Vi har spioneringen flere fordeler med å investere i multi-familie eiendom generelt, men det er spesifikke fordeler å investere i hver eiendom klasse, inkludert:

• Klasse A: disse egenskapene er generelt de fineste og nyeste av gjengen, og har derfor en tendens til å trenge mindre vedlikehold.

klasse a multi familie har også en tendens til å tiltrekke seg de mest ønskelige leietakere, for eksempel sekssifrede inntekter og langsiktige leietakere som er villige til å betale en premie for å bo i disse attraktive eiendommene.

siden du har å gjøre med mer kresne leietakere, vil apparater, inventar og bygningsfunksjoner være nyere når du kjøper En Klasse a-eiendom, så reparasjons-og erstatningsregninger vil bli mindre – i hvert fall først.Siden Klasse a egenskaper har en tendens til å sitte i ønskelige områder, er mye av din første due diligence allerede gjort – i hvert fall så langt som å scoping ut området.

Forvent at disse eiendommene skal sitte i områder med god tilgang til transport, enten det er i form av walkable nabolag, nærhet til jobbsentre, eller å være nær shopping og detaljhandel områder.I tillegg, når (eller hvis) tiden kommer til å selge – vil du sannsynligvis ha et mye større basseng av kjøpere som ønsker å kjøpe eiendommen – mange investorer ignorerer b Og C egenskaper for å fokusere utelukkende på Klasse A, enten de ikke vil ha den ekstra risikoen, eller det nødvendige arbeidet for å generere potensielt høyere avkastning – uansett gjør det livet ditt lettere når det gjelder tid til å selge.

• Klasse B: den primære fordelen ved å investere I klasse b eiendomsmegling er at disse egenskapene har en tendens til å være svært holdbare gjennom økonomiske sykluser.

I et eksklusivt, Tiltrekker klasse b multifamily et mangfoldig basseng av leietakere – både de som hadde råd til Klasse a eiendomsmegling, men er mer kostnadsbevisste, så vel som de som tjener mindre, men er villige til å splurge på fasilitetene som er inkludert i en klasse b eiendom. I et down-marked vil Klasse a-leietakere ofte forlate sine enheter og flytte Inn I Klasse b-egenskaper som en måte å spare penger på.

En annen fordel Med Klasse b eiendomsmegling er at hvis det er godt plassert, kan eiendommen ofte bringes I Klasse a-tilstand gjennom gjennomtenkte renoveringer. Klasse b egenskaper har en tendens til å være mellom 10-20 år, selv om dette ikke er en hard og rask regel. Klasse a egenskaper vil typisk bli klasse b egenskaper etter en viss tid, med mindre konsekvent renovering og fornyelse er foretatt på eiendommen – syklusen går Vanligvis Klasse a Til Klasse B Til Klasse C, men igjen, dette er ikke satt i stein.

disse egenskapene er godt vedlikeholdt, med få utsatte vedlikeholdsproblemer. Etterbehandling og inventar på eiendommen har en tendens til å være over gjennomsnittet, men vanligvis ikke helt splitter nytt. De sitter i nabolag som for det meste er mellom-eller arbeiderklasse, med over gjennomsnittlige skoledistrikter og ganske lave kriminalitetsrater. Alle disse faktorene legger opp til en slags “Goldilocks-Effekt” hvor du får mange av fordelene Med Klasse A, uten premieprislappen

• Klasse C: den største tegningen Av Klasse c multi family er prispunktet, da det er den rimeligste av eiendomsklassene og derfor appellerer til det bredeste spekteret av investorer.

Først Og fremst klasse c egenskaper er ofte tilgjengelig for handelen priser, som kan være en gudegave i mange høye levekostnader urbane områder hvor prisene har vokst ut av rekkevidde for mange investorer.

dette betyr at investorer kan skaffe seg flere eiendommer med potensial til å generere høyere kontantstrøm enn andre klasser av boligbygging.Siden Klasse c-eiendommer vanligvis er verdiskapende muligheter, med lave anskaffelseskostnader og høyt potensial for å forbedre lønnsomheten, kan investorer generere mer kontantstrøm fra En Klasse c-eiendom enn for en annen eiendomsklasse med høyere anskaffelses -, vedlikeholds-og administrasjonskostnader.

Eiendommer I Klasse c har lavere anskaffelseskostnader, noe som betyr at det kan være lettere å dra nytte av stordriftsfordelene med en eiendomsportefølje I Klasse C.De har ofte potensial til å dra nytte av tvungen verdsettelse, som er når investorer og utviklere tilføre verdi til et prosjekt for å øke kontantstrømmen, redusere ledighet, og så øke den totale verdien av en gitt eiendom. Det er vanligvis mer rom for å legge til verdi med en Klasse c eiendom fordi, forutsatt at nabolaget kan tolerere oppgraderingen, kan de forbedres Til Klasse B eller Til Og Med Klasse a egenskaper, Mens Klasse a egenskaper vanligvis har relativt lite oppadgående potensial og er oftest kjøpt strengt for avkastning.

siden klasse c-eiendommer har lavere anskaffelseskostnader enn tilsvarende bygninger i Klasse A, og B og driftskostnader kan være høyere på grunn av de ekstra lagene av ledelse som ofte kreves for å holde En Klasse c-bygning stabilisert.Dette kan dempe relativ avkastning, men Samlet Sett Er Klasse C-egenskaper mindre ønskelige for investorer-absolutt av liten eller ingen interesse for institusjonelle investorer-så cap-priser er generelt høyere, noe som betyr at utbyttet til investorer kommer til å bli høyere.

de har større potensial for forbedring i både leiepriser og belegningsnivåer, slik at muligheten til å øke kapitalgevinster kan være mer uttalt enn I Klasse B eller Klasse A hvor det kan være mindre potensial for å tilføre verdi.Noen som ønsker å investere i flerfamilie for første gang, kan begynne med Å investere i Klasse C. De kan forbedre eiendommen over tid, kanskje bringe Inn I Klasse a eller B tilstand, og deretter selge eiendommen for et overskudd – fortjeneste som deretter kan reinvesteres i en bedre, nyere flerfamilieeiendom hvis investoren velger det.