Trekke av en budkrig: en selgers 8-trinns guide

Budkrig er kjennetegnet for et konkurransedyktig eiendomsmarked, og De øker I New York City akkurat nå.

for en selger kan det å ha flere kjøpere vy for en leilighet eller byhus med stadig mer konkurransedyktige bud være en effektiv måte å få prisen du vil ha—eller få den til å gå enda høyere—spesielt hvis du bevisst undervurderer oppføringen din for å generere tidlig interesse for et sted. Det kan da gå over å spørre.

Mye av råd om budgivning kriger er rettet mot kjøpere, men selgere må også være forberedt på prosessen. Ditt første skritt er å ha en følelse av hva som skjer i markedet. I første kvartal 2021 falt budkrig på Manhattan til 3 prosent, deres nest laveste nivå på rekord, ifølge Elliman-Rapporten, men det er fortsatt en oppgang i forhold til høsten 2020.

et balansert marked ser mellom 5 og 7 prosent av leilighetssalget nært over prisforlangende, sier Jonathan Miller, president og ADMINISTRERENDE DIREKTØR I Eiendomsvurderingsfirmaet Miller Samuel. Han forventer budgivning kriger øker I New York City i neste kvartal.

Ian Katz, grunnlegger av megling, Ian K. Katz Group, sier mens det er sant budgivning kriger blir mer vanlig som markedet tips i en selgers favør, budene er ikke alltid godt over å spørre.

” Oftere vinner budgiver i en flere bud lander eiendommen på ask eller kanskje bare litt over, og det er et økende fokus på boliglån vilkår eller avsluttende fleksibilitet for å imøtekomme selger,” sier han. Så mens etterspørselen er sterk akkurat nå, kjøpere er fortsatt svært verdi-fokusert selv når de konkurrerer med andre kjøpere.

Meglere vil ofte foreslå at selgere ber om et “beste og siste tilbud” eller “beste og høyeste.”Dette er de høyeste og endelige budene en selgers megler mottar fra alle kjøpernes meglere når en frist er gitt.

disse strategiene er en komplisert sjonglering handling, involverer ekspert timing og nøye vurdering. For å gjøre det enklere, her Er Brick Underground steg-for-steg guide for selgere å sikre at du og din megler håndtere prosessen jevnt og rettferdig-og få best mulig avtale.

Finn den rette megleren

Hvis du planlegger å jobbe med en megler—og det er mange fordeler med å gjøre det—vil du ha en med ekspertisen til å håndtere en budkrig. Hvis det er et svært konkurransedyktig marked, spør om deres erfaring med å håndtere flere bud og lignende forhandlinger. Hva er deres strategi? Hvordan vil de kommunisere med alle involverte parter, som alle har forskjellige mål?

megleren din vil være en viktig rådgiver når det gjelder å forstå hvordan prosessen fungerer.

Tillit Stimpson, en megler På Warburg Realty, sier hennes beste råd for en selger er “å sørge for at kjøperen du velger fra bassenget i en budkrig er svært alvorlig og svært kvalifisert.”En megler kan bidra til å finne ut av regnskapet hvis de er i stand til å gi leiligheten, få et boliglån og om nødvendig få styregodkjenning.

Pris din plass på eller under lignende leiligheter

som selger, har flere bud er hva du sikter til. Med mange interesserte får du velge den best kvalifiserte blant en pool av kjøpere.

Snakker På Brick Underground podcast, Shaun Pappas, en advokat På Starr Associates, sier i dagens marked, mange leiligheter er priset for en kjøpers marked og deretter ” bud tilbake opp.”Han sier at dette betyr at en selger ender opp med å lukke” rett rundt hvor leilighetene sannsynligvis skal prises på slutten av dagen.”

Prising leiligheten på eller like under gjennomsnittet er en strategi som kan stimulere interessen for salg og setter deg i en god posisjon til å selge over spør. Det er absolutt en måte å få inn flere tilbud, men det er ikke uten risiko, og det kan slå tilbake.

Et viktig poeng-som er spesielt relevant for dagens marked – er at du må være sikker på at du er forberedt på å selge til prisantydning.

” hvis du pris eiendommen lav i håp om å skape en budkrig, og deretter umiddelbart få en full pris, ikke-betinget tilbud fra en godt kvalifisert kjøper som vil lukke når du vil, og du ikke godtar det, du ikke gjør forretninger i god tro, ” Stimpson sier.

du vil også unngå en situasjon der en budkrig presser opp prisen til et punkt der den vinnende kjøperen har andre tanker. “Hvis de da går bort, kan de andre kjøperne ha flyttet til andre egenskaper,” Sier Stimpson.

Se etter tidlige tegn på interesse

Åpne hus har blitt erstattet av private visninger som følge av pandemien, så det er mindre åpenbart for andre kjøpere at det er stor interesse for leiligheten din.

noen ganger selgere kan få interesse fra meglere i forkant av de første visninger. Hvis det er tilfelle, vær sikker på at interessen ikke er basert på en altfor rosenrød liste. “Noen meglere vil de-understreke eller til og med forlate oppføringen en alvorlig feil-ekstremt høyt vedlikehold eller en murvegg eller en fire-fly klatre-i håp om å tiltrekke seg mange mennesker,” Sier Stimpson. “De vil tiltrekke seg mange mennesker sikkert, men ikke mange kjøpere. Ingen budkrig der.”

hvis du får flere bud, må du bestemme om du vil forhandle med en av de potensielle kjøperne eller be dem om å gi deg de beste og høyeste tilbudene.

Når Det gjelder timing, Michael J. Franco, en megler Hos Compass, sier at du må gjøre ditt beste for å balansere prosessen med å få alle til å se noteringen mot å miste fart med kjøpere som allerede har sett Det og ønsker å by. Dette vil komme ned til en beslutning med megleren din. Franco sier at noen situasjoner med flere bud ikke oppstår når eiendommen først er oppført, så det er mer spillerom”, men det er alltid godt å holde det i bevegelse i et høyt tempo.”

Hvis du bare har å gjøre med to tilbud, kan en beste og høyeste strategi fortsatt være en god tilnærming, men å motvirke begge kan være like effektiv, Sier Katz.

” hvis de to tilbudene er hver under spør, prøver å tromme opp en budkrig kan ikke være riktig budskap å sende og kan slå dem av. Imidlertid kan et mottilbud til både på din spør eller bare litt under holde huden i spillet for å øke tilbudet, ” sier han.

Hensyn vil også avhenge av din vurdering av den potensielle kjøperen. Stimpson sier som en generell regel, de burde ha vært i eiendommen minst to ganger, ideelt med sin partner hvis de har en, og helst med en arkitekt hvis de planlegger å gjøre arbeid.

” du kan også være lurt å spørre kjøperen eller deres megler hvis de samtidig gjør tilbud på andre eiendommer,” sier hun.

Sett en frist for beste og høyeste

hvor mye tid du tar for å komme til det beste og høyeste stadiet, avhenger av hvor mange tilbud du får og hva slags eiendom du selger. Vanligvis vil en selger vente i noen dager før en frist for kjøpere å sende inn et andre, bedre tilbud.

“Selgere bør strukturere forespørselen om beste og endelige bud så raskt som mulig,” Sier Franco. “Å tillate lengre tidsfrister gir kjøpere mer tid til å gjette deres motivasjon, rentenivå og vilje til å betale mer for å få leiligheten,” sier han. Selgere bør be om alle vilkårene og informasjonen som er nødvendig for å ta en beslutning basert på tilbudene og vilkårene som tilbys, og gir liten eller ingen plass til oppfølgingsspørsmål som kan forsinke prosessen.

Katz gir kandidatene fra første runde 24 til 36 timer for å få inn sine beste og høyeste tilbud.

” jeg gir meglerne et ark med de høye punktene i det vi leter etter, noe som kan inkludere fleksibilitet for sluttdato for å lette en annen transaksjon for selgeren min eller potensielt en kort leieavtale, samt en mulighet til å frafalle visse situasjoner, ” sier han.

Bestem hvilken informasjon megleren din skal avsløre

i løpet av den fristen går selgerens og kjøperens meglere frem og tilbake, prøver å finne ut hvor mye mer kjøperen trenger å tilby, og “for å sikre at selgerens megler forstår hvor fantastisk godt kvalifisert kjøperen er og hvor mye han eller hun virkelig elsker eiendommen,” Sier Stimpson.

under statlig lov er meglere og agenter forpliktet til å handle ærlig, rettferdig og i god tro med alle kjøpere som er involvert i budkrig. Det betyr at en selgers megler ikke eksplisitt kan si hvilket nummer en kjøper trenger å tilby for å vinne en budkrig. (Det ville heller ikke tjene målet ditt, fordi hvis du forteller en kjøper at de trenger å komme opp til $1 million, kan de aldri tilby $ 1,2 millioner de hadde planlagt.) Privat informasjon fra de andre budgiverne er ikke delt, men meglere kan videresende det faktum at det er andre interesserte parter.

når det er sagt, kan du la en kjøper vite at et tilbud har kommet inn over prisforlangende-så lenge du ikke avsløre en faktisk figur-og du kan dele andre krav, som den avsluttende tidsrammen.

Velg vinneren

når du har fått tilbudene dine, er neste trinn å finne ut hvilken som er den beste av de beste og høyeste. Og selvfølgelig handler det ikke alltid om den høyeste dollarfiguren.

En rekke andre faktorer kan dytte ett tilbud over en annen, inkludert en kjøpers tidslinje for å lukke salget, deres sannsynlighet for å bli godkjent av styret og, enda viktigere, en evne til å betale kontant. Tross alt, en kontrakt som hengsler på kjøperen å få et boliglån, og i tilfelle av en co-op, å ha sin finansiering situasjon godkjent av styret, gir at mye mindre sikkerhet at et salg vil gå gjennom.

kort sagt, selgeren må bestemme hvilken av tilbudene som er den beste balansen mellom et attraktivt nummer og vilje og evne til å lukke.

vil du ta en titt på detaljert regnskapet gitt av potensielle kjøpere.

” Husk at et all-cash-tilbud vanligvis trumfer en som innebærer finansiering, selv om det ikke er betinget av finansiering og et tilbud som ikke er betinget av finansiering trumfer en som er,” Sier Stimpson.

Det vil være på tide å snakke med megleren om hvilke av kjøperne de tror er mest sannsynlig å lukke. Hvis du har avtalt en redusert provisjon hvis de er den eneste megleren som er involvert, kan du kjøre tallene for å se hvor mye du faktisk får fra hvert tilbud og være sikker på at detaljene om hvem som representerer hvem som er tilstrekkelig dekket.

Hvis alle potensielle kjøpere trenger finansiering, må du vurdere hvor bankable de er. En nyttig, men ikke idiotsikker måte å gjøre dette på er å se på kjøpere med prekvalifisering eller forhåndsgodkjenningsbrev fra en bank.

National Cooperative Bank (En Murstein Underjordisk sponsor) utsteder prekvalifiseringsbrev. “I løpet av denne prosessen gjennomgår vi låntakers kredittrapport og diskuterer med søkeren deres oppgitte inntekter og eiendeler,” sier Brittney Baldwin, visepresident og låneansvarlig VED NCB.

” når du mottar et prekvalifiseringsbrev, bør du gjennomgå for å se hva brevet sier og hva godkjenningen var basert på. I de fleste tilfeller kan selgeren være komfortabel med et prekvalifiseringsbrev,” sier hun.

Varsle vinneren

når du har valgt det beste tilbudet, er det viktig å fortelle vinneren umiddelbart, Sier Katz, men sørg for at du tid det riktig når du kontakter de mislykkede budgiverne.

” vi informerer de tapende partiene om at de tapte den dagen vi aksepterer det beste tilbudet, men vi bekrefter først med det beste tilbudspartiet for å sikre at de er klare til å gå, ” sier han.

noen ganger vil en budkrig vinner trenge tid til å fordøye de går videre med avtalen de foreslo. Inntil en kontrakt er signert, er det best å holde de mislykkede budgiverne investert i prosessen.

“Når den vinnende parten bekrefter at de er klare for kontraktsfasen, forteller Vi backup—parter at de mistet, og at Vi gir den vinnende parten en viss tidsperiode—fem virkedager er vanlig i selgerens marked-for å signere kontrakten, og at Vi vil holde dem lagt ut på statusen,” Sier Katz.

noen selgere sender ut flere kontrakter for å holde opsjonene åpne. Selv om dette er lovlig, finner andre det moralsk mistenkelig—og ikke nødvendigvis god forretning.

faktisk, å sende ut flere kontrakter risikerer å miste budgivere og skape en giftig atmosfære når det til slutt kommer tid til å forhandle kontrakten.

” Hvis et høyere tilbud kommer inn etter at vi aksepterer en best og høyest, anbefaler jeg selgeren min at det etiske og enkleste, over bordet, ville være å bli hos budgiveren som vant,” sier han.

Velg vinneren din…igjen?

Selv om du har akseptert et tilbud, er du ikke nødvendigvis ferdig.

” en av taperne kan bestemme at han ikke vil være en taper og åpner alt igjen ved å øke tilbudet vesentlig, ” Sier Stimpson.

på dette tidspunktet kan selgeren fortelle sin advokat å sende ut en kontrakt til den nye vinneren, som er lovlig så lenge begge sider ennå ikke har signert avtalen.

“det er da min jobb å fortelle megleren for den første kjøperen at hans aksepterte tilbud har blitt un-akseptert, og spør om han ønsker å heve den. Sterke ord resulterer vanligvis, og jeg er på mottakersiden, ” Sier Stimpson.

Kjøpers anger er også en veldig stor risiko med budkrig, sier hun. “Når kjøperen plutselig innser at grunnen til at han vant er at ingen andre trodde eiendommen var verdt det han var villig til å bruke, kan han godt bestemme at han overpaying og gå bort.”

men hvis advokater kan bli enige om vilkårene i kontrakten, og kontrakten blir signert og banken kommer gjennom med den nødvendige finansieringen, og styrets søknad blir ferdig og sendt inn, og styret godkjenner kjøperen og salget lukkes, Sier Stimpson, “da, og bare da, er det greit å bryte ut champagnen.”

Tidligere versjoner av denne artikkelen inneholdt rapportering og skriving av Marjorie Cohen og Leigh Kamping-Carder.