inzicht in Klasse A versus B versus C meergezinswoningen

andere factoren waarmee rekening moet worden gehouden

typen Woningverhuur

we hebben dit hierboven kort besproken, maar laten we nader ingaan: er moet een onderscheid worden gemaakt tussen “woningverhuur” en “commercieel” meergezinsgebonden onroerend goed. Residentiële verhuur onroerend goed types zijn 1-4 eenheid huren, met inbegrip van eengezinswoningen, appartementen en herenhuizen die worden gekocht door een individu en vervolgens verhuurd aan iemand anders.

deze 1-4 eigenschappen per eenheid vallen niet onder dezelfde categorie van meergezinswoningen als de commerciële productsoorten die hier vandaag worden besproken, omdat ze voor kredietdoeleinden worden ingedeeld als allemaal in dezelfde categorie als eengezinswoningen.

gerelateerd: 7 manieren waarop u Online in commercieel vastgoed kunt investeren

daarom vallen woningen met twee tot vier eenheden onder de classificatie voor meerdere gezinnen, omdat er, zoals de naam zou impliceren, meerdere appartementen binnen één gebouw zijn, gebouwen met vier of minder eenheden over het algemeen als “residentiële” huurwoningen worden beschouwd omdat ze in aanmerking komen voor financiering door residentiële banken.

onroerend goed met vijf of meer eenheden wordt beschouwd als “commercieel” onroerend goed en moet daarom commerciële schulden verkrijgen. De voorwaarden voor residentiële schulden zijn doorgaans gunstiger dan de voorwaarden voor commerciële schulden, waarbij de laatste over het algemeen ten minste 50 basispunten hoger zijn dan de koersen voor woningen.

Wat zijn de risico ‘ s van beleggen in elke categorie?

zoals het geval is met elke investering, al dan niet in verband met onroerend goed, zijn er risico ‘ s verbonden aan het beleggen in elke “klasse” van meergezinswoningen, waaronder:

• Klasse A: een van de grootste risico ‘ s bij het investeren in Klasse A is een overaanbod.

naarmate de markt tijdens de vastgoedcycli sterker wordt, stijgt de prijs van grond evenals de bouwkosten. Naarmate de grondwaarden stijgen, is de enige manier om deals ‘potlood’ te maken om ze te verzekeren tot steeds toenemende huren, wat meestal betekent dat ze Klasse A-type huren opleveren.

dit betekent op zijn beurt dat ontwikkelaars alleen appartementsgebouwen van Klasse A hoeven te bouwen om als ontwikkelaar actief te blijven. Dit leidt tot overaanbod en daarmee gepaard gaande huurafschrijvingen wanneer markten afslaan.

er is ook risico in tijden van hoogconjunctuur – aangezien luxe huurders vaak de mogelijkheid hebben om hun eigen woning te kopen en niet te huren, loop je het risico om in goede tijden de tweede viool te spelen ten opzichte van de stijgende huizenprijzen. We hebben een beetje van dit zien gebeuren tijdens de recente covid-19 pandemie, als luxe appartementen in dichte stedelijke gebieden leeg staan terwijl goed gehelde huurders vluchtten naar de buitenwijken.

• klasse B: een risico verbonden aan het investeren in vastgoed van klasse B is de dreiging van concurrentie.

als een instroom van nieuwe, meergezinswoningen van Klasse A op de markt komt, kan de bestaande inventaris van Klasse A in de categorie B worden ondergebracht, waardoor er meer concurrentie ontstaat voor huisvesting van klasse B. Een secundair risico van het investeren in klasse B multi family is het niet hebben van de middelen die nodig zijn om het onroerend goed te onderhouden als het veroudert, en/of om het bedrijfsplan van de investeerders uit te voeren om het onroerend goed in Klasse A-status te brengen, als dat ooit de bedoeling was.

een deel van dit risico kan worden beperkt met de juiste locatie, maar aan het eind van de dag moet u in staat zijn om de juiste huurders aan te trekken – zonder het voordeel van de beste voorzieningen of de meest gekozen locatie – die kapitaal-en tijdintensief kunnen zijn, en een beetje ontmoedigend als u niet kijkt naar dezelfde voordelen van gedwongen waardering die u zou kunnen zien van een klasse C-woning, of de hoogste kwaliteit huurders zoals u zou kunnen vinden bij een klasse A-woning.

• Klasse C: De grootste twee risico ‘ s voor het investeren in klasse C onroerend goed zijn de kosten van reparaties en onderhoud in de tijd, en de lagere krediet-en werkgelegenheidsstabiliteit van huurders.

deze gebouwen hebben het meeste werk nodig en dreigen functioneel verouderd te raken als de eigenaar niet de nodige investeringen doet. Het tweede risico voor het investeren in klasse C multi family, de kwaliteit van de huurder pool, die meestal lager inkomen en potentieel het hoogste risico van niet-betaling van de huur (en dus, uitzetting), kan bijzonder slecht uitgesproken tijdens economische neergang.

huurders in gebouwen van klasse C zijn meestal lagerbetaalde werknemers die kwetsbaarder zijn voor ontslagen wanneer de algemene economie in een recessie terechtkomt. Class C properties Commando lagere huren dan soortgelijke klasse B eigenschappen en zal niet dezelfde soort voorzieningen als Klasse A of B eigenschappen.

vaak hebben nieuwe beleggers in klasse C-eigendommen moeite met gedwongen appreciatie van een onroerend goed. Gedwongen appreciatie verwijst naar de stappen die individuele investeerders nemen om de waarde van het onroerend goed te verbeteren-zaken als renovaties, implementatie van businessplan, effectievere marketing, het verminderen van vacatures, enz. Dit in tegenstelling tot natuurlijke appreciatie, dat is de snelheid waarmee het onroerend goed waardeert op basis van marktkrachten.

het beheren van een klasse van onroerend goed heeft uitdagingen, maar het beheren van een klasse C project op uw eigen kan een ongelooflijk tijd-intensief proces. Beleggers die willen profiteren van de hoge rendementen aangeboden door klasse C eigenschappen, maar hebben niet de tijd of de wens om in de loopgraven zelf kunnen werken met professioneel management om te zorgen voor het zware tillen. Toch zal een bevoegde eigenaar niet volledig afhankelijk zijn van een derde partij management bedrijf om een eigendom te controleren, maar zal actief zijn tot op zekere hoogte, vooral als het gaat om het identificeren van gebieden voor verbetering van het onroerend goed en veiligheid.

gerelateerd: moet u beleggen in een onroerend goed van klasse C?

Wat zijn de potentiële voordelen van beleggen in elke categorie?

we hebben verschillende voordelen aangeprezen van investeren in meergezinswoningen in het algemeen, maar er zijn specifieke voordelen van investeren in elke vastgoedklasse, waaronder:

• Klasse A: deze eigenschappen zijn over het algemeen de mooiste en nieuwste van het stel, en hebben daarom meestal minder onderhoud nodig.

Class A multi family heeft ook de neiging om de meest wenselijke huurders aan te trekken, zoals zes-cijferige verdieners en lange termijn huurders die bereid zijn een premie te betalen om in deze aantrekkelijke eigenschappen te wonen.

omdat u te maken hebt met meer veeleisende huurders, apparaten, armaturen en gebouweigenschappen zullen nieuwer zijn bij de aankoop van een klasse A – woning, dus de reparatie-en vervangingsrekeningen zullen kleiner zijn-tenminste in het begin.Aangezien Klasse A eigenschappen hebben de neiging om te zitten in gewenste gebieden, veel van uw eerste due diligence is al gedaan – ten minste voor zover scoping uit het gebied.

verwacht dat deze panden zich bevinden in gebieden met goede toegang tot vervoer, of dat nu in de vorm van bewandelbare buurten is, in de nabijheid van arbeidsbureaus, of dicht bij winkel-en winkelgebieden.Bovendien, wanneer (of als) de tijd komt om te verkopen-je zult waarschijnlijk een veel grotere pool van kopers op zoek naar het onroerend goed te verwerven – veel beleggers negeren B en c eigenschappen uitsluitend te richten op Klasse A, ofwel willen ze niet het extra risico, of het nodige werk om potentieel hogere rendementen te genereren – hoe dan ook, het maakt je leven gemakkelijker als het tijd is om te verkopen.

• klasse B: het belangrijkste voordeel van het beleggen in vastgoed van klasse B is dat deze eigenschappen gedurende de gehele economische cyclus zeer duurzaam zijn.

in een hogere markt trekt klasse B – veelgezinswoningen een divers aanbod aan huurders aan-zowel degenen die Klasse A-onroerend goed konden betalen, maar meer kostenbewust zijn, als degenen die minder verdienen, maar bereid zijn om geld uit te geven aan de voorzieningen die deel uitmaken van een klasse B-onroerend goed. In een down market, Klasse A huurders zullen vaak verlaten hun eenheden en verhuizen naar klasse B eigenschappen als een manier om geld te besparen.

een ander voordeel van onroerend goed van klasse B is dat, indien het goed gelegen is, het onroerend goed vaak in Klasse A-toestand kan worden gebracht door doordachte renovaties. Klasse B eigenschappen hebben de neiging om tussen de 10-20 jaar, hoewel dit niet een harde en snelle regel. Klasse A eigenschappen worden meestal klasse B eigenschappen na een bepaalde periode, tenzij consistente renovatie en vernieuwing wordt uitgevoerd op het pand – de cyclus gaat meestal Klasse A naar klasse B naar klasse C, hoewel nogmaals, dit is niet in steen.

deze eigenschappen zijn goed onderhouden, met weinig uitgestelde onderhoudsproblemen. Afwerking en armaturen op het pand hebben de neiging om boven het gemiddelde, maar meestal niet gloednieuwe spanking. Ze zitten in buurten die meestal midden-of arbeidersklasse zijn, met bovengemiddelde schooldistricten en vrij lage misdaadcijfers. Al deze factoren leiden tot een soort “Goudlokjeseffect”, waarbij je veel van de voordelen van Klasse A krijgt, zonder het premiumprijskaartje

• klasse C: de grootste trekking van klasse C multi familie is het prijspunt, omdat het de meest betaalbare van de vastgoedklassen is en daarom een beroep doet op het breedste scala van beleggers.

in de eerste plaats zijn woningen van klasse C vaak beschikbaar voor spotprijzen, wat een uitkomst kan zijn in veel hoge kosten van levensonderhoud in stedelijke gebieden waar de prijzen buiten het bereik van veel investeerders zijn gegroeid.

dit betekent dat investeerders meer onroerend goed kunnen verwerven dat een hogere cashflow kan genereren dan andere klassen van appartementsgebouwen.Aangezien klasse C-eigenschappen meestal kansen voor toegevoegde waarde zijn, met lage acquisitiekosten en een hoog potentieel om de winstgevendheid te verbeteren, kunnen beleggers meer cashflow genereren uit een klasse C-onroerend goed dan voor een andere vastgoedklasse met hogere acquisitie -, onderhoud-en beheerskosten.

klasse C Vastgoed bezit lagere acquisitiekosten betekent dat het gemakkelijker kan zijn om te profiteren van de schaalvoordelen met een klasse C vastgoedportefeuille.Ze hebben vaak het potentieel om te profiteren van gedwongen appreciatie, dat is wanneer investeerders en ontwikkelaars waarde toevoegen aan een project om de cashflow te verhogen, leegstand te verminderen, en zo de totale waarde van een bepaald onroerend goed te verhogen. Er is meestal meer ruimte voor het toevoegen van waarde met een klasse C eigenschap, omdat, op voorwaarde dat de buurt de upgrade kan tolereren, ze kunnen worden verbeterd tot klasse B of zelfs Klasse A eigenschappen, terwijl Klasse A eigenschappen meestal relatief weinig opwaartse potentieel en worden meestal gekocht strikt voor de opbrengst.

omdat gebouwen van klasse C lagere aankoopkosten hebben dan gebouwen van Klasse A en B en de operationele kosten hoger kunnen zijn door de extra managementlagen die vaak nodig zijn om een gebouw van klasse C stabiel te houden.Dit kan het relatieve rendement temperen, maar over het algemeen zijn eigenschappen van klasse C minder wenselijk voor beleggers – zeker van weinig of geen belang voor institutionele beleggers – zodat de cap-tarieven over het algemeen hoger zijn, wat betekent dat de rendementen voor beleggers hoger zullen zijn.

zij hebben een groter potentieel voor verbetering van zowel de huurprijzen als de bezettingsgraad, zodat de mogelijkheid om de vermogenswinst te verhogen meer uitgesproken kan zijn dan in klasse B of Klasse A waar er minder potentieel is om waarde toe te voegen.Iemand die op zoek is om te investeren in multi family voor de eerste keer zou kunnen beginnen door te investeren in klasse C. Ze kunnen het onroerend goed te verbeteren na verloop van tijd, misschien brengen in Klasse A of B voorwaarde, en vervolgens verkopen het onroerend goed voor een winst – winst die vervolgens kan worden geherinvesteerd in een mooiere, nieuwere multi family onroerend goed als de investeerder dat kiest.