Pulling off a bidding war: a seller ‘ s 8-step guide

Bidding wars zijn het kenmerk van een concurrerende vastgoedmarkt en ze zijn in opkomst in New York City op dit moment.

voor een verkoper kan het hebben van meerdere kopers vy voor een appartement of herenhuis met steeds meer concurrerende biedingen een effectieve manier zijn om de prijs te krijgen die u wilt—of laat het nog hoger gaan—vooral als u opzettelijk te lage prijs uw advertentie te genereren vroege interesse in een plaats. Het kan dan gaan boven het vragen.

veel van het advies over biedingsoorlogen is gericht op kopers, maar verkopers moeten ook voorbereid zijn op het proces. Je eerste stap is om een idee te hebben van wat er gaande is in de markt. In het eerste kwartaal van 2021, bieden oorlogen in Manhattan daalde tot 3 procent, hun op een na laagste niveau op record, volgens het Elliman rapport, maar dat is nog steeds een stijging ten opzichte van de herfst van 2020.

een evenwichtige markt ziet tussen de 5 en 7 procent van de appartementen verkopen dicht boven de vraagprijs, zegt Jonathan Miller, president en CEO van onroerend goed taxatie bedrijf Miller Samuel. Hij verwacht dat biedingsoorlogen toenemen in New York City in het volgende kwartaal. Ian Katz, oprichter van de brokerage, Ian K. Katz Group, zegt dat hoewel het waar is dat biedingsoorlogen steeds vaker voorkomen omdat de markt in het voordeel van een verkoper is, de biedingen niet altijd veel te veel vragen zijn.

” vaker landt de winnende bieder in een meervoudig bod het onroerend goed op ask of misschien net iets hoger en er is een toenemende focus op hypotheekvoorwaarden of sluitingsflexibiliteit om de verkoper tegemoet te komen,” zegt hij. Dus terwijl de vraag is sterk op dit moment, kopers zijn nog steeds zeer waarde-gericht, zelfs als ze concurreren met andere kopers.

makelaars zullen vaak voorstellen dat verkopers een “best and final offer” of “best and highst” aanvragen.”Dit zijn de hoogste en laatste biedingen een verkoper makelaar ontvangt van alle kopers makelaars zodra een deadline is gegeven.

deze strategieën zijn een ingewikkelde jongleren act, met deskundige timing en zorgvuldige beoordeling. Om het gemakkelijker te maken, hier is Brick Underground ‘ s stap-voor-stap handleiding voor verkopers om ervoor te zorgen dat u en uw makelaar omgaan met het proces soepel en eerlijk—en krijgen de best mogelijke deal.

Zoek uw volgende plaats

aangeboden door

vind de juiste broker

Als u van plan bent om met een broker te werken—en er zijn tal van voordelen aan dit te doen—zult u er een willen met de expertise van het omgaan met een biedoorlog. Als het een zeer concurrerende markt, vraag naar hun ervaring omgaan met meerdere biedingen en soortgelijke onderhandelingen. Wat is hun strategie? Hoe zullen ze communiceren met alle betrokken partijen, die allemaal verschillende doelen hebben?

Uw makelaar zal een belangrijke adviseur zijn als het gaat om het begrijpen van hoe het proces werkt.Confidence Stimpson, een makelaar bij Warburg Realty, zegt dat haar beste advies voor een verkoper is “om ervoor te zorgen dat de koper die u kiest uit de pool in een biedingsoorlog is zeer serieus en zeer gekwalificeerd.”Een makelaar kan helpen erachter te komen uit het financieel memorandum of ze in staat zijn om het appartement te bieden, het krijgen van een hypotheek en, indien nodig, het verkrijgen van goedkeuring van de Raad van bestuur.

Prijs uw plaats bij of onder vergelijkbare appartementen

als verkoper heeft u meerdere biedingen. Met veel geà nteresseerde partijen krijg je de best gekwalificeerde kiezen uit een pool van kopers. In de podcast Brick Underground zegt Shaun Pappas, een advocaat bij Starr Associates, dat in de huidige markt veel appartementen geprijsd zijn voor de markt van een koper en vervolgens “een back-up bieden.”Hij zegt dat dit betekent dat een verkoper eindigt sluiten” precies rond waar de appartementen waarschijnlijk moeten worden geprijsd aan het einde van de dag.”

prijzen van het appartement op of net onder het gemiddelde is een strategie die interesse in uw verkoop kan stimuleren en u in een goede positie brengt om te verkopen boven vragen. Het is zeker een manier om meerdere aanbiedingen te brengen, maar het is niet zonder risico ‘ s en het kan averechts werken.

een belangrijk punt—dat met name relevant is voor de huidige markt—is dat u er zeker van moet zijn dat u bereid bent te verkopen tegen de vraagprijs.

” als je de prijs laag in de hoop van het creëren van een bieding oorlog, en dan onmiddellijk een volledige prijs, niet-voorwaardelijke aanbod van een goed gekwalificeerde koper die zal sluiten wanneer u wilt, en je niet accepteren, je bent niet zakendoen in goed vertrouwen,” Stimpson zegt.

u wilt ook voorkomen dat een biedingsoorlog de prijs verhoogt tot een punt waarop de winnende koper zich bedenkt. “Als ze dan weglopen, kunnen de andere kopers zijn verhuisd naar andere eigenschappen,” Stimpson zegt.

let op vroege tekenen van interesse

Open huizen zijn vervangen door privéshows als gevolg van de pandemie, dus het is minder duidelijk voor andere kopers dat er veel interesse is in uw appartement.

soms kunnen verkopers interesse krijgen van makelaars vóór de eerste showings. Als dat het geval is, zorg ervoor dat de rente is niet gebaseerd op een overdreven rooskleurige vermelding. “Sommige makelaars zullen de-benadrukken of zelfs laten uit de lijst een ernstige fout—extreem hoog onderhoud of een bakstenen uitzicht op de muur of een vier-flight climb—in de hoop het aantrekken van een heleboel mensen,” Stimpson zegt. “Ze zullen zeker veel mensen aantrekken, maar niet veel kopers. Geen biedoorlog daar.”

als u meerdere biedingen krijgt, moet u beslissen of u wilt onderhandelen met een van deze potentiële kopers of hen vragen om u hun beste en hoogste aanbiedingen te geven.

als het gaat om timing, Michael J. Franco, een makelaar bij Compass, zegt dat je je best moet doen om het proces van het krijgen van iedereen in balans te zien van de aanbieding versus het verliezen van momentum met kopers die het al hebben gezien en willen bieden. Dit komt neer op een beslissing met uw makelaar. Franco zegt dat sommige situaties met meerdere biedingen zich niet voordoen wanneer het pand voor het eerst wordt vermeld, dus er is meer speelruimte “maar het is altijd goed om het in beweging te houden in een snel tempo.”

als je gewoon te maken hebt met twee aanbiedingen, kan een beste en hoogste strategie nog steeds een goede aanpak zijn, maar het tegengaan van beide kan net zo effectief zijn, zegt Katz.

” als de twee biedingen elk onder ask staan, is het misschien niet de juiste boodschap om een biedingsoorlog op te trommelen en kan het hen uitschakelen. Echter, een tegenbod voor zowel op uw vraag of net iets lager zou kunnen houden hun huid in het spel om hun aanbod te verhogen,” zegt hij.

overwegingen zullen ook afhangen van uw beoordeling van de potentiële koper. Stimpson zegt als algemene regel dat ze minstens twee keer in het pand moeten zijn geweest, idealiter met hun partner als ze er een hebben, en bij voorkeur met een architect als ze van plan zijn om werk te doen.

” je zou ook de koper of hun makelaar willen vragen of ze tegelijkertijd aanbiedingen doen op andere eigendommen,” zegt ze.

Stel een deadline voor beste en hoogste

de tijd die u nodig hebt om naar de beste en hoogste fase te komen, hangt af van hoeveel aanbiedingen u krijgt en wat voor soort onroerend goed u verkoopt. Typisch, een verkoper zal wachten voor een paar dagen voor het instellen van een deadline voor kopers om een tweede, beter aanbod in te dienen.

“verkopers moeten de aanvraag voor beste en laatste biedingen zo snel mogelijk structureren,” zegt Franco. “Het toestaan van langere deadlines geeft kopers meer tijd om te twijfelen aan hun motivatie, rente niveau, en de bereidheid om meer te betalen om het appartement te krijgen,” zegt hij. Verkopers moeten vragen om alle voorwaarden en informatie die nodig is om een beslissing te nemen op basis van de aanbiedingen en voorwaarden, waardoor weinig tot geen ruimte voor follow-up vragen die het proces kan vertragen.

bij het plannen van de deadline geeft Katz de kandidaten van de eerste ronde 24 tot 36 uur om hun beste en hoogste aanbiedingen te krijgen.

” Ik geef de brokers een blad met de hoogtepunten van wat we zoeken, die flexibiliteit van de sluitingsdatum kan omvatten om een andere transactie voor mijn verkoper of mogelijk een short lease-back te vergemakkelijken, evenals een kans om bepaalde onvoorziene gebeurtenissen af te zien,” zegt hij.

Bepaal welke informatie uw makelaar moet onthullen

in de aanloop naar die deadline, de verkoper en koper makelaars gaan heen en weer, proberen uit te vinden hoeveel meer de koper moet bieden, en “om ervoor te zorgen dat de makelaar van de verkoper begrijpt hoe fantastisch goed gekwalificeerd de koper is en hoeveel hij of zij echt van het pand houdt,” Stimpson zegt. Volgens het staatsrecht zijn makelaars en agenten verplicht eerlijk, eerlijk en te goeder trouw te handelen met alle kopers die betrokken zijn bij de biedingsoorlog. Dat betekent dat de makelaar van een verkoper niet expliciet kan zeggen welk nummer een koper moet bieden om een biedingsoorlog te winnen. (Het zou je doel ook niet dienen, want als je een koper vertelt dat ze nodig hebben om tot $1 miljoen te komen, kunnen ze nooit de $1,2 miljoen bieden die ze van plan waren.) Privé informatie van de andere bieders wordt niet gedeeld, maar makelaars kunnen het feit dat er andere geïnteresseerde partijen doorgeven.

dat gezegd hebbende, kunt u een koper laten weten dat er een bod is binnengekomen over de vraagprijs—zolang u geen echt cijfer bekendmaakt—en u kunt andere vereisten delen, zoals de sluitingstijd.

Kies uw winnaar

wanneer u uw aanbiedingen binnen hebt, is de volgende stap om erachter te komen welke de beste van de beste en hoogste is. En natuurlijk gaat het niet altijd om het hoogste dollarcijfer.

een groot aantal andere factoren kan het ene aanbod boven het andere doen stijgen, waaronder de tijdlijn van de koper voor het sluiten van de verkoop, de kans dat hij door de Raad van bestuur wordt goedgekeurd en, nog belangrijker, de mogelijkheid om in contanten te betalen. Immers, een contract dat afhangt van het krijgen van een hypotheek voor de koper en, in het geval van een coöperatie, het laten goedkeuren van de financieringssituatie door het bestuur, geeft die veel minder zekerheid dat een verkoop zal doorgaan.

kortom, de verkoper moet beslissen welk van de aanbiedingen het beste evenwicht is tussen een aantrekkelijk aantal en de bereidheid en het vermogen om te sluiten.

u wilt een kijkje nemen in de gedetailleerde jaarrekening van de potentiële kopers.

” vergeet niet dat een all-cash aanbod meestal overtroeft een die financiering omvat, zelfs als het niet afhankelijk is van financiering en een aanbod dat niet afhankelijk is van financiering overtroeft een dat is,” Stimpson zegt.

het wordt tijd om met uw makelaar te praten over welke van de kopers zij denken dat het meest waarschijnlijk is om te sluiten. Als u hebt ingestemd met een verminderde Commissie als zij de enige betrokken makelaar, voer de nummers om te zien hoeveel je daadwerkelijk krijgt van elk aanbod en zorg ervoor dat de details van wie vertegenwoordigt die adequaat zijn gedekt.

als alle potentiële kopers financiering nodig hebben, moet u evalueren hoe bankabel ze zijn. Een nuttige maar niet waterdichte manier om dit te doen is om te kijken naar kopers met pre-kwalificatie of pre-goedkeuring brieven van een bank.

National Cooperative Bank (A Brick Underground sponsor) geeft prekwalificatiebrieven uit. “Tijdens dit proces bekijken we het kredietrapport van de lener en bespreken we met de aanvrager hun vermelde inkomsten en activa,” zegt Brittney Baldwin, vice president en loan officer bij NCB.

” bij het ontvangen van een pre-kwalificatie brief moet u controleren om te zien wat de brief staat en waarop de goedkeuring was gebaseerd. In de meeste gevallen kan de verkoper comfortabel zijn met een pre-kwalificatie brief,” zegt ze.

breng de winnaar op de hoogte

zodra u de beste aanbieding hebt gekozen, is het belangrijk om de winnaar onmiddellijk op de hoogte te stellen, zegt Katz, maar zorg ervoor dat u het goed timen wanneer u contact opneemt met de niet-succesvolle bieders.

” We informeren de verliezende partijen dat ze verloren op de dag dat we het beste aanbod accepteren, maar we bevestigen eerst met de beste aanbiedende partij om ervoor te zorgen dat ze klaar zijn om te gaan,” zegt hij.

soms heeft een bieding oorlog winnaar tijd nodig om te verwerken dat ze doorgaan met de deal die ze hebben voorgesteld. Totdat een contract is ondertekend, is het het beste om de niet-succesvolle bieders geïnvesteerd in het proces te houden.

“wanneer de winnende partij bevestigt dat ze klaar zijn voor de contractfase, vertellen we back—up partijen dat ze verloren hebben en dat we de winnende partij een bepaalde periode geven—vijf werkdagen is gebruikelijk in de markt van een verkoper-om het contract te ondertekenen en dat we ze op de hoogte zullen houden van de status”, zegt Katz.

sommige verkopers sturen meerdere contracten om hun opties open te houden. Ook al is dit legaal, anderen vinden het moreel verdacht-en niet noodzakelijkerwijs goede zaken.

het versturen van meerdere contracten dreigt immers inschrijvers te verliezen en een giftige sfeer te creëren wanneer het uiteindelijk tijd is om over het contract te onderhandelen.

” als een hoger bod komt nadat we een beste en hoogste accepteren, adviseer ik mijn verkoper dat de ethische en meest eenvoudige, boven-board zet zou zijn om bij de bieder te blijven die won,” zegt hij.

kies de winnaar…alweer?

zelfs als u een aanbod hebt geaccepteerd, bent u niet noodzakelijk klaar.

“een van de verliezers kan besluiten dat hij geen verliezer wil zijn en opent Alles opnieuw door zijn aanbod aanzienlijk te verhogen,” zegt Stimpson.

op dit moment kan de verkoper zijn advocaat vragen een contract te sturen naar de nieuwe winnaar, dat legaal is zolang beide partijen de overeenkomst nog niet hebben ondertekend.

” het is dan mijn taak om de makelaar voor de eerste koper te vertellen dat zijn geaccepteerde aanbod niet is geaccepteerd, en te vragen of hij het wil verhogen. Harde woorden meestal resultaat en ik ben aan de ontvangende kant,” Stimpson zegt.

Het spijt van de koper is ook een zeer groot risico met biedingsoorlogen, zegt ze. “Wanneer de koper plotseling beseft dat de reden waarom hij won is dat niemand anders dacht dat het pand was de moeite waard wat hij bereid was te besteden, hij kan goed beslissen dat hij te veel betaalt en weg te lopen.”

echter, als advocaten het eens kunnen worden over de voorwaarden van het contract, en het contract wordt ondertekend en de bank komt door met de benodigde financiering, en de bestuursaanvraag wordt afgerond en ingediend, en het bestuur keurt de koper goed en de verkoop sluit, zegt Stimpson, ” dan, en alleen dan, is het oké om de champagne uit te breken.”

eerdere versies van dit artikel bevatten rapportage en schrijven door Marjorie Cohen en Leigh Kamping-Carder.