Wat gebeurt er aan het einde van een commerciële huurovereenkomst?

voor veel bedrijven is het hebben van een bedrijfsruimte een essentieel onderdeel van het runnen van een succesvol bedrijf. Om deze reden, bedrijven nemen grote zorg bij het selecteren van een pand – het kiezen van de juiste locatie met de vereiste faciliteiten en tegen de juiste kosten. Het is daarom van fundamenteel belang dat bij het aflopen van een commerciële huurovereenkomst bepaalde maatregelen worden genomen om ervoor te zorgen dat huurders die hun bedrijfspand willen blijven gebruiken, hun recht daartoe niet verliezen.Behoudens enkele beperkte uitzonderingen kunnen commerciële huurovereenkomsten in Engeland en Wales in twee categorieën worden onderverdeeld: de huurovereenkomsten die vallen onder de bepalingen inzake de zekerheid van eigendom in de Landlord and Tenant Act 1954 (“de Act”) – binnen de Act – en de huurovereenkomsten die uitdrukkelijk van de Act zijn uitgesloten – buiten de Act. De stappen die aan het einde van een commerciële huurovereenkomst moeten worden genomen, hangen grotendeels af van de vraag of een huurovereenkomst binnen of buiten de wet valt.

huurovereenkomsten binnen de wet

wanneer een huurovereenkomst binnen de wet wordt verleend, bepaalt de wet dat deze automatisch wordt verlengd aan het einde van de leasetermijn. De huurder wordt gezegd te hebben “zekerheid van tenure”. De huurovereenkomst kan alleen worden beëindigd door de verhuurder of de huurder die de juiste vorm van kennisgeving op de juiste tijdstippen.

wanneer de huurovereenkomst binnen de wet wordt verleend, kan de verhuurder het onroerend goed alleen onder bepaalde omstandigheden opnieuw in bezit krijgen. Deze omvatten waar:

• de verhuurder is verplicht de woning terug voor ontwikkelingsdoeleinden of voor persoonlijk gebruik is;
• de huurder heeft een geschiedenis van niet-betaling van huur of is in voortdurende schending van verbonden; of
• de gebouwen zijn verdeeld door onderverhuur in verschillende eenheden en het hele hotel zou een hogere huur als laten we samen onder één lease.

de verhuurder zou een kennisgeving moeten doen waarin deze gronden worden vermeld en, in bepaalde omstandigheden, bewijsmateriaal moeten overleggen ter staving van deze gronden. Het is eerlijk om te zeggen dat deze gronden niet altijd gemakkelijk te bewijzen zijn en er zijn vele geschillen geweest die hebben bijgedragen aan de basisregels voor de vaststelling.

indien zowel de verhuurder als de huurder bereid zijn de huurovereenkomst te vernieuwen, kan elk van beide partijen het vernieuwingsproces op gang brengen door de procedure van de wet te volgen.

indien het verlengingsproces wordt geïnitieerd, moeten de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst tussen de partijen worden overeengekomen. In het algemeen heeft een huurder die zijn huurovereenkomst vernieuwt recht op voorwaarden die minstens even gunstig zijn als die welke in zijn bestaande huurovereenkomst zijn vervat, met inbegrip van een huur die in overeenstemming is met de huidige markt. Indien de verhuurder en de huurder het niet gezamenlijk eens kunnen worden over de voorwaarden van een nieuwe huurovereenkomst, met inbegrip van wat de nieuwe huurprijs moet zijn, kan een verzoek worden ingediend bij de rechter om deze voorwaarden vast te stellen. Een huurder heeft het recht om in het pand te blijven onder de voorwaarden van hun bestaande huurovereenkomst, terwijl deze nieuwe voorwaarden worden onderhandeld.

indien de wettelijke verlengingsprocedure in de wet niet op gang is gebracht op de vervaldatum van de huurovereenkomst, zal de huurovereenkomst automatisch worden voortgezet en kan de huurder onder dezelfde voorwaarden in beroep blijven. Indien zij dan wenst te vertrekken, kan zij dit doen met inachtneming van een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden. De verhuurder kan die bezetting beëindigen op basis van bovenstaande gronden.

huurovereenkomsten buiten de wet

wanneer de wet specifiek is uitgesloten, zodat er geen zekerheid van tenure is, d.w.z. geen recht om in de huurovereenkomst te blijven aan het einde van de looptijd, is de positie van de huurder kwetsbaar als een voortgezet beroep niet voor het einde van de looptijd is geregulariseerd. De huurder kan het risico lopen zijn bedrijfspand te verliezen op weinig of geen kennisgeving en worden geconfronteerd met niet-begrote kosten voor verhuizing naar tijdelijke en soms ongeschikte of duurdere accommodatie voordat het vinden van de juiste nieuwe locatie.

voor de Verhuurder zal er ook onzekerheid bestaan over de vraag of de inkomstenstroom van de huur blijft bestaan.

net als bij de meest gecompliceerde en onzekere situaties is het het beste om er in de eerste plaats niet in te komen en zowel verhuurders als huurders moeten ervoor zorgen dat zij ruim vóór de einddatum van de huurovereenkomst over het vernieuwingsproces nadenken. Als een nieuwe huurovereenkomst niet is aangegaan, voor het einde van de termijn, huurders die willen blijven in beroep moeten overwegen onderhandelen over een kortere huurovereenkomst of licentie met hun verhuurders die snel kan worden ingevoerd. Dit documenteert het recht om in beroep te blijven na de vervaldatum van de huurovereenkomst.

in beide scenario ‘ s, ongeacht of een huurovereenkomst binnen of buiten de wet valt, moet een huurder die aan het einde van zijn huurovereenkomst komt, ten minste 6 tot 12 maanden voor de einddatum onderhandelingen met de verhuurder openen om ervoor te zorgen dat er voldoende tijd is om het standpunt van elke partij vast te stellen, waar mogelijk een overeenkomst te bereiken en juridische documentatie aan te vullen om een beroep in de toekomst te regulariseren.

om te voorkomen dat een huurder wordt betrapt, dient:

• controleren en noteren van de vervaldatum(s voor de huurovereenkomst(s);
• beoordelen en advies inwinnen over de vraag of de huurovereenkomst binnen of buiten de wet is gesloten;
• vroeg advies inwinnen om de stappen te bevestigen die moeten worden genomen.

verhuurders of huurders die advies willen over hun commerciële huurovereenkomst, moeten contact opnemen met een advocaat voor commercieel onroerend goed om uit te vinden wat de beste manier is om verder te gaan.

neem contact op met Lily Meyer, Associate Solicitor in the Commercial Property Team op 020 8614 4590 of per e-mail op . Voor meer informatie over commercieel onroerend goed Klik hier.

andere artikelen uit de nieuwsbrief van januari