zrozumienie klasy A vs. B vs. C nieruchomości wielorodzinne

inne czynniki do rozważenia

typy nieruchomości do wynajęcia

poruszyliśmy to krótko powyżej, ale rozbudujmy: należy dokonać rozróżnienia między “mieszkalną” nieruchomością do wynajęcia a “komercyjną” nieruchomością wielorodzinną. Typy nieruchomości na wynajem obejmują wynajem 1-4 jednostek, w tym domy jednorodzinne, mieszkania i kamienice, które są kupowane przez osobę fizyczną, a następnie wynajmowane komuś innemu.

Te 1-4-osobowe nieruchomości nie należą do tej samej kategorii budownictwa wielorodzinnego, co omawiane tu dzisiaj rodzaje produktów komercyjnych, ponieważ są one klasyfikowane do celów pożyczkowych jako wszystkie mieszczące się w tej samej kategorii co nieruchomości jednorodzinne.

podobne: 7 sposoby można inwestować w nieruchomości komercyjne Online

dlatego, chociaż nieruchomości z dwóch do czterech jednostek mieszczą się w klasyfikacji wielorodzinnej, ponieważ jak sama nazwa wskazuje, istnieje wiele mieszkań w jednym budynku, budynki z czterech lub mniej jednostek są ogólnie uważane za” mieszkaniowe ” wynajem nieruchomości, ponieważ kwalifikują się do finansowania banku mieszkaniowego.

nieruchomości z pięcioma lub więcej jednostkami są uważane za nieruchomości “komercyjne” i dlatego muszą uzyskać dług komercyjny. Warunki dla długu mieszkaniowego są zazwyczaj korzystniejsze niż warunki dla długu komercyjnego, przy czym te ostatnie są zwykle o co najmniej 50 punktów bazowych wyższe niż stopy notowane dla nieruchomości mieszkalnych.

jakie są ryzyka inwestowania w każdej kategorii?

podobnie jak w przypadku każdej inwestycji, związanej z nieruchomościami lub nie, istnieje ryzyko związane z inwestowaniem w każdą” klasę ” nieruchomości wielorodzinnych, w tym:

• Klasa A: jednym z największych zagrożeń związanych z inwestowaniem w klasę A jest nadmierna podaż.

wraz z umacnianiem się rynku w cyklu nieruchomości, ceny gruntów rosną wraz z kosztami budowy. W miarę wzrostu wartości gruntów jedynym sposobem na zawieranie transakcji jest zapewnienie im stale rosnących czynszów, co zazwyczaj oznacza założenie, że uzyskają one czynsze klasy A.

to z kolei oznacza, że deweloperzy muszą budować tylko budynki mieszkalne klasy A, aby pozostać w biznesie jako deweloperzy. Prowadzi to do nadpodaży i związanej z tym amortyzacji czynszu, gdy rynki się wyłączają.

istnieje również ryzyko w czasach boomu – ponieważ luksusowi najemcy często mają możliwość zakupu własnego mieszkania, a nie wynajmu, gdy czasy są dobre, ryzykujesz, że zagrasz drugie skrzypce rosnącym cenom mieszkań. Widzieliśmy trochę tego podczas niedawnej pandemii COVID-19, gdy luksusowe apartamenty w gęstych obszarach miejskich są puste, podczas gdy zamożni najemcy uciekają na przedmieścia.

• Klasa B: jednym z ryzyk związanych z inwestowaniem w nieruchomości klasy B jest zagrożenie konkurencją.

jeśli na rynek trafi nowy, wielorodzinny budynek mieszkalny klasy a, istniejący inwentarz klasy A może zostać przesunięty do kategorii klasy B, tworząc w ten sposób zwiększoną konkurencję dla mieszkań klasy B. Wtórnym ryzykiem inwestowania w rodzinę wielorodzinną klasy B nie jest posiadanie środków potrzebnych do utrzymania nieruchomości w miarę starzenia się i/lub realizacji biznesplanu inwestorów, aby doprowadzić nieruchomość do statusu klasy A, jeśli taki był kiedykolwiek zamiar.

część tego ryzyka można złagodzić dzięki odpowiedniej lokalizacji, ale pod koniec dnia musisz być w stanie przyciągnąć odpowiednich najemców – bez korzystania z najlepszych udogodnień Lub najlepszej lokalizacji – która może być kapitałowa i czasochłonna, a także nieco zniechęcająca, gdy nie patrzysz na te same zyski z wymuszonego uznania, które możesz zobaczyć z nieruchomości klasy C lub najwyższej jakości najemców, takich jak nieruchomości klasy A.

• Klasa C: Dwa największe zagrożenia dla inwestowania w nieruchomości klasy C to koszty napraw i konserwacji w czasie oraz niższa stabilność kredytowa i zatrudnienia najemców.

te budynki zwykle wymagają najwięcej pracy i są narażone na ryzyko stania się funkcjonalnie przestarzałe, jeśli właściciel nie dokona niezbędnych inwestycji. Drugie ryzyko związane z inwestowaniem w rodzinę wielorodzinną klasy C, czyli jakość puli najemców, która zazwyczaj jest niższa i potencjalnie najbardziej narażona na niewypłacenie czynszu (a tym samym eksmisję), może być szczególnie widoczne w okresie pogorszenia koniunktury gospodarczej.

Najemcy w budynkach klasy C są zwykle mniej opłacanymi pracownikami, którzy są bardziej podatni na zwolnienia, gdy ogólna gospodarka przechodzi w recesję. Właściwości klasy C polecenie niższe czynsze niż podobnie powołane właściwości klasy B i nie będzie miał tego samego rodzaju udogodnień, Co właściwości klasy A lub B.

wielokrotnie nowi inwestorzy w Nieruchomościach klasy C mają problemy z wymuszoną wyceną nieruchomości. Forced appreciation odnosi się do kroków, jakie inwestorzy indywidualni podejmują w celu poprawy wartości nieruchomości-takich jak remonty, wdrożenie biznesplanu, skuteczniejszy marketing, zmniejszenie liczby wolnych miejsc pracy itp. Jest to przeciwieństwo naturalnej aprecjacji, czyli tempa, w jakim nieruchomość docenia wartość w oparciu o siły rynkowe.

zarządzanie dowolną klasą nieruchomości wiąże się z wyzwaniami, ale samodzielne zarządzanie projektem klasy C może być niezwykle czasochłonnym procesem. Inwestorzy, którzy chcą korzystać z wysokich zwrotów oferowanych przez właściwości klasy C, ale nie mają czasu ani chęci, aby dostać się do okopów, mogą współpracować z profesjonalnym kierownictwem, aby zadbać o podnoszenie ciężarów. Mimo to, kompetentny właściciel nie będzie polegać wyłącznie na trzeciej firmie zarządzającej w celu kontrolowania nieruchomości, ale będzie aktywny w pewnym stopniu, zwłaszcza jeśli chodzi o identyfikowanie obszarów poprawy właściwości i bezpieczeństwa.

temat: czy warto inwestować w Nieruchomość klasy C?

jakie są potencjalne korzyści z inwestowania w każdej kategorii?

mamy reklamowane kilka korzyści z inwestowania w nieruchomości wielorodzinne w ogóle, ale istnieją szczególne korzyści z inwestowania w każdej klasie nieruchomości, w tym:

• Klasa A: te właściwości są na ogół najładniejsze i najnowsze z grupy, a zatem wymagają mniej konserwacji.

rodzina wielorodzinna klasy A ma również tendencję do przyciągania najbardziej pożądanych najemców, takich jak sześciocyfrowcy i długoterminowi najemcy gotowi zapłacić premię za mieszkanie w tych atrakcyjnych nieruchomościach.

ponieważ masz do czynienia z bardziej wymagającymi najemcami, urządzenia, urządzenia i funkcje budynku będą nowsze przy zakupie nieruchomości klasy A, więc rachunki za naprawy i wymiany będą mniejsze – przynajmniej na początku.Ponieważ właściwości klasy A mają tendencję do siedzenia w pożądanych obszarach, wiele z początkowej staranności jest już zrobione-przynajmniej w zakresie zakreślania obszaru.

spodziewaj się, że te nieruchomości będą znajdować się w obszarach z dobrym dostępem do transportu, czy to w postaci dzielnic nadających się do chodzenia, bliskości centrów pracy lub bliskości centrów handlowych i handlowych.Ponadto, kiedy (lub jeśli) przychodzi czas na sprzedaż-prawdopodobnie będziesz miał znacznie większą pulę kupujących, którzy chcą nabyć nieruchomość-wielu inwestorów ignoruje właściwości B I C, aby skupić się wyłącznie na klasie A, albo nie chcą dodatkowego ryzyka, lub niezbędnej pracy, aby wygenerować potencjalnie wyższe zyski-tak czy inaczej, ułatwia życie, jeśli chodzi o czas na sprzedaż.

• Klasa B: podstawową korzyścią dla inwestowania w nieruchomości klasy B jest to, że Nieruchomości te są zwykle bardzo trwałe w całym cyklu koniunkturalnym.

w ekskluzywnej, wielorodzinnej klasie B przyciąga zróżnicowaną pulę najemców – zarówno tych, którzy mogliby sobie pozwolić na nieruchomości klasy A, ale są bardziej świadomi kosztów, jak i tych, którzy zarabiają mniej, ale są gotowi cieszyć się udogodnieniami zawartymi w nieruchomości klasy B. W dół rynku, najemcy klasy A często opuszczają swoje jednostki i przenieść się do klasy B właściwości jako sposób na zaoszczędzenie pieniędzy.

Kolejną zaletą nieruchomości klasy B jest to, że jeśli nieruchomość jest dobrze zlokalizowana, często można ją doprowadzić do stanu klasy A poprzez przemyślane remonty. Właściwości klasy B mają zwykle od 10 do 20 lat, chociaż nie jest to trudna i szybka zasada. Właściwości klasy A zazwyczaj stają się właściwościami klasy B po pewnym czasie, chyba że konsekwentna Renowacja i odnowienie jest podejmowane w nieruchomości-cykl zwykle przechodzi klasy A do klasy B do klasy C, chociaż ponownie, nie jest to osadzone w kamieniu.

te właściwości są dobrze utrzymane, z kilkoma odroczonymi problemami konserwacyjnymi. Wykończenia i oprawy na nieruchomości wydają się być ponadprzeciętne, ale zwykle nie są fabrycznie nowe. Siedzą w dzielnicach, które są głównie Klasy średniej lub robotniczej, z ponadprzeciętnymi okręgami szkolnymi i dość niskim wskaźnikiem przestępczości. Wszystkie te czynniki składają się na rodzaj “efektu Złotowłosej”, w którym można uzyskać wiele korzyści z klasy A, bez znacznika cenowego

• Klasa C: największą zaletą rodziny wielorodzinnej klasy C jest jej cena, ponieważ jest to najtańsza Klasa nieruchomości, a zatem przemawia do najszerszego grona inwestorów.

przede wszystkim nieruchomości klasy C są często dostępne po okazyjnych cenach, co może być wybawieniem w wielu wysokich kosztach utrzymania obszarach miejskich, gdzie ceny wzrosły poza zasięgiem wielu inwestorów.

oznacza to, że inwestorzy mogą nabywać więcej nieruchomości z potencjałem generowania wyższych przepływów pieniężnych niż inne klasy budynków mieszkalnych.Ponieważ nieruchomości klasy C są zwykle okazjami o wartości dodanej, przy niskich kosztach nabycia i wysokim potencjale poprawy rentowności, inwestorzy mogą generować większe przepływy pieniężne z nieruchomości klasy C niż dla innej klasy nieruchomości z wyższymi kosztami nabycia, utrzymania i zarządzania.

nieruchomości klasy C charakteryzują się niższymi kosztami nabycia, co oznacza, że z portfelem nieruchomości klasy C można łatwiej czerpać korzyści skali.Często mają one potencjał do skorzystania z wymuszonej aprecjacji, czyli wtedy, gdy inwestorzy i deweloperzy dodają wartość do projektu, aby zwiększyć przepływy pieniężne, zmniejszyć pustostany, a tym samym zwiększyć całkowitą wartość danej nieruchomości. Zwykle jest więcej miejsca na wartość dodaną z właściwością klasy C, ponieważ, pod warunkiem, że okolica może tolerować ulepszenie, można je poprawić do właściwości klasy B lub nawet klasy A, podczas gdy właściwości klasy A zwykle mają stosunkowo niewielki potencjał wzrostowy i są najczęściej kupowane wyłącznie dla wydajności.

ponieważ nieruchomości klasy C mają niższe koszty nabycia niż budynki klasy A i B, a koszty operacyjne mogą być wyższe ze względu na dodatkowe warstwy zarządzania często wymagane do utrzymania stabilności budynku klasy C.Może to złagodzić względne zyski – ale ogólnie rzecz biorąc, właściwości klasy C są mniej pożądane dla inwestorów-z pewnością mało lub wcale nie są interesujące dla inwestorów instytucjonalnych-więc stopy kapitalizacji są na ogół wyższe, co oznacza, że zyski dla inwestorów będą wyższe.

mają większy potencjał poprawy zarówno stawek czynszu, jak i poziomu najmu, więc możliwość zwiększenia zysków kapitałowych może być bardziej wyraźna niż w Klasie B lub klasie A, gdzie potencjał zwiększenia wartości dodanej może być mniejszy.Ktoś, kto chce po raz pierwszy zainwestować w rodzinę wielorodzinną, może zacząć od zainwestowania w klasę C. z czasem może poprawić nieruchomość, być może doprowadzając do stanu klasy A lub B, a następnie sprzedać nieruchomość z zyskiem – zyski, które można następnie reinwestować w ładniejszą, nowszą nieruchomość wielorodzinną, jeśli inwestor tak wybierze.