o que acontece no final de um contrato de arrendamento comercial?

para muitas empresas, ter instalações comerciais é um elemento essencial para administrar um negócio de sucesso. Por esse motivo, as empresas tomam muito cuidado ao selecionar um local – escolhendo o local correto com as instalações necessárias e com o custo certo. É, portanto, fundamental que, quando um arrendamento comercial está chegando ao fim, certas medidas sejam tomadas para garantir que os inquilinos que desejam continuar a ocupação de suas instalações comerciais não percam o direito de fazê-lo.

Sujeito a algumas exceções limitadas, comercial, locações na Inglaterra e no país de Gales pode ser dividido em duas categorias: aqueles que beneficiam da segurança da posse, o disposto no Senhorio e Inquilino Ato de 1954 (“a Lei”) – dentro da Lei – e aqueles que foram expressamente excluídos da Lei, fora da Lei. As medidas a tomar no final de um contrato de arrendamento comercial dependem em grande parte se um contrato de arrendamento está dentro ou fora do ato.

arrendamentos dentro da Lei

onde um arrendamento é concedido dentro da lei, a lei prevê a renovação automática no final do prazo do arrendamento. Diz-se que o inquilino tem “segurança de posse”. O arrendamento só pode ser encerrado pelo senhorio ou pelo inquilino que atenda à forma correta de aviso nos horários corretos.

quando o arrendamento é concedido dentro da lei, o proprietário só pode recuperar a posse da propriedade em certas circunstâncias. Estes incluem onde:

• o proprietário exige a propriedade para o desenvolvimento ou para fins pessoais ocupação; ou
• o inquilino tem um histórico de não-pagamento do aluguel ou tem sido persistente violação dos convênios; ou
• instalações foram divididos por sublocações em várias unidades e toda a propriedade seria de comando de uma maior renda se vamos juntos sob um contrato de arrendamento.

o senhorio precisaria apresentar um aviso citando esses motivos e, em certas circunstâncias, fornecer evidências para apoiar esses motivos. É justo dizer que esses fundamentos nem sempre são fáceis de provar e houve muitas disputas ajudando a estabelecer regras básicas para determinação.

se o proprietário e o inquilino concordarem em renovar o contrato de arrendamento, qualquer uma das partes pode iniciar o processo de renovação seguindo o procedimento estabelecido na Lei.

se o processo de renovação for iniciado, os Termos do novo arrendamento precisam ser acordados entre as partes. Em termos gerais, um inquilino que renova seu arrendamento tem direito a termos pelo menos tão benéficos quanto os contidos em seu arrendamento existente, incluindo um aluguel que esteja alinhado com o mercado atual. Se o proprietário e o inquilino não puderem concordar conjuntamente com os Termos de um novo contrato de arrendamento, incluindo Qual deve ser o novo aluguel, pode ser feito um pedido ao tribunal para que esses Termos sejam determinados. Um inquilino tem o direito de permanecer na propriedade sob os Termos de seu arrendamento existente enquanto estes novos termos são negociados.

se o processo de renovação estatutária no ato não tiver sido acionado pela data de vencimento do contrato, o contrato continuará automaticamente e o inquilino poderá permanecer em ocupação nos mesmos termos. Caso deseje então desocupar, pode fazê-lo com pelo menos 3 meses de antecedência. O proprietário poderia encerrar essa ocupação com base nos motivos acima.

Locações fora da Lei

Onde o Ato foi especificamente excluídos, portanto, não há a segurança da posse, isto é, sem o direito de permanecer no arrendamento ao final do prazo, o locatário posição é vulnerável se qualquer contínua ocupação não foi regularizada antes do final do prazo. O inquilino pode correr o risco de perder suas instalações comerciais com pouco ou nenhum aviso prévio e enfrentar custos não cobrados de realocação para acomodações temporárias e às vezes inadequadas ou mais caras antes de encontrar o novo local correto.

para o proprietário, também haverá incerteza sobre se o fluxo de renda do aluguel continuará.

como nas situações mais complicadas e incertas, é melhor evitar entrar nelas em primeiro lugar e os proprietários e inquilinos devem garantir que pensem no processo de renovação com bastante antecedência da data final do arrendamento. Se um novo contrato de arrendamento não tiver sido celebrado, antes do final do prazo, os inquilinos que desejam permanecer em ocupação devem considerar negociar um contrato de arrendamento ou licença mais curto com seus proprietários que possam ser colocados em prática rapidamente. Isso documentaria o direito de permanecer em ocupação após a data de vencimento do arrendamento.

Em qualquer cenário, se uma locação é dentro ou fora da Lei, o inquilino, chegando ao fim de sua concessão, deve abrir negociações com o proprietário, pelo menos, 6 a 12 meses antes da data final para garantir que há tempo suficiente para criar cada posição do partido, chegar a um acordo, sempre que possível e completar a documentação legal para regularizar a qualquer ocupação, indo para a frente.

para evitar ser pego, um inquilino deve considerar:

• verificando e mantendo uma nota da(s) data(s) de validade do (s) Seu (s) arrendamento (s);
• revisando e tomando conselhos sobre se esse arrendamento é contratado dentro ou fora da Lei;
• buscando aconselhamento em um estágio inicial para confirmar as medidas que precisarão ser tomadas.

os proprietários ou inquilinos que procuram aconselhamento sobre o seu arrendamento comercial devem falar com um advogado de propriedade comercial para descobrir a melhor maneira de proceder.

para discutir mais ou quaisquer outros requisitos de propriedade comercial, entre em contato com Lily Meyer, Solicitadora Associada da equipe de Propriedade Comercial no 020 8614 4590 ou por e-mail no . Para mais informações sobre a propriedade comercial, por favor Clique aqui.

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