înțelegerea clasa a VS.B vs. c multi familie Imobiliare

alți factori să ia în considerare

tipuri de proprietăți rezidențiale de închiriere

am atins acest lucru pe scurt mai sus, dar să elaborăm: trebuie făcută o distincție între proprietatea de închiriere “rezidențială” și proprietatea multifamilială “comercială”. Tipurile de proprietăți rezidențiale de închiriere includ 1-4 închirieri de unități, inclusiv case unifamiliale, apartamente și case de oraș care sunt achiziționate de o persoană și apoi închiriate altcuiva.

aceste proprietăți De 1-4 unități nu se încadrează în aceeași categorie de locuințe multifamiliale ca și tipurile de produse comerciale discutate astăzi aici, deoarece sunt clasificate în scopuri de creditare ca fiind toate în aceeași categorie cu proprietățile unifamiliale.

legate de: 7 moduri în care puteți investi în imobiliare comerciale Online

prin urmare, deși proprietățile cu două până la patru unități se încadrează în clasificarea multi-familială, deoarece, așa cum ar implica numele, există mai multe apartamente într-o singură clădire, clădirile cu patru sau mai puține unități sunt în general considerate proprietăți de închiriere “rezidențiale”, deoarece sunt eligibile pentru finanțare bancară rezidențială.

proprietățile cu cinci sau mai multe unități sunt considerate proprietăți “comerciale” și, prin urmare, trebuie să obțină datorii comerciale. Termenii pentru datoria rezidențială sunt de obicei mai favorabili decât termenii pentru datoria comercială, aceștia din urmă fiind în general cu cel puțin 50 de puncte de bază mai mari decât ratele cotate pentru proprietățile rezidențiale.

care sunt riscurile investiției în fiecare categorie?

ca și în cazul oricărei investiții, legate de imobiliare sau nu, există riscuri asociate cu investițiile în fiecare “clasă” de bunuri imobiliare multifamiliale, inclusiv:

• Clasa A: unul dintre cele mai mari riscuri cu investițiile în clasa A este unul de ofertă excesivă.

pe măsură ce piața se consolidează în timpul ciclurilor imobiliare, prețul terenurilor crește la fel ca și costurile de construcție. Pe măsură ce valorile terenurilor cresc, singura modalitate de a face oferte este de a le subscrie la chirii în continuă creștere, ceea ce înseamnă de obicei presupunând că vor produce Chirii de tip Clasa A.

la rândul său, acest lucru înseamnă că dezvoltatorii se găsesc nevoiți să construiască doar clădiri de apartamente din clasa A pentru a rămâne în afaceri ca Dezvoltatori. Acest lucru duce la o ofertă excesivă și la deprecierea chiriei asociate atunci când piețele scad.

există și riscuri în perioadele de boom – deoarece chiriașii de lux au adesea capacitatea de a-și cumpăra propriile locuințe și nu de a închiria, atunci când vremurile sunt bune, riscați să jucați a doua vioară la creșterea prețurilor locuințelor. Am văzut un pic din acest lucru întâmplându-se în timpul recentei pandemii COVID-19, deoarece apartamentele de lux din zonele urbane dense stau vacante, în timp ce chiriașii bine călcați au fugit în suburbii.

• Clasa B: un risc asociat investițiilor în imobiliare din clasa B este amenințarea concurenței.

în cazul în care un aflux de locuințe noi, clasa a multi familie hit-uri de pe piață, clasa A inventar existent ar putea fi împins în categoria Clasa B, creând astfel o concurență sporită pentru clasa B de locuințe. Un risc secundar de a investi în clasa B multi familie nu are resursele necesare pentru a menține proprietatea pe măsură ce îmbătrânește și/sau pentru a executa planul de afaceri al Investitorilor pentru a aduce proprietatea în clasa a statut, dacă aceasta a fost vreodată intenția.

o parte din acest risc poate fi atenuat cu locația potrivită, dar la sfârșitul zilei, trebuie să fii capabil să atragi chiriașii potriviți – fără a beneficia de cele mai bune facilități sau de cea mai aleasă locație – care poate fi capital și intensiv în timp și un pic descurajant atunci când nu te uiți la aceleași câștiguri din aprecierea forțată pe care le-ai putea vedea dintr-o proprietate de clasa C sau chiriașii de cea mai înaltă calitate ca tine ar putea găsi cu o proprietate de clasa A.

• Clasa C: Cele mai mari două riscuri pentru a investi în clasa C imobiliare este costul de reparații și întreținere în timp, și mai mici de credit și ocuparea forței de muncă stabilitatea chiriașilor.

aceste clădiri tind să aibă cea mai mare nevoie de muncă și riscă să devină învechite din punct de vedere funcțional dacă proprietarul nu face investițiile necesare. Al doilea risc de a investi în clasa C multi familie, calitatea piscina chiriaș care tinde să fie venituri mai mici și potențial la cel mai mare risc de neplata chiriei (și, prin urmare, evacuarea), poate fi deosebit de grav pronunțată în timpul recesiunilor economice.

chiriașii din clădirile din clasa C tind să fie lucrători cu salarii mai mici, care sunt mai vulnerabili la disponibilizări atunci când economia globală intră în recesiune. Proprietățile din clasa C comandă chirii mai mici decât proprietățile din clasa B numite în mod similar și nu vor avea același tip de facilități ca proprietățile din clasa A sau B.

de multe ori, noii investitori în proprietăți De Clasa C au probleme cu aprecierea forțată a unei proprietăți. Aprecierea forțată se referă la pașii pe care investitorii individuali îi iau pentru a îmbunătăți valoarea proprietății-lucruri precum renovări, implementarea planului de afaceri, marketing mai eficient, reducerea locurilor de muncă vacante etc. Acest lucru este în contrast cu aprecierea naturală, care este rata la care proprietatea apreciază în valoare pe baza forțelor pieței.

gestionarea oricărei clase de proprietăți are provocări, dar gestionarea unui proiect de clasă C pe cont propriu poate fi un proces incredibil de intensiv în timp. Investitorii care doresc să beneficieze de randamentele ridicate oferite de proprietățile din clasa C, dar nu au timp sau dorință de a intra în tranșee pot lucra cu un management profesionist pentru a avea grijă de ridicarea grea. Chiar și așa, un proprietar competent nu se va baza în întregime pe o companie de administrare terță parte pentru a controla o proprietate, ci va fi activ într-o oarecare măsură, mai ales în cazul în care vine vorba de identificarea zonelor de îmbunătățire a proprietății și de securitate.

Related: ar trebui să investească într-o proprietate de clasa C?

care sunt beneficiile potențiale ale investițiilor în fiecare categorie?

am touted mai multe beneficii de a investi în imobiliare multi-familie, în general, dar există beneficii specifice pentru a investi în fiecare clasă de proprietate, inclusiv:

• Clasa A: aceste proprietăți sunt, în general, cele mai frumoase și mai noi din buchet și, prin urmare, tind să aibă nevoie de mai puțină întreținere.

clasa a multi familie, de asemenea, tinde să atragă chiriașii cele mai de dorit, cum ar fi salariații șase cifre și chiriași pe termen lung dispuși să plătească o primă de a trăi în aceste proprietăți atractive.

deoarece aveți de – a face cu chiriași mai exigenți, aparatele, corpurile de iluminat și caracteristicile clădirii vor fi mai noi atunci când achiziționați o proprietate de clasa a, astfel încât facturile de reparații și înlocuire vor fi mai mici-cel puțin la început.Deoarece proprietățile de clasă A tind să stea în zonele dorite, o mare parte din diligența inițială este deja făcută – cel puțin în ceea ce privește domeniul de aplicare al zonei.

se așteaptă ca aceste proprietăți să stea în zone cu acces bun la transport, fie că sunt sub formă de cartiere plimbabile, apropierea de centrele de locuri de muncă sau apropierea de zonele comerciale și de vânzare cu amănuntul.În plus, atunci când (sau dacă) vine momentul de a vinde – veți avea probabil un grup mult mai mare de cumpărători care doresc să achiziționeze proprietatea – mulți investitori ignoră proprietățile B și C pentru a se concentra exclusiv pe Clasa A, Fie că nu doresc riscul suplimentar, fie munca necesară pentru a genera randamente potențial mai mari – oricum, vă face viața mai ușoară atunci când vine timpul să vindeți.

• Clasa B: beneficiul principal al investițiilor în imobiliare din clasa B este că aceste proprietăți tind să fie extrem de durabile pe parcursul ciclurilor economice.

într – un lux, clasa B multifamilie atrage un bazin divers de chiriasi-atât cei care ar putea permite clasa A Imobiliare, dar sunt mai cost conștient, precum și cei care câștigă mai puțin, dar sunt dispuși să se răsfețe pe facilitățile incluse într-o proprietate de clasa B. Într-o piață în scădere, chiriașii din clasa a își vor elibera adesea unitățile și se vor muta în proprietățile din clasa B ca o modalitate de a economisi bani.

un alt beneficiu al imobilelor din clasa B este că, dacă sunt bine amplasate, proprietatea poate fi adesea adusă în starea de clasă A prin renovări atente. Proprietățile de clasă B tind să fie între 10-20 de ani, deși aceasta nu este o regulă grea și rapidă. Proprietățile din clasa a vor deveni de obicei proprietăți din clasa B după o anumită perioadă de timp, cu excepția cazului în care se efectuează renovarea și reînnoirea consecventă la proprietate – ciclul merge de obicei clasa a la clasa B la clasa C, deși din nou, acest lucru nu este stabilit în piatră.

aceste proprietăți sunt bine întreținute, cu puține probleme de întreținere amânate. Finisajele și accesoriile de pe proprietate tind să fie peste medie, dar, de obicei, nu sunt noi. Ei stau în cartiere care sunt în mare parte clasa mijlocie sau muncitoare, cu districte școlare peste medie și rate de criminalitate destul de scăzute. Toți acești factori se adaugă la un fel de “efect Goldilocks” în care obțineți multe dintre beneficiile clasei a, fără eticheta de preț premium

• Clasa C: cea mai mare remiză a clasei C multi family este punctul său de preț, deoarece este cel mai accesibil dintre clasele de proprietăți și, prin urmare, apelează la cea mai largă gamă de investitori.

în primul rând, proprietățile din clasa C sunt adesea disponibile la prețuri avantajoase, ceea ce poate fi o mană cerească în multe zone urbane cu costuri ridicate de trai, unde prețurile au crescut la îndemâna multor investitori.

aceasta înseamnă că investitorii pot achiziționa mai multe proprietăți cu potențialul de a genera un flux de numerar mai mare decât alte clase de clădiri de apartamente.Deoarece proprietățile din clasa C sunt de obicei oportunități cu valoare adăugată, cu costuri de achiziție reduse și potențial ridicat de îmbunătățire a profitabilității, investitorii pot genera mai mult flux de numerar dintr-o proprietate din clasa C decât pentru o altă clasă de proprietăți cu costuri mai mari de achiziție, întreținere și gestionare.

proprietățile din clasa C posedă costuri de achiziție mai mici înseamnă că poate fi mai ușor să beneficiați de economiile de scară cu un portofoliu de proprietăți din clasa C.Ei au adesea potențialul de a beneficia de apreciere forțată, care este atunci când investitorii și dezvoltatorii adaugă valoare unui proiect pentru a crește fluxul de numerar, a reduce postul vacant și, astfel, a crește valoarea totală a unei proprietăți Date. De obicei, există mai mult spațiu pentru adăugarea de valoare cu o proprietate din clasa C, deoarece, cu condiția ca Cartierul să poată tolera actualizarea, acestea pot fi îmbunătățite la proprietățile din clasa B sau chiar din clasa A, în timp ce proprietățile din clasa A au de obicei un potențial ascendent relativ mic și sunt cel mai adesea achiziționate strict pentru randament.

deoarece proprietățile din clasa C au costuri de achiziție mai mici decât clădirile cu caracteristici similare din clasele a și B, iar costurile operaționale pot fi mai mari datorită straturilor suplimentare de management necesare adesea pentru a menține o clădire din clasa C stabilizată.Acest lucru poate diminua randamentele relative, dar, în general, proprietățile din clasa C sunt mai puțin de dorit pentru investitori – cu siguranță de interes mic sau deloc pentru investitorii instituționali – astfel încât ratele de plafonare sunt, în general, mai mari, ceea ce înseamnă că randamentele investitorilor vor fi mai mari.

au un potențial mai mare de îmbunătățire atât a ratelor de închiriere, cât și a nivelului de ocupare, astfel încât posibilitatea de a crește câștigurile de capital poate fi mai pronunțată decât în clasa B sau clasa A, unde poate exista un potențial mai mic de a adăuga valoare.Cineva care caută să investească în mai multe familii pentru prima dată ar putea începe prin a investi în clasa C. Ei pot îmbunătăți proprietatea în timp, poate aduce în clasa A sau B condiție, și apoi vinde proprietatea pentru un profit – profituri care pot fi apoi reinvestite într-o proprietate mai frumos, mai nou multi familie dacă investitorul alege acest lucru.