ce se întâmplă la sfârșitul unui contract de leasing comercial?

pentru multe întreprinderi, a avea un sediu comercial este un element esențial al conducerii unei afaceri de succes. Din acest motiv, întreprinderile au mare grijă în selectarea unui sediu – alegerea locației corecte cu facilitățile necesare și la costul potrivit. Prin urmare, este fundamental ca, atunci când un contract de leasing comercial se apropie de sfârșit, să se ia anumite măsuri pentru a se asigura că chiriașii care doresc să continue ocuparea spațiilor lor comerciale nu își pierd dreptul de a face acest lucru.

sub rezerva unor excepții limitate, contractele de leasing comerciale din Anglia și țara Galilor pot fi împărțite în două categorii: cele care beneficiază de dispozițiile privind securitatea mandatului din Legea privind proprietarul și chiriașul din 1954 (“legea”) – în cadrul legii – și cele care au fost excluse în mod expres din lege – în afara legii. Măsurile care trebuie luate la sfârșitul unui contract de leasing comercial depind în mare măsură de faptul dacă un contract de leasing se află în interiorul sau în afara actului.

contracte de leasing în cadrul legii

în cazul în care un contract de leasing este acordat în cadrul legii, legea prevede reînnoirea automată a acestuia la sfârșitul perioadei de leasing. Se spune că chiriașul are”securitatea mandatului”. Contractul de închiriere poate fi încheiat numai de către proprietar sau chiriaș care servește forma corectă de notificare la orele corecte.

când contractul de închiriere este acordat în cadrul legii, proprietarul poate recâștiga posesia proprietății numai în anumite circumstanțe. Acestea includ unde:

• proprietarul solicită proprietatea înapoi fie în scopuri de dezvoltare, fie pentru ocupație personală; sau
• chiriașul are o istorie de neplată a chiriei sau a încălcat în mod persistent legămintele; sau
• spațiile au fost împărțite prin subînchiriere în mai multe unități și întreaga proprietate ar comanda o chirie mai mare dacă ar fi împreună sub un singur contract de închiriere.

proprietarul ar trebui să notifice aceste motive și, în anumite circumstanțe, să furnizeze dovezi în sprijinul acestor motive. Este corect să spunem că aceste motive nu sunt întotdeauna ușor de dovedit și au existat multe dispute care au ajutat la stabilirea unor reguli de bază pentru determinare.

dacă atât proprietarul, cât și chiriașul sunt de acord să reînnoiască contractul de închiriere, oricare dintre părți poate iniția procesul de reînnoire urmând procedura stabilită în lege.

dacă procesul de reînnoire este inițiat, atunci Termenii noului contract de închiriere trebuie să fie conveniți între părți. În linii mari, un chiriaș care își reînnoiește contractul de închiriere are dreptul la condiții cel puțin la fel de benefice ca cele conținute în contractul de închiriere existent, inclusiv o chirie care este în conformitate cu piața actuală. În cazul în care proprietarul și chiriașul nu pot conveni în comun termenii unui nou contract de închiriere, inclusiv care ar trebui să fie noua chirie, se poate depune o cerere la instanță pentru stabilirea acestor Termeni. Un chiriaș are dreptul să rămână în proprietate în condițiile contractului de închiriere existent în timp ce acești noi termeni sunt negociați.

dacă procesul legal de reînnoire din Act nu a fost declanșat până la data expirării contractului de închiriere, contractul de închiriere va continua automat și chiriașul poate rămâne în ocupație în aceleași condiții. În cazul în care dorește să plece, poate face acest lucru cu un preaviz de cel puțin 3 luni. Proprietarul ar putea rezilia această ocupație pe baza motivelor de mai sus.

leasing în afara legii

în cazul în care legea a fost exclusă în mod specific, astfel încât nu există nicio garanție a mandatului, adică niciun drept de a rămâne în contractul de închiriere la sfârșitul termenului, poziția chiriașului este vulnerabilă dacă orice ocupație continuă nu a fost regularizată înainte de sfârșitul termenului. Chiriașul ar putea fi expus riscului de a-și pierde sediul comercial cu o notificare mică sau deloc și se confruntă cu costuri nebugetate pentru relocarea la cazare temporară și uneori inadecvată sau mai scumpă înainte de a găsi noua locație corectă.

pentru proprietar, va exista, de asemenea, incertitudine cu privire la faptul dacă fluxul de venituri din chirii va continua.

ca și în situațiile cele mai complicate și incerte, cel mai bine este să evitați să intrați în ele în primul rând și atât proprietarii, cât și chiriașii ar trebui să se asigure că se gândesc la procesul de reînnoire cu mult înainte de data încheierii contractului de închiriere. Dacă un nou contract de închiriere nu a fost încheiat, înainte de sfârșitul termenului, chiriașii care doresc să rămână în ocupație ar trebui să ia în considerare negocierea unui contract de închiriere sau a unei licențe mai scurte cu proprietarii lor, care poate fi pus în aplicare rapid. Acest lucru ar documenta dreptul de a rămâne în ocupație după data expirării contractului de închiriere.

în oricare dintre scenarii, dacă un contract de închiriere se află în cadrul sau în afara legii, un chiriaș care se apropie de sfârșitul contractului de închiriere ar trebui să deschidă negocieri cu proprietarul cu cel puțin 6 până la 12 luni înainte de data de încheiere pentru a se asigura că există suficient timp pentru a stabili poziția fiecărei părți, pentru a ajunge la un acord acolo unde este posibil și pentru a completa documentația legală pentru a reglementa orice ocupație care urmează.

pentru a evita să fie prins, un chiriaș ar trebui să ia în considerare:

• verificarea și păstrarea unei note privind data de expirare(e) a contractului de leasing;
• revizuirea și luarea de sfaturi cu privire la faptul că contractul de leasing este contractat în interiorul sau în afara legii;
• solicitarea de consiliere într-un stadiu incipient pentru a confirma măsurile care vor trebui luate.

proprietarii sau chiriașii care caută sfaturi cu privire la închirierea lor comercială ar trebui să vorbească cu un avocat de proprietate comercială pentru a afla cel mai bun mod de a continua.

pentru a discuta acest lucru în continuare sau orice alte cerințe de proprietate comercială, vă rugăm să contactați Lily Meyer, Avocat Asociat în echipa de proprietate comercială la 020 8614 4590 sau prin e-mail la . Pentru mai multe informații despre proprietatea comercială, vă rugăm să faceți clic aici.

alte articole din buletinul informativ din ianuarie