förstå klass A vs. B vs. C Multi Family Real Estate

andra faktorer att överväga

bostäder hyresfastigheter typer

vi berörde detta kort ovan, men låt oss utarbeta: det finns en åtskillnad mellan “bostäder” hyresfastigheter och” kommersiella ” flerfamiljshus. Bostäder hyresfastigheter typer inkluderar 1-4 enhet hyror, inklusive enfamiljshus, lägenheter och radhus som köps av en individ och sedan hyrs ut till någon annan.

dessa 1-4 enhetsfastigheter faller inte inom samma kategori av flerfamiljshus som de kommersiella produkttyperna som diskuteras här idag eftersom de klassificeras för utlåningssyfte eftersom alla är i samma kategori som enfamiljsfastigheter.

relaterat: 7 sätt du kan investera i kommersiella fastigheter Online

därför, även om fastigheter med två till fyra enheter faller inom flerfamiljsklassificeringen, för som namnet antyder finns det flera lägenheter i en enda byggnad, byggnader med fyra eller färre enheter anses allmänt som “bostads” hyresfastigheter eftersom de är berättigade till bostadsbankfinansiering.

Fastigheter med fem eller fler enheter betraktas som “kommersiella” fastigheter och måste därför erhålla kommersiell skuld. Villkoren för bostadsskuld är vanligtvis mer gynnsamma än villkoren för kommersiell skuld, den senare är i allmänhet minst 50 punkter högre än de priser som anges för bostadsfastigheter.

vilka är riskerna med att investera i varje kategori?

som är fallet med alla investeringar, fastighetsrelaterade eller inte, finns det risker förknippade med att investera i varje “klass” av flerfamiljsfastigheter, inklusive:

• klass A: en av de största riskerna med att investera i klass A är ett överutbud.

när marknaden stärks under fastighetscykler ökar priset på mark liksom byggkostnaderna. Som markvärden ökar, det enda sättet att göra affärer ‘penna’ är att garantera dem att ständigt ökande hyror som vanligtvis innebär förutsatt att de kommer att ge klass A-typ hyror.

detta i sin tur innebär att utvecklare befinner sig behöver bygga endast klass A flerbostadshus att stanna i verksamheten som utvecklare. Detta leder till överutbud och tillhörande hyresavskrivningar när marknaderna sjunker.

det finns också risk under högkonjunkturtider – eftersom lyxhyresgäster ofta har möjlighet att köpa egna bostäder och inte hyra, när tiderna är bra riskerar du att spela andra fiol till växande bostadspriser. Vi har sett lite av detta hända under den senaste COVID-19-pandemin, eftersom lyxlägenheter i täta stadsområden sitter lediga medan välbärgade hyresgäster flydde till förorterna.

• klass B: en risk i samband med investeringar i klass B fastigheter är hotet om konkurrens.

om ett inflöde av nya flerfamiljshus av klass A träffar marknaden kan den befintliga klass A-inventeringen skjutas in i klass B-kategorin, vilket skapar ökad konkurrens för klass B-bostäder. En sekundär risk att investera i klass B flerfamiljshus har inte de resurser som behövs för att behålla fastigheten när den åldras och/eller för att genomföra investerarnas affärsplan för att få fastigheten till klass A-status, om det någonsin var avsikten.

en del av denna risk kan mildras med rätt plats, men i slutet av dagen måste du kunna attrahera rätt hyresgäster – utan att dra nytta av de allra bästa bekvämligheterna eller den bästa platsen – som kan vara kapital och tidskrävande och lite skrämmande när du inte tittar på samma vinster från Tvingad uppskattning som du kan se från en klass C-fastighet, eller de högsta kvalitet hyresgäster som du kan hitta med en klass A-fastighet.

• Klass C: De största två riskerna med att investera i klass C fastigheter är kostnaden för reparationer och underhåll över tid, och lägre kredit och sysselsättning stabilitet hyresgäster.

dessa byggnader tenderar att behöva mest arbete och riskerar att bli funktionellt föråldrade om ägaren inte gör nödvändiga investeringar. Den andra risken att investera i klass C flerfamiljshus, kvaliteten på hyresgästen poolen som tenderar att vara lägre inkomster och potentiellt med högsta risk för utebliven betalning av hyran (och därmed vräkning), kan vara särskilt dåligt uttalad under konjunkturnedgångar.

hyresgäster i klass C-byggnader tenderar att vara lägre betalda arbetare som är mer utsatta för uppsägningar när den totala ekonomin går in i lågkonjunktur. Klass C egenskaper kommandot lägre hyror än liknande utsedda klass B egenskaper och kommer inte att ha samma typ av bekvämligheter som antingen klass A eller B egenskaper.

många gånger har nya investerare i klass C-fastigheter problem med tvungen uppskattning av en fastighet. Tvingad uppskattning hänvisar till de steg som enskilda investerare tar för att förbättra fastighetens värde-saker som renoveringar, genomförande av affärsplaner, effektivare marknadsföring, minskning av lediga platser etc. Detta står i kontrast till naturlig uppskattning, vilket är den takt som fastigheten uppskattar i värde baserat på marknadskrafter.

att hantera alla typer av fastigheter har utmaningar, men att hantera ett klass C-projekt på egen hand kan vara en otroligt tidskrävande process. Investerare som vill dra nytta av den höga avkastningen som erbjuds av klass C-fastigheter, men inte har tid eller önskan att komma i skyttegravarna själva kan arbeta med professionell ledning för att ta hand om tunga lyft. Ändå kommer en kompetent ägare inte att förlita sig helt på ett tredje part förvaltningsbolag för att kontrollera en fastighet men kommer att vara aktiv i viss utsträckning, särskilt när det gäller att identifiera områden för fastighetsförbättring och säkerhet.

relaterat: ska du investera i en klass C-fastighet?

vilka är de potentiella fördelarna med att investera i varje kategori?

vi har prövat flera fördelar med att investera i flerfamiljsfastigheter i allmänhet, men det finns specifika fördelar med att investera i varje fastighetsklass, inklusive:

• klass A: dessa egenskaper är i allmänhet de trevligaste och nyaste i gänget och tenderar därför att behöva mindre underhåll.

klass A flerfamiljshus tenderar också att locka de mest önskvärda hyresgästerna, såsom sexsiffriga tjänstemän och långsiktiga hyresgäster som är villiga att betala en premie för att bo i dessa attraktiva fastigheter.

eftersom du har att göra med mer kräsna hyresgäster, kommer apparater, armaturer och byggnadsfunktioner att vara nyare när du köper en klass A – fastighet, så reparations-och ersättningsräkningar blir mindre-åtminstone först.Eftersom klass A egenskaper tenderar att sitta i önskvärda områden, mycket av din första due diligence redan gjort – åtminstone så långt som scoping ut området.

förvänta dig att dessa fastigheter ska sitta i områden med god tillgång till transport, oavsett om det är i form av gångbara stadsdelar, närhet till jobbcentra eller nära shopping och detaljhandel.Dessutom, när (eller om) tiden kommer att sälja – du kommer sannolikt att ha en mycket större pool av köpare som vill förvärva fastigheten – många investerare ignorerar B och C egenskaper för att fokusera enbart på klass A, antingen vill de inte ha den extra risken eller det nödvändiga arbetet för att generera potentiellt högre avkastning – på något sätt gör det ditt liv enklare när det är dags att sälja.

• klass B: den främsta fördelen med att investera i klass B fastigheter är att dessa egenskaper tenderar att vara mycket hållbara under ekonomiska cykler.

i ett exklusivt, klass B flerfamiljshus lockar en varierad pool av hyresgäster – både de som hade råd klass A fastigheter men är mer kostnadsmedvetna, liksom de som tjänar mindre men är villiga att betala på bekvämligheter som ingår i en klass B egendom. I en ned marknad, klass A hyresgäster kommer ofta utrymma sina enheter och flytta in i klass B egenskaper som ett sätt att spara pengar.

en annan fördel med fastigheter i klass B är att fastigheten, om den är väl belägen, ofta kan föras in i klass A-skick genom genomtänkta renoveringar. Klass B egenskaper tenderar att vara mellan 10-20 år, även om detta inte är en hård och snabb regel. Klass A-egenskaper blir vanligtvis klass B-egenskaper efter en viss tidsperiod, såvida inte konsekvent renovering och förnyelse utförs på fastigheten – cykeln går vanligtvis klass A till klass B till klass C, även om det inte är i sten.

dessa egenskaper är väl underhållna, med få uppskjutna underhållsproblem. Ytbehandlingar och fixturer på fastigheten tenderar att vara över genomsnittet, men oftast inte helt spanking nya. De sitter i stadsdelar som mestadels är medel-eller arbetarklass, med över genomsnittliga skolområden och ganska låga brottsfrekvenser. Alla dessa faktorer lägger till en slags “Goldilocks-effekt” där du får många av fördelarna med klass A, utan premiumprislappen

• klass C: den största dragningen av klass C multi family är dess prispunkt, eftersom den är den mest prisvärda av fastighetsklasserna och därför vädjar till det bredaste utbudet av investerare.

först och främst är klass C-fastigheter ofta tillgängliga för fyndpriser, vilket kan vara en gudstjänst i många höga levnadskostnader stadsområden där priserna har vuxit utom räckhåll för många investerare.

detta innebär att investerare kan förvärva fler Fastigheter med potential att generera högre kassaflöde än andra klasser av hyreshus.Eftersom Fastigheter av klass C vanligtvis är mervärdesmöjligheter, med låga anskaffningskostnader och hög potential att förbättra lönsamheten, kan investerare generera mer kassaflöde från en fastighet av klass C än för en annan fastighetsklass med högre förvärv, underhåll och förvaltningskostnader.

fastigheter av klass C har lägre anskaffningskostnader innebär att det kan vara lättare att dra nytta av skalfördelar med en fastighetsportfölj av klass C.De har ofta potential att dra nytta av påtvingad uppskattning, vilket är när investerare och utvecklare mervärde till ett projekt för att öka kassaflödet, minska vakans, och så öka det totala värdet av en viss fastighet. Det finns vanligtvis mer utrymme för mervärde med en klass C-fastighet eftersom, förutsatt att grannskapet tål uppgraderingen, kan de förbättras till klass B eller till och med klass A-egenskaper, medan klass A-egenskaper vanligtvis har relativt lite uppåtgående potential och köps oftast strikt för avkastning.

eftersom fastigheter i klass C har lägre anskaffningskostnader än liknande byggnader i klasserna A, och B och driftskostnaderna kan vara högre på grund av de extra lager av förvaltning som ofta krävs för att hålla en byggnad i klass C stabiliserad.Detta kan dämpa den relativa avkastningen, men totalt sett är klass C – egenskaper mindre önskvärda för investerare – säkert av liten eller ingen intresse för institutionella investerare-så cap-räntorna är i allmänhet högre, vilket innebär att avkastningen till investerare kommer att bli högre.

de har större förbättringspotential i både hyrespriser och beläggningsnivåer, så möjligheten att öka realisationsvinsterna kan vara mer uttalad än i klass B eller klass A där det kan finnas mindre potential att tillföra värde.Någon som vill investera i flerfamiljshus för första gången kan börja med att investera i klass C. De kan förbättra fastigheten över tiden, kanske ta in klass A eller B – tillstånd och sedan sälja fastigheten för vinstvinster som sedan kan återinvesteras i en trevligare, nyare flerfamiljsfastighet om investeraren så väljer.