vad händer i slutet av ett kommersiellt leasingavtal?

för många företag är det viktigt att ha kommersiella lokaler för att driva ett framgångsrikt företag. Av denna anledning, företag tar stor omsorg i att välja en lokal-att välja rätt plats med nödvändiga faciliteter och till rätt kostnad. Det är därför grundläggande att när ett kommersiellt leasingavtal upphör, vidtas vissa åtgärder för att säkerställa att hyresgäster som vill fortsätta ockupera sina affärslokaler inte förlorar sin rätt att göra det.

med förbehåll för vissa begränsade undantag kan kommersiella hyresavtal i England och Wales delas in i två kategorier: de som drar nytta av bestämmelserna om Säkerhet i hyresvärden och Hyresgästlagen 1954 (“lagen”) – inuti lagen – och de som uttryckligen har uteslutits från lagen – utanför lagen. Stegen att vidta i slutet av ett kommersiellt leasingavtal beror till stor del på om ett leasingavtal är inom eller utanför lagen.

leasing inom lagen

om ett leasingavtal beviljas inom lagen, lagen föreskriver att det automatiskt förnyas vid slutet av leasingperioden. Hyresgästen sägs ha”säkerhet för besittningsrätt”. Hyresavtalet kan endast avslutas av antingen hyresvärden eller hyresgästen som betjänar rätt uppsägningsform vid rätt tidpunkter.

när hyresavtalet beviljas inom lagen kan hyresvärden endast återfå fastigheten under vissa omständigheter. Dessa inkluderar var:

• hyresvärden kräver fastigheten tillbaka antingen för utvecklingsändamål eller för personligt yrke; eller
• hyresgästen har en historia av utebliven betalning av hyran eller har varit i ihållande brott mot förbund; eller
• lokalerna har delats upp genom andrahandsuthyrning i flera enheter och hela fastigheten skulle befalla en högre hyra om de hyrs ut under ett leasingavtal.

hyresvärden skulle behöva betjäna ett meddelande med hänvisning till dessa skäl och under vissa omständigheter tillhandahålla bevis för att stödja dessa skäl. Det är rättvist att säga att dessa grunder inte alltid är lätta att bevisa och det har varit många tvister som hjälper till att fastställa grundregler för bestämning.

om både hyresvärden och hyresgästen är överens om att förnya hyresavtalet kan endera parten inleda förnyelseprocessen genom att följa det förfarande som anges i lagen.

om förnyelseprocessen inleds måste villkoren för det nya hyresavtalet överenskommas mellan parterna. I stort sett har en hyresgäst som förnyar sitt hyresavtal rätt till villkor som är minst lika fördelaktiga som de som ingår i dess befintliga hyresavtal, inklusive en hyra som är i linje med den nuvarande marknaden. Om hyresvärden och hyresgästen inte gemensamt kan komma överens om villkoren för ett nytt hyresavtal, inklusive vad den nya hyran ska vara, kan en ansökan göras till domstolen för att dessa villkor ska fastställas. En hyresgäst har rätt att stanna kvar i fastigheten enligt villkoren i deras befintliga hyresavtal medan dessa nya villkor förhandlas fram.

om den lagstadgade förnyelseprocessen i lagen inte har utlösts av hyresavtalets utgångsdatum, fortsätter hyresavtalet automatiskt och hyresgästen kan förbli i yrke på samma villkor. Om den sedan vill lämna, kan den göra det med minst 3 månaders varsel. Hyresvärden kunde säga upp den ockupationen baserat på ovanstående skäl.

hyresavtal utanför lagen

där lagen specifikt har uteslutits så att det inte finns någon säkerhet för besittningsrätt, dvs ingen rätt att stanna kvar i hyresavtalet vid slutet av terminen, är hyresgästens ställning sårbar om någon fortsatt anställning inte har reglerats före slutet av terminen. Hyresgästen kan riskera att förlora sina affärslokaler på liten eller ingen varsel och möta obudgeterade kostnader för omlokalisering till tillfälligt och ibland olämpligt eller dyrare boende innan du hittar rätt ny plats.

för hyresvärden kommer det också att finnas osäkerhet om hyresintäkterna kommer att fortsätta.

som med de mest komplicerade och osäkra situationer är det bäst att undvika att komma in i dem i första hand och både hyresvärdar och hyresgäster bör se till att de tänker på förnyelseprocessen i god tid före hyresavtalets slutdatum. Om ett nytt hyresavtal inte har ingåtts, före utgången av terminen, hyresgäster som vill stanna kvar i ockupationen bör överväga att förhandla om en kortare hyresavtal eller licens med sina hyresvärdar som kan sättas på plats snabbt. Detta skulle dokumentera rätten att förbli i ockupation efter leasingavtalets utgångsdatum.

i båda scenarierna, oavsett om ett hyresavtal är inom eller utanför lagen, bör en hyresgäst som kommer till slutet av sitt hyresavtal inleda förhandlingar med hyresvärden minst 6 till 12 månader före slutdatumet för att säkerställa att det finns tillräckligt med tid för att fastställa varje parts ställning, nå en överenskommelse om möjligt och komplettera juridisk dokumentation för att reglera alla yrken som går framåt.

för att undvika att fångas ut bör en hyresgäst överväga:

• kontrollera och hålla en notering av utgångsdatum(s för sina hyresavtal (s);
• granska och ta råd om huruvida det hyresavtalet ingås inom eller utanför lagen;
• söker råd i ett tidigt skede för att bekräfta de åtgärder som kommer att behöva vidtas.

hyresvärdar eller hyresgäster som söker råd om deras kommersiella hyresavtal bör tala med en kommersiell fastighet advokat att ta reda på det bästa sättet att gå vidare.

för att diskutera detta ytterligare eller andra krav på kommersiella fastigheter, vänligen kontakta Lily Meyer, associerad advokat i Commercial Property Team på 020 8614 4590 eller via e-post på . För mer information om kommersiella fastigheter klicka här.

andra artiklar från januari nyhetsbrev