California Mobile Home Fragen und Antworten's

Q. Was ist der Unterschied zwischen einem Mobilheim und einem “normalen” Zuhause?

A. Ein Mobilheim gilt als “persönliches Eigentum”. Die Übertragung des Eigentums an das Mobilheim erfolgt über das Department of Housing. Es wird nichts mit der Grafschaft aufgezeichnet, um den Eigentümer zu wechseln.

F. Gibt es eine Möglichkeit, ein Mobilheim zu “Immobilien” zu machen?

EIN. Wenn Sie das Land besitzen, auf dem sich das Mobilheim befindet, können Sie das Haus dauerhaft am Land befestigen (mit einem vom Landkreis genehmigten Gründungssystem) und ein Formular 433A beim Landkreis einreichen. Sie können sich für weitere Informationen direkt an den Landkreis wenden.

F. Was ist, wenn sich das Haus in einem Wohnmobilpark befindet?

A. Das Grundstück im Mobilheimpark gehört nicht dem Hausbesitzer. Sie zahlen eine monatliche Mietgebühr für den Raum, aber das Haus würde nie dauerhaft angebracht werden können. Es gibt jedoch einige Mobilheimparks, in denen Sie das Land innerhalb des Parks tatsächlich besitzen.

F. Wie übertragen Sie das Eigentum, wenn Sie das Grundstück mit einem Mobilheim besitzen, das Mobilheim jedoch nicht dauerhaft befestigt ist?

A. Grundsätzlich wird es als zwei Transaktionen innerhalb eines Escrow behandelt. Der Wert des Grundstücks und der Wert des Mobilheims müssen von den Kunden bestimmt werden. Eine Zuschussurkunde wird aufgezeichnet, um das Eigentum an das Land zu übertragen, während die Übertragung des Mobilheims durch das Department of Housing abgewickelt wird. Die Titelversicherung wird nur auf den Wert des Grundstücks ausgestellt.

Q. Das Mobilheim ist nicht dauerhaft an der Unterkunft befestigt. Warum muss ich County Property Taxes bezahlen? Ist das nicht “Real Property”?

A. Alle Mobilheime, die nach 1980 hergestellt wurden, sind gesetzlich in den Steuerlisten des Landkreises eingetragen. Besitzer von Mobilheimen, die vor 1980 hergestellt wurden, haben auch die Möglichkeit, ihr Haus in die Steuerlisten des Landkreises aufzunehmen, wodurch die Notwendigkeit entfällt, jährliche Registrierungsgebühren an das Department of Housing zu zahlen. Sobald das Mobilheim auf den Steuerlisten steht, ist es für immer da. Sie können es nicht aus den Steuerrollen entfernen und beim Department of Housing zurücklegen. Indem es auf den Steuerlisten steht, macht es es nicht zu “Immobilien”. Die Steuern, die Sie zahlen, sind “persönliches Eigentum” Steuern.

F. Warum müssen wir dann den Titel durch das Department of Housing übertragen, wenn wir Grundsteuer zahlen?

A. Alle Mobilheime, unabhängig davon, ob sie auf den Steuerlisten stehen oder nicht, müssen beim Department of Housing registriert werden. Genau wie Sie ein Auto bei DMV registrieren würden, wenn Sie es kaufen.

F. Welche Gebühren müsste ich zahlen, wenn das Mobilheim auf den County Tax Rolls steht?

EIN. Escrow würde eine bedingte Steuerfreigabebescheinigung vom Büro des County Tax Collectors anfordern. Die Grafschaft berät escrow wie viel zu sammeln von der käufer für Prepaid steuern. Die Grafschaft sammelt in der regel ein jahr der steuer in escrow vom käufer. Aufgrund der Zeit, die das Department of Housing benötigt, um das Eigentum zu übertragen und den Landkreis über den neuen Käufer zu informieren, möchte der Landkreis sicherstellen, dass es keine säumigen Steuern gibt.

F. Was ist, wenn das Mobilheim nicht in den Steuerlisten des Landkreises aufgeführt ist?

EIN. Wir müssen dann eine Bescheinigung über den Einzelhandelswert vom Department of Housing erhalten. Dies ist im Grunde der “Blue Book” -Wert des Mobilheims. Der Käufer müsste dann die Umsatzsteuer zahlen, die entweder auf dem Kaufpreis ODER dem Verkaufswert basiert, je nachdem, welcher Wert NIEDRIGER ist. Die Umsatzsteuer wird anhand des Steuersatzes für den Landkreis berechnet, in dem sich das Haus befindet. Denken Sie daran, dass das Department of Housing nur die Marke und das Modell des Hauses verwendet, um den Wert zu bestimmen. Manchmal ist der Verkaufspreis ziemlich viel mehr als der Wert, aber es gibt andere Dinge zu beachten, wie Standort, Upgrades, etc.

F. Ist die Umsatzsteuer die einzige Gebühr, die wir an das Department of Housing zahlen müssen?

Antwort-Nr. Die Umsatzsteuer ist eine einmalige Gebühr, Sie müssen jedoch jährliche Registrierungsgebühren an das Department of Housing zahlen. In der Regel beträgt die jährliche Anmeldegebühr weniger als 100,00 USD pro Jahr.

Q. Was muss ich tun, wenn ich das Haus auf die County Tax Rolls setzen möchte?

A. In Escrow bereiten wir die Dokumentation vor, die Sie dem Department of Housing vorlegen müssen, um sie darauf hinzuweisen, dass Sie das Haus in die County Tax Rolls aufnehmen möchten. Sobald die Übertragung mit Department of Housing abgeschlossen, sie werden die Grafschaft kontaktieren, die dann Ihr Mobilheim zu den Steuerrollen hinzufügen. Sie können erwarten, etwas von der Grafschaft zwischen 6 Monaten bis 12 Monaten nach Treuhandschluss zu erhalten. Wenn Sie sich entscheiden, das Haus auf den Steuerrollen zu platzieren, sammelt Escrow nichts im Voraus. Wir können keine vorausbezahlten Steuern erheben, da es offiziell noch nicht auf den Steuerrollen steht, und Sie müssen keine Umsatzsteuer zahlen, wenn Sie in die Steuerrollen konvertieren.

Frage. Das Eigentumszertifikat zeigt, dass die eingetragenen Eigentümer mit einem “ODER” ausgestattet sind. Müssen beide Parteien noch unterschreiben?

A. Für Treuhandzwecke lassen wir immer alle Parteien, die als eingetragener Eigentümer aufgeführt sind, alle Treuhanddokumente und alle Dokumente des Department of Housing unterzeichnen. Dies beseitigt Probleme in der Zukunft und stellt sicher, dass die Übertragung an den Käufer niemals in Streit geraten wird.

F. Was ist, wenn der eingetragene Eigentümer verstorben ist?

A. Wenn der Gesamtbetrag des Nachlasses weniger als 100.000,00 USD beträgt, ist im Bundesstaat Kalifornien kein Nachlass erforderlich. Wir würden dann alle Erben des Nachlasses des Verstorbenen die Treuhanddokumente und die Dokumente des Department of Housing unterzeichnen lassen. Wenn der Nachlass mehr als 100.000,00 US-Dollar beträgt, ist ein Nachlass erforderlich. Das Gericht müsste einen Verwalter des Nachlasses ernennen, und solange diesem Verwalter die volle Befugnis übertragen wurde, müsste nur der Verwalter unterschreiben. In allen Fällen ist eine Sterbeurkunde erforderlich, und wenn sie nachweisbar ist, müssen auch Kopien der Testamentsbriefe beim Department of Housing eingereicht werden.

F. Was ist, wenn der eingetragene Eigentümer ein Treuhänder eines Trusts ist?

A. Department of Housing erfordert keine vollständige Kopie des Vertrauens, solange der Treuhänder lebt. Wenn leben, dann würde der Treuhänder als Vertreter des Vertrauens unterzeichnen. Wir würden den vollständigen Namen des Trusts benötigen und der Treuhänder müsste eine Treuhandbescheinigung unterzeichnen, die von Escrow erstellt wurde. Wenn verstorben, dann müsste eine Kopie des Trusts bei Escrow eingereicht werden, um festzustellen, wer der Nachfolgetreuhänder ist. Wer auch immer der Nachfolger Treuhänder wäre derjenige sein, alle Dokumente zu unterzeichnen.

F. Warum erhalte ich keinen vorläufigen Titelbericht?

EIN. Vorläufige Titelberichte werden zur Vorbereitung der Titelversicherung ausgestellt. Da Mobilheime persönliches Eigentum sind, wird keine Titelversicherung ausgestellt, daher gibt es keinen vorläufigen Titelbericht.

F. Woher wissen wir, wer auf dem Titel steht? Gibt es irgendwelche Pfandrechte?

A. Wir erhalten eine Titelsuche (es ist ein einseitiges Dokument) vom Department of Housing, die zeigt, wer der eingetragene Eigentümer und wer der legale Eigentümer ist. Wir verteilen in der Regel keine Kopie der Titelsuche zu Beginn des Treuhandvertrags, Wenn Sie jedoch eine Kopie davon wünschen, Zögern Sie nicht, uns für eine zu kontaktieren.

F. Was ist, wenn es einen rechtmäßigen Eigentümer oder Pfandrechtsinhaber gibt?

A. Wir würden den rechtmäßigen Eigentümer für eine Auszahlungsforderung kontaktieren, genauso wie wir es für Immobilien tun. Alle Pfandrechte, die in der Titelsuche aufgeführt sind, müssen in Escrow bezahlt werden.

F. Gibt es Kreditgeber, die Mobilheime ausleihen?

A. Es gibt sehr wenige Kreditgeber, die Kredite für diese Art von Häusern vergeben. Rufen Sie mich unter der angegebenen Nummer an und ich kann Ihnen die Namen und Nummern der Kreditgeber nennen, die ich kenne.

Q. Was über Versicherung? Welche Unternehmen bieten Versicherungen für Mobilheime an?

A. Wir empfehlen dem Käufer, sich an seinen derzeitigen Versicherungsträger zu wenden, um zu erfahren, ob er über eine Deckung für Mobilheime verfügt. Wenn ihr Versicherungsträger nicht in der Lage ist, Deckung zu bieten, sollte der Käufer andere Träger anrufen, um die Versicherbarkeit zu überprüfen. Wir haben ein paar Namen von Versicherungsgesellschaften, die wir auch vorschlagen können.

F. Was ist mit FIRPTA? Gilt das?

A. FIRPTA gilt nur für Immobilien. Da Mobilheime als persönliches Eigentum gelten, gilt FIRPTA nicht. Am Ende der Übertragungsurkunde gibt es keine 1099 von uns an den Verkäufer ausgestellt. Der Verkäufer sollte alle Abschlussdokumente aufbewahren, die er seinem Buchhalter / Steuerberater für Steuerzwecke zur Verfügung stellen muss.

Q. Nach escrow schließt, wie lange wird es nehmen für die neue käufer zu erhalten die Zertifikat von Titel von Department of Housing?

A. Am Ende des Treuhandvertrags werden alle Dokumente zusammen mit den für den Abschluss der Überweisung erforderlichen Mitteln beim Department of Housing eingereicht. Der Zeitrahmen hängt davon ab, wie rückständig das Department of Housing ist oder ob es zur zusätzlichen Dokumentation oder Klärung an das Treuhandkonto zurückgeschickt wird. Normalerweise sollte der Käufer den Originaltitel innerhalb von 4-6 Monaten erhalten, aber manchmal sind sie innerhalb von ein paar Wochen oder 8-12 Monaten abgeschlossen. Es hängt nur von der Situation und dem Wohnungsministerium ab. Sie können mich gerne kontaktieren, wenn genügend Zeit vergangen ist und der Käufer die Dokumente nicht erhalten hat. Ich kann mit Department of Housing überprüfen, um zu sehen, was der Status ist.

Q. Wenn der Käufer das Eigentumszertifikat nicht hat, bekommt der Verkäufer dann noch sein Geld?

A. Alle Gelder werden am Ende des Treuhandkontos ausgezahlt. Escrow-Anweisungen werden sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterzeichnet, um sicherzustellen, dass sie verstehen, dass das Eigentumszertifikat dem Käufer zu einem späteren Zeitpunkt zur Verfügung gestellt wird.

Q. Was muss ICH öffnen escrow mit Placer Titel Unternehmen?

A. Unten ist eine liste von artikel/informationen zu erhalten vor dem öffnen escrow:

•1. Abziehbildnummer des Mobilheims (Der Kunde sollte eine Kopie seiner aktuellen Registrierung und / oder seines Titels haben, die die Abziehbildnummer in der oberen rechten Ecke anzeigt. (wenn der Kunde keines dieser Dokumente hat, wird die Abziehbildnummer manchmal außerhalb des Hauses oder irgendwo im Haus aufgeführt – normalerweise in der Waschküche) Leider können wir keine Informationen mit dem Department of Housing nach Name oder Adresse finden. Die einzige Möglichkeit, eine Titelsuche durchzuführen, besteht darin, den Aufkleber und / oder die Seriennummer des Hauses zu haben.

•2. Für den Fall, dass die HUD-Nummer des Hauses nicht auf dem Titel oder der Registrierung aufgeführt ist, müssen Sie physisch zum Haus gehen und die Nummer finden (diese Nummer befindet sich auch auf dem “Nummernschild” außerhalb des Hauses oder in einem der inneren Schränke. Wir werden Sie informieren, wenn diese Nummer benötigt wird.

•3. Namen aller Beteiligten. Denken Sie daran, wenn der eingetragene Eigentümer verstorben ist, müssen ALLE Erben unterschreiben, so dass es schön ist, alle ihre Namen und Adressen zur Hand zu haben, um uns zu geben.

•4. Der Verkäufer sollte den Originaltitel (“Pink Slip”) und die Registrierung haben. Das einzige Mal, dass der Verkäufer den Titel nicht haben sollte, ist, wenn es ein Darlehen auf dem Haus gibt. Wir würden dann den ursprünglichen Titel vom Pfandrechtsinhaber am Ende der Übertragungsurkunde erhalten. Der Titel und die Registrierung sollten so schnell wie möglich bei Escrow eingereicht werden. Im Falle einer Stornierung werden sie an den Verkäufer zurückgesandt.

•5. Wir müssen auch den Namen des Mobilehome Parks haben. Escrow wird nicht schließen, bis wir die Genehmigung für den neuen Käufer erhalten. Es ist immer gut, Ihren Käufer so schnell wie möglich in den Park zu bringen, um sicherzustellen, dass es später keine Probleme gibt.

•6. Wie wird der Käufer Titel nehmen? Wenn sie das Haus in ihrem Vertrauen haben wollen, muss Escrow so schnell wie möglich beraten werden, um sicherzustellen, dass alle Dokumente korrekt gezeichnet werden. Der Käufer müsste uns den Namen des Trusts und seine Namen als Treuhänder mitteilen.