Maisons mobiles Californiennes Q et A ' s

Q. Quelle est la différence entre une maison mobile et une maison “ordinaire”?

R. Une maison mobile est considérée comme un ” Bien personnel “. Le transfert du Titre de propriété au Mobil-home se fait par l’intermédiaire du Ministère du Logement. Rien n’est enregistré avec le comté pour changer de propriétaire.

Q. Existe-t-il un moyen de faire d’une maison mobile un “bien immobilier”?

A. Si vous êtes propriétaire du terrain sur lequel se trouve la maison mobile, vous pouvez apposer de façon permanente la maison sur le terrain (avec un système de fondation approuvé par le comté) et déposer un formulaire 433A auprès du Comté. Vous pouvez contacter directement le comté pour plus d’informations.

Q. Que se passe-t-il si la maison se trouve dans un parc de maisons mobiles?

R. Le terrain du parc de maisons mobiles n’appartient pas au propriétaire. Ils paient des frais de location mensuels pour l’espace, mais la maison ne pourrait jamais être apposée de manière permanente. Cependant, il y a quelques parcs de maisons mobiles là-bas où vous possédez réellement le terrain dans le parc.

Q. Comment transférer un titre de propriété lorsque vous êtes propriétaire d’un terrain avec une Maison Mobile dessus, mais que la Maison Mobile n’est pas apposée de façon permanente?

A. Fondamentalement, il est géré comme deux transactions dans un entiercement. La valeur du terrain et la valeur du Mobil-Home doivent être déterminées par les clients. Un acte de concession est enregistré pour transférer le titre de propriété sur le terrain, tandis que le transfert de la maison mobile est géré par le Ministère du Logement. L’assurance de titre ne sera émise que sur la valeur du terrain.

Q. Le Mobil-Home n’est pas fixé de façon permanente sur la propriété. Pourquoi dois-je payer les taxes foncières du Comté? Cela n’en fait-il pas un “bien immobilier”?

A. Tous les Mobil-Homes fabriqués après 1980, conformément à la loi, sont inscrits sur les listes fiscales des comtés. Les propriétaires de maisons mobiles construites avant 1980 ont également la possibilité de placer leur maison sur les listes fiscales du comté, éliminant ainsi la nécessité de payer des frais d’enregistrement annuels au Ministère du Logement. Une fois le Mobil-Home inscrit sur les listes fiscales, il est là pour toujours. Vous ne pouvez pas le retirer des listes d’impôts et le remettre au Ministère du Logement. En étant sur les listes fiscales, cela n’en fait pas un “Bien immobilier”. Les impôts que vous payez sont des impôts sur les “biens personnels”.

Q. Alors pourquoi devons-nous transférer le Titre par le Ministère du Logement si nous payons l’impôt foncier?

A. Tous les Mobil-Homes, qu’ils soient ou non inscrits sur les listes fiscales, doivent être enregistrés auprès du Ministère du Logement. Tout comme vous enregistrez une voiture avec DMV lorsque vous l’achetez.

Q. Quels frais devrais-je payer si la maison mobile figure sur les listes de taxes du comté?

A. L’entiercement demanderait un certificat de dédouanement fiscal conditionnel au bureau du percepteur des impôts du comté. Le comté conseille à l’entiercement le montant à percevoir auprès de l’acheteur pour les taxes prépayées. Le comté perçoit généralement une taxe d’un an en séquestre auprès de l’acheteur. En raison du temps qu’il faut au ministère du Logement pour transférer le titre et informer le comté du nouvel acheteur, le comté veut s’assurer qu’il n’y aura pas d’impôts en souffrance, par conséquent, ils collectent à l’avance pendant un an.

Q. Que se passe-t-il si le Mobil-Home n’est pas sur les listes fiscales du comté?

A. Nous devons ensuite obtenir un Certificat de Valeur au Détail du Ministère du Logement. C’est en gros la valeur “Livre Bleu” du Mobil-Home. L’acheteur devrait alors payer la taxe de vente en fonction du prix d’achat OU de la Valeur au détail, selon le MOINS ÉLEVÉ des deux. La taxe de vente est calculée en utilisant le taux d’imposition du comté où se trouve la maison. Gardez à l’esprit que le ministère du Logement n’utilise que la marque et le modèle de la maison pour déterminer la valeur. Parfois, le prix de vente est un peu plus élevé que la valeur, mais il y a d’autres choses à considérer, telles que l’emplacement, les mises à niveau, etc.

Q. La taxe de vente est-elle la seule taxe que nous devrons payer au ministère du Logement?

A. Non. La taxe de vente est une taxe unique, mais vous devrez payer des frais d’inscription annuels au Ministère du Logement. En règle générale, les frais d’inscription annuels sont inférieurs à 100,00 $ par année.

Q. Que dois-je faire si je veux inscrire la maison sur les listes fiscales du comté?

A. En entiercement, nous préparons la documentation à soumettre au ministère du Logement qui les informe que vous souhaitez placer la maison sur les listes fiscales du comté. Une fois le transfert terminé avec le Département du Logement, ils contacteront le Comté qui ajoutera ensuite votre Mobil-Home aux listes fiscales. Vous pouvez vous attendre à recevoir quelque chose du comté entre 6 mois et 12 mois après la fermeture de l’entiercement. Si vous choisissez de placer la maison sur les rouleaux d’impôt, l’engagement ne collecte rien à l’avance. Nous ne pouvons pas percevoir de taxes prépayées car elles ne figurent pas encore officiellement sur les listes de taxes et vous n’avez pas à payer de taxe de vente si vous vous convertissez aux listes de taxes.

Q. Le Certificat de titre indique que les propriétaires enregistrés sont investis d’un “OU”. Les deux parties ont-elles encore besoin d’un signe?

A. À des fins d’entiercement, nous faisons toujours signer tous les documents d’entiercement et tous les documents du Ministère du Logement par toutes les parties répertoriées comme propriétaires enregistrés. Cela élimine tout problème à l’avenir et garantit que le transfert à l’acheteur ne sera jamais contesté.

Q. Que se passe-t-il si le propriétaire enregistré est décédé?

A. Si le montant total de la succession est inférieur à 100 000,00 then, aucune homologation n’est requise dans l’État de Californie. Nous ferions alors signer tous les héritiers de la succession du défunt les documents d’entiercement et les documents du Ministère du Logement. Si la succession est supérieure à 100 000,00 $, une homologation est requise. Le Tribunal devrait nommer un Administrateur de la Succession et, tant que cet Administrateur disposerait des pleins pouvoirs, seul l’Administrateur devrait signer. Dans tous les cas, un certificat de décès est requis et, en cas d’homologation, des copies des lettres testamentaires seraient également requises au Ministère du Logement.

Q. Que se passe-t-il si le propriétaire inscrit est un fiduciaire d’une Fiducie?

A. Le ministère du Logement n’exige pas une copie intégrale de la Fiducie tant que le fiduciaire est en vie. S’il vit, le fiduciaire signerait en tant que représentant de la Fiducie. Nous exigerions le nom complet de la Fiducie et le fiduciaire devrait signer une certification de fiducie, préparée par entiercement. En cas de décès, une copie de la Fiducie devra être soumise à l’entiercement pour déterminer qui est le fiduciaire successeur. Quel que soit le fiduciaire successeur serait celui qui signerait tous les documents.

Q. Pourquoi ne reçois-je pas un Rapport de titre préliminaire?

A. Les Rapports préliminaires sur les Titres sont émis en préparation de l’émission de l’Assurance-titres. Étant donné que les maisons mobiles sont des biens personnels, il n’y a pas d’assurance de titre émise, il n’y a donc pas de Rapport de titre préliminaire.

Q. Comment savons-nous qui est sur le titre? Y a-t-il des privilèges ?

R. Nous obtenons une recherche de titre (c’est un document d’une page) du Ministère du Logement qui montrera qui est le propriétaire enregistré et qui est le propriétaire légal. Nous ne distribuons généralement pas de copie de la recherche de titre au début de l’entiercement, mais si vous souhaitez en obtenir une copie, n’hésitez pas à nous contacter pour en obtenir une.

Q. Qu’arrive-t-il s’il y a un Propriétaire légal ou un Titulaire de privilège?

R. Nous contacterons le propriétaire légal pour une demande de remboursement de la même manière que nous le faisons pour les biens immobiliers. Tous les privilèges figurant dans la recherche de titre devront être payés en entiercement.

Q. Y a-t-il des prêteurs qui prêteront des maisons mobiles?

R. Il y a très peu de prêteurs qui prêtent sur ces types de maisons. N’hésitez pas à m’appeler au numéro indiqué et je peux vous donner les noms et numéros des prêteurs que je connais.

Q. Qu’en est-il de l’assurance? Quelles entreprises offrent une assurance pour les Mobil-Homes?

R. Nous suggérons à l’acheteur de contacter son assureur actuel pour savoir s’il a une couverture disponible pour les maisons mobiles. Si leur assureur n’est pas en mesure de fournir une couverture, l’acheteur doit appeler d’autres transporteurs pour vérifier l’assurabilité. Nous avons quelques noms de compagnies d’assurance que nous pouvons également suggérer.

Q. Qu’en est-il de FIRPTA? Cela s’applique-t-il ?

A. FIRPTA ne s’applique qu’aux biens immobiliers. Étant donné que les maisons mobiles sont considérées comme des biens personnels, FIRPTA ne s’appliquera pas. À la fin de l’engagement, il n’y a pas de 1099 émis par nous au vendeur. Le vendeur doit conserver tous les documents de clôture à fournir à son comptable / préparateur fiscal à des fins fiscales.

Q. Après la clôture de l’entiercement, combien de temps faudra-t-il au nouvel acheteur pour recevoir le certificat de titre du ministère du Logement?

A. À la fin de l’entiercement, tous les documents seront soumis au ministère du Logement avec les fonds nécessaires pour compléter le transfert. Le délai dépend de l’arriéré du ministère du Logement ou s’ils le renvoient à l’entiercement pour obtenir des documents supplémentaires ou des éclaircissements. En règle générale, l’acheteur doit recevoir le titre original dans les 4 à 6 mois, mais parfois, ils sont terminés en quelques semaines, ou 8 à 12 mois. Cela dépend juste de la situation et du département du Logement. N’hésitez pas à me contacter si un laps de temps suffisant s’est écoulé et que l’acheteur n’a pas reçu les documents. Je peux vérifier avec le ministère du Logement pour voir quel est le statut.

Q. Si l’acheteur n’a pas le certificat de propriété, le vendeur reçoit-il toujours son argent?

A. Tous les fonds sont décaissés à la clôture de l’entiercement. Les instructions d’entiercement sont signées par l’acheteur et le vendeur pour s’assurer qu’ils comprennent que le certificat de titre sera fourni à l’acheteur à une date ultérieure.

Q. De quoi ai-je besoin pour ouvrir l’entiercement avec la Société de titres Placer?

A. Vous trouverez ci-dessous une liste des éléments / informations à obtenir avant l’ouverture de l’entiercement:

•1. Numéro d’autocollant de la maison mobile (le client doit avoir une copie de son enregistrement actuel et / ou de son titre qui indiquera le numéro d’autocollant dans le coin supérieur droit. (si le client n’a aucun de ces documents, le numéro de vignette est parfois indiqué à l’extérieur de la maison ou quelque part dans la maison – généralement dans la buanderie) Malheureusement, nous ne pouvons pas localiser les informations avec le ministère du Logement par nom ou adresse. La seule façon de faire une recherche de titre est d’avoir l’autocollant et / ou le numéro de série de la maison.

•2. Dans le cas où le numéro HUD de la maison ne figure pas sur le titre ou l’enregistrement, nous aurons besoin de vous rendre physiquement à la maison et de localiser le numéro (ce numéro serait également sur la “plaque d’immatriculation” à l’extérieur de la maison ou dans l’un des placards intérieurs. Nous vous ferons savoir si ce numéro est nécessaire.

•3. Noms de toutes les parties impliquées. N’oubliez pas que si le propriétaire enregistré est décédé, TOUS les héritiers devront signer, il est donc agréable d’avoir tous leurs noms et adresses à portée de main pour nous les donner.

•4. Le vendeur doit avoir le Titre original (“slip rose”) et l’enregistrement. La seule fois où le vendeur ne devrait pas avoir le titre est s’il y a un prêt sur la maison. Nous obtiendrions ensuite le titre original du titulaire du privilège à la clôture de l’entiercement. Le titre et l’enregistrement doivent être soumis à l’entiercement dès que possible. En cas d’annulation, ils seraient retournés au vendeur.

•5. Nous devons également avoir le nom du parc de mobilehome. L’entiercement ne fermera pas tant que nous n’aurons pas reçu l’approbation du parc pour le nouvel acheteur. Il est toujours bon d’amener votre acheteur dans le parc dès que possible pour s’assurer qu’il n’y aura pas de planchettes plus tard.

•6. Comment l’acheteur va-t-il prendre le titre ? S’ils veulent avoir la maison en fiducie, l’entiercement doit être avisé dès que possible afin de s’assurer que tous les documents sont tirés correctement. L’acheteur devra nous fournir le nom de la Fiducie et leurs noms en tant que fiduciaires.