hva skjer på slutten av en kommersiell leieavtale ?

for mange bedrifter er det å ha kommersielle lokaler et viktig element i å drive en vellykket bedrift. Av denne grunn, bedrifter ta stor forsiktighet i å velge en lokaler-velge riktig sted med de nødvendige fasilitetene og til rett pris. Det er derfor grunnleggende at når en kommersiell leieavtale kommer til en slutt, er det tatt visse skritt for å sikre at leietakere som ønsker å fortsette okkupasjonen av sine forretningslokaler, ikke mister sin rett til å gjøre det.

med noen begrensede unntak kan kommersielle leieavtaler I England og Wales deles inn i to kategorier: de som drar nytte av sikkerheten til leiebestemmelser i Utleier Og Leietaker Act 1954 (“Loven”) – innenfor Loven – og de som er uttrykkelig utelukket fra Loven – utenfor Loven. Trinnene for å ta på slutten av en kommersiell leieavtale, avhenger i stor grad av om en leieavtale er innenfor Eller utenfor Loven.

Leieavtaler innenfor Loven

der en leieavtale er gitt innenfor Loven, Gir Loven for det å automatisk fornye på slutten av leieperioden. Leietaker sies å ha “sikkerhet av tenure”. Leieavtalen kan bare bringes til en slutt av enten utleier eller leietaker serverer riktig form for varsel på riktig tidspunkt.

når leieavtalen er gitt i Loven, kan utleier bare gjenvinne besittelse av eiendommen under visse omstendigheter. Disse inkluderer hvor:

• utleier krever eiendommen tilbake enten for utviklingsformål eller for personlig yrke; eller
• leietaker har en historie med manglende betaling av leie eller har vært i vedvarende brudd på pakter; eller
• lokalene har blitt delt ved fremleie i flere enheter, og hele eiendommen vil beordre en høyere leie hvis de sammen under en leieavtale.

utleier ville trenge å tjene et varsel som citerer disse grunnene, og under visse omstendigheter gi bevis for å støtte disse grunnene. Det er rimelig å si at disse grunnene ikke alltid er enkle å bevise, og det har vært mange tvister som bidrar til å sette grunnregler for besluttsomhet.

hvis både utleier og leietaker er enige om å fornye leieavtalen, kan begge parter starte fornyelsesprosessen ved å følge prosedyren fastsatt i Loven.

hvis fornyelsesprosessen påbegynnes, må vilkårene for den nye leieavtalen avtales mellom partene. I stor grad har en leietaker som fornyer leieavtalen, rett til vilkår som er minst like fordelaktige som de som finnes i den eksisterende leieavtalen, inkludert en leie som er i tråd med dagens marked. Hvis utleier og leietaker ikke i fellesskap kan bli enige om vilkårene i en ny leieavtale, inkludert hva den nye leien skal være, kan det søkes Til Retten for at vilkårene skal bestemmes. En leietaker har rett til å forbli i eiendommen i henhold til deres eksisterende leieavtale mens disse nye vilkårene forhandles.

dersom lovfestet fornyelsesprosess I Loven ikke er utløst av leieavtalens utløpsdato, vil leieavtalen fortsette automatisk og leietaker kan forbli i yrke på samme vilkår. Skulle det da ønske å forlate, kan det gjøre det på å gi minst 3 måneders varsel. Utleier kan avslutte den okkupasjonen basert på begrunnelsen ovenfor.

Leieavtaler utenfor Loven

Der Loven er spesifikt utelukket, slik At det ikke er noen sikkerhet for fast ansettelse, dvs.ingen rett til å forbli i leieavtalen ved utløpet av perioden, er leietakers stilling sårbar dersom noen fortsatt yrke ikke er regulert før utløpet av perioden. Leietaker kan være i fare for å miste sine forretningslokaler på liten eller ingen varsel og møte ubudgeted kostnader for flytting til midlertidig og noen ganger uegnet eller dyrere overnatting før du finner riktig ny plassering.

for utleier vil det også være usikkerhet om leieinntektsstrømmen vil fortsette.

som med de fleste kompliserte og usikre situasjoner, er det best å unngå å komme inn i dem i utgangspunktet, og både utleiere og leietakere bør sørge for at de tenker på fornyelsesprosessen i god tid før leieavtalen sluttdato. Hvis en ny leieavtale ikke er inngått, før slutten av begrepet, leietakere som ønsker å forbli i yrke bør vurdere å forhandle en kortere leieavtale eller lisens med sine utleiere som kan settes på plass raskt. Dette vil dokumentere retten til å forbli i yrke etter leieavtalen utløpsdato.

i begge scenarier, om en leieavtale er innenfor Eller utenfor Loven, bør en leietaker som kommer til slutten av leieavtalen, åpne forhandlinger med utleier minst 6 til 12 måneder før sluttdatoen for å sikre at det er tilstrekkelig tid til å etablere hver parts posisjon, nå en avtale der det er mulig og fullstendig juridisk dokumentasjon for å regulere ethvert yrke som går fremover.

for å unngå å bli tatt ut, bør en leietaker vurdere:

• kontrollere og holde et notat av utløpsdatoen(s for sin lease (s);
• gjennomgå og ta råd om at leieavtalen er inngått innenfor Eller utenfor Loven;
• søker råd på et tidlig stadium for å bekrefte trinnene som må tas.

Utleiere eller leietakere på jakt etter råd om deres kommersielle leieavtale bør snakke med en kommersiell eiendom advokat for å finne ut den beste måten å fortsette.

for å diskutere dette videre eller andre kommersielle eiendomskrav, vennligst kontakt Lily Meyer, Advokatfullmektig I Commercial Property Team på 020 8614 4590 eller via e-post på . For mer informasjon om Næringseiendom vennligst klikk her.

Andre artikler fra januars nyhetsbrev