co się dzieje po zakończeniu umowy najmu komercyjnego?

dla wielu firm posiadanie lokalu użytkowego jest niezbędnym elementem prowadzenia udanego biznesu. Z tego powodu firmy bardzo ostrożnie wybierają lokal-wybierając odpowiednią lokalizację z wymaganymi udogodnieniami i za odpowiednią cenę. W związku z tym zasadnicze znaczenie ma to, że gdy umowa najmu komercyjnego dobiega końca, podejmowane są pewne kroki w celu zapewnienia, że najemcy, którzy chcą kontynuować okupację swoich lokali biznesowych, nie tracą do tego prawa.

z zastrzeżeniem pewnych ograniczonych WYJĄTKÓW, umowy najmu komercyjnego w Anglii i Walii można podzielić na dwie kategorie: te, które korzystają z przepisów dotyczących bezpieczeństwa dzierżawy zawartych w ustawie o właścicielu i Najemcy z 1954 r. (“ustawa”) – wewnątrz ustawy – i te, które zostały wyraźnie wyłączone z ustawy – poza Ustawą. Kroki, jakie należy podjąć po zakończeniu umowy najmu komercyjnego, w dużej mierze zależą od tego, czy umowa najmu znajduje się wewnątrz czy na zewnątrz ustawy.

Leasing w ramach ustawy

w przypadku gdy leasing jest udzielany w ramach ustawy, ustawa przewiduje jego automatyczne odnowienie z końcem okresu leasingu. Mówi się, że najemca ma “bezpieczeństwo kadencji”. Umowa najmu może zostać zakończona tylko przez wynajmującego lub najemcę, który doręczy prawidłową formę wypowiedzenia we właściwym czasie.

gdy umowa najmu jest zawarta w ustawie, wynajmujący może odzyskać własność nieruchomości tylko w określonych okolicznościach. Należą do nich::

• wynajmujący żąda zwrotu nieruchomości w celach deweloperskich lub do osobistego zajęcia; lub
• najemca ma historię niepłacenia czynszu lub był w uporczywym naruszaniu przymierzy; lub
• lokal został podzielony przez podnajmowanie na kilka jednostek, a cała nieruchomość nakazałaby wyższy czynsz, jeśli zostałaby wynajęta w ramach jednej umowy najmu.

wynajmujący musiałby doręczyć zawiadomienie powołujące się na te podstawy i, w pewnych okolicznościach, przedstawić dowody na poparcie tych podstaw. Można śmiało powiedzieć, że powody te nie zawsze są łatwe do udowodnienia, a wiele sporów przyczyniło się do ustalenia podstawowych zasad rozstrzygania sporów.

jeśli zarówno wynajmujący, jak i najemca wyrażają zgodę na przedłużenie umowy najmu, każda ze Stron może rozpocząć proces odnowienia umowy, postępując zgodnie z procedurą określoną w ustawie.

jeśli proces odnowienia zostanie rozpoczęty, warunki nowej umowy najmu muszą zostać uzgodnione między stronami. Ogólnie rzecz biorąc, najemca odnawiający umowę najmu ma prawo do warunków co najmniej tak korzystnych, jak warunki zawarte w obecnej Umowie Najmu, w tym czynszu zgodnego z aktualnym rynkiem. Jeśli wynajmujący i najemca nie mogą wspólnie uzgodnić warunków nowej Umowy Najmu, w tym tego, jaki powinien być nowy czynsz, można złożyć wniosek do sądu o ustalenie tych warunków. Najemca ma prawo do pozostania w nieruchomości na warunkach dotychczasowego najmu, podczas gdy te nowe warunki są negocjowane.

jeżeli przed upływem terminu wygaśnięcia umowy najmu nie został uruchomiony ustawowy proces odnowienia umowy najmu, Umowa będzie kontynuowana automatycznie, a najemca może pozostawać na tych samych warunkach. W przypadku chęci zwolnienia, może to zrobić z zachowaniem co najmniej 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Właściciel może wypowiedzieć to zajęcie na podstawie powyższych przesłanek.

umowy najmu poza Ustawą

w przypadku gdy ustawa została wyraźnie wyłączona, a więc nie ma zabezpieczenia dzierżawy, tj. nie ma prawa do pozostania w umowie najmu na koniec okresu, pozycja najemcy jest zagrożona, jeśli jakiekolwiek dalsze zajęcie nie zostało uregulowane przed końcem okresu. Najemca może być narażony na ryzyko utraty lokalu biznesowego w krótkim czasie lub bez wypowiedzenia i przed znalezieniem właściwej nowej lokalizacji musi ponieść niewygórowane koszty związane z przeprowadzką do tymczasowego i czasami nieodpowiedniego lub droższego zakwaterowania.

dla wynajmującego będzie również niepewność, czy strumień przychodów z najmu będzie kontynuowany.

podobnie jak w przypadku najbardziej skomplikowanych i niepewnych sytuacji, najlepiej jest unikać w nich w pierwszej kolejności, a zarówno właściciele, jak i najemcy powinni zadbać o proces odnowienia z dużym wyprzedzeniem przed datą zakończenia najmu. Jeśli nowa umowa najmu nie została zawarta, przed końcem okresu, najemcy, którzy chcą pozostać w zawodzie, powinni rozważyć wynegocjowanie krótszej umowy najmu lub licencji ze swoimi właścicielami, którą można szybko wprowadzić. Dokumentuje to prawo do pozostania w zawodzie po wygaśnięciu umowy najmu.

w obu scenariuszach, bez względu na to, czy umowa najmu znajduje się w ustawie, czy poza nią, najemca kończący umowę najmu powinien rozpocząć negocjacje z wynajmującym co najmniej 6-12 miesięcy przed datą zakończenia umowy, aby zapewnić wystarczającą ilość czasu na ustalenie stanowiska każdej ze stron, osiągnięcie porozumienia w miarę możliwości i skompletowanie dokumentacji prawnej w celu uregulowania wszelkich przejazdów.

aby nie dać się złapać, Najemca powinien rozważyć:

• sprawdzanie i notowanie daty (- ów) wygaśnięcia (- ych) umowy najmu (- ów);
• sprawdzanie i doradzanie, czy umowa najmu jest zawarta wewnątrz lub poza Ustawą;
• zasięganie porady na wczesnym etapie w celu potwierdzenia kroków, które należy podjąć.

właściciele lub najemcy szukający porady w sprawie ich najmu komercyjnego powinni porozmawiać z prawnikiem ds. nieruchomości komercyjnych, aby dowiedzieć się najlepszego sposobu postępowania.

aby omówić dalsze lub inne wymagania dotyczące nieruchomości komercyjnych, skontaktuj się z Lily Meyer, Associate Solicitor in the Commercial Property Team pod numerem 020 8614 4590 lub pocztą elektroniczną . Aby uzyskać więcej informacji na temat nieruchomości komercyjnych, kliknij tutaj.

Inne artykuły z Styczniowego newslettera