¿Qué sucede al final de un contrato de arrendamiento comercial?

Para muchas empresas, tener un local comercial es un elemento esencial para dirigir un negocio exitoso. Por esta razón, las empresas tienen mucho cuidado en la selección de un local, eligiendo la ubicación correcta con las instalaciones necesarias y al costo correcto. Por lo tanto, es fundamental que, cuando un arrendamiento comercial está llegando a su fin, se adopten ciertas medidas para garantizar que los inquilinos que deseen seguir ocupando sus locales comerciales no pierdan su derecho a hacerlo.

Con algunas excepciones limitadas, los arrendamientos comerciales en Inglaterra y Gales pueden dividirse en dos categorías: los que se benefician de las disposiciones sobre seguridad de la tenencia de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954 (“la Ley”) – dentro de la Ley – y los que han sido excluidos expresamente de la Ley – fuera de la Ley. Los pasos a seguir al final de un contrato de arrendamiento comercial dependen en gran medida de si el contrato de arrendamiento está dentro o fuera de la Ley.

Arrendamientos dentro de la Ley

Cuando se concede un arrendamiento dentro de la Ley, la Ley dispone que se renueve automáticamente al final del plazo del arrendamiento. Se dice que el inquilino tiene “seguridad de tenencia”. El contrato de arrendamiento solo puede ser terminado por el propietario o el inquilino que entregue la forma correcta de aviso en el momento correcto.

Cuando el arrendamiento se concede dentro de la Ley, el propietario solo puede recuperar la posesión de la propiedad bajo ciertas circunstancias. Estos incluyen::

• el propietario requiere la devolución de la propiedad ya sea para fines de desarrollo o para ocupación personal; o
• el inquilino tiene un historial de falta de pago del alquiler o ha estado en incumplimiento persistente de los convenios; o
• los locales se han dividido mediante subarrendamiento en varias unidades y toda la propiedad recibiría un alquiler más alto si se alquilara bajo un solo contrato de arrendamiento.

El arrendador tendría que entregar una notificación citando estos motivos y, en ciertas circunstancias, proporcionar pruebas para respaldar esos motivos. Es justo decir que estos motivos no siempre son fáciles de probar y que ha habido muchas controversias que han ayudado a establecer normas básicas para la determinación.

Si tanto el propietario como el inquilino están de acuerdo en renovar el contrato de arrendamiento, cualquiera de las partes puede iniciar el proceso de renovación siguiendo el procedimiento establecido en la Ley.

Si se inicia el proceso de renovación, las partes deberán acordar los términos del nuevo contrato de arrendamiento. En términos generales, un inquilino que renueva su contrato de arrendamiento tiene derecho a condiciones al menos tan beneficiosas como las contenidas en su contrato de arrendamiento existente, incluido un alquiler que esté en línea con el mercado actual. Si el propietario y el inquilino no pueden acordar conjuntamente los términos de un nuevo contrato de arrendamiento, incluido lo que debería ser el nuevo alquiler, se puede presentar una solicitud al Tribunal para que se determinen esos términos. Un inquilino tiene derecho a permanecer en la propiedad bajo los términos de su contrato de arrendamiento existente mientras se negocian estos nuevos términos.

Si el proceso de renovación legal en la Ley no se ha activado por la fecha de vencimiento del arrendamiento, el arrendamiento continuará automáticamente y el inquilino puede permanecer en la ocupación en los mismos términos. Si luego desea desocupar, puede hacerlo con un preaviso de al menos 3 meses. El propietario podría poner fin a esa ocupación sobre la base de los motivos mencionados anteriormente.

Arrendamientos fuera de la Ley

Cuando la Ley ha sido excluida específicamente por lo que no hay seguridad de tenencia, es decir, no hay derecho a permanecer en el arrendamiento al final del plazo, la posición del inquilino es vulnerable si no se ha regularizado ninguna ocupación continua antes del final del plazo. El inquilino podría estar en riesgo de perder sus locales comerciales con poco o ningún aviso previo y enfrentar costos no presupuestados para reubicarse en un alojamiento temporal y a veces inadecuado o más caro antes de encontrar la nueva ubicación correcta.

Para el propietario, también habrá incertidumbre en cuanto a si el flujo de ingresos por alquiler continuará.

Al igual que con la mayoría de las situaciones complicadas e inciertas, es mejor evitar entrar en ellas en primer lugar y tanto los propietarios como los inquilinos deben asegurarse de pensar en el proceso de renovación con suficiente antelación a la fecha de finalización del contrato de arrendamiento. Si no se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, antes de que finalice el plazo, los inquilinos que deseen permanecer en la ocupación deben considerar la posibilidad de negociar con sus propietarios un contrato de arrendamiento o licencia más corto que pueda ponerse en marcha rápidamente. Esto documentaría el derecho a permanecer en la ocupación después de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento.

En cualquier escenario, ya sea que un contrato de arrendamiento esté dentro o fuera de la Ley, un inquilino que llegue al final de su contrato de arrendamiento, debe abrir negociaciones con el propietario al menos de 6 a 12 meses antes de la fecha de finalización para asegurarse de que haya tiempo suficiente para establecer la posición de cada parte, llegar a un acuerdo cuando sea posible y completar la documentación legal para regularizar cualquier ocupación en el futuro.

Para evitar ser descubierto, un inquilino debe considerar:

• verificar y mantener una nota de la fecha de vencimiento de su(s) contrato (s) de arrendamiento;
• revisar y recibir asesoramiento sobre si ese contrato de arrendamiento se contrata dentro o fuera de la Ley;
• buscar asesoramiento en una etapa temprana para confirmar los pasos que deberán tomarse.

Los propietarios o inquilinos que buscan asesoramiento sobre su contrato de arrendamiento comercial deben hablar con un abogado de propiedad comercial para averiguar la mejor manera de proceder.

Para discutir este o cualquier otro requisito de propiedad comercial, comuníquese con Lily Meyer, Abogada Asociada en el Equipo de Propiedad Comercial al 020 8614 4590 o por correo electrónico al . Para obtener más información sobre Propiedades comerciales, haga clic aquí.

Otros artículos del boletín informativo de enero