Was ist ein gutes Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis für eine Hypothek? Was Kreditgeber sehen wollen

Ein ‘guter’ DTI ist nicht zu schwer

Ihr Schulden–Einkommen–Verhältnis (DTI) ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Qualifikation für eine Hypothek.

DTI bestimmt, ob Sie für die Art der Hypothek berechtigt sind, die Sie wollen. Es bestimmt auch, wie viel Haus Sie sich leisten können. Natürlich möchten Sie, dass Ihr DTI für einen Kreditgeber gut aussieht.

Zum Glück ist das nicht allzu schwer. Die heutigen Hypothekenprogramme sind flexibel, und eine breite Palette von Schulden-zu-Einkommen-Verhältnissen fällt in oder nahe der Kategorie ‘gut’. Es besteht also eine gute Chance, dass Sie genehmigt werden, solange Ihre Schulden überschaubar sind.

Überprüfen Sie Ihre Hypothek Förderfähigkeit (Dezember 30th, 2021)

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• Was ist ein guter DTI?
• DTI-Anforderungen nach Programm
• Qualifizieren mit einem hohen DTI
• So berechnen Sie Ihren DTI
• Tipps, um Ihren DTI niedrig zu halten
• Überprüfen Sie Ihre Hypothekenberechtigung

Was ist ein gutes Schulden-Einkommen-Verhältnis?

Verschiedene Hypothekenprogramme haben unterschiedliche DTI-Anforderungen. Und Kreditgeber können auch ihre eigenen Höchstwerte festlegen. Ein gutes Schulden-Einkommen-Verhältnis kann also je nach Ihren Umständen variieren.

Im Allgemeinen möchten Sie ein Schulden–Einkommen–Verhältnis von etwa 36 Prozent oder weniger, aber nicht mehr als 43 Prozent anstreben. So sehen Kreditgeber DTI normalerweise:

• 36% DTI oder niedriger: Ausgezeichnet
• 43% DTI: Gut
• 45% DTI: Akzeptabel (abhängig von Hypothekenart und Kreditgeber)
• 50% DTI: Absolutes Maximum*

* Einige Programme, wie das FHA-Darlehen und das Fannie Mae HomeReady-Darlehen, ermöglichen einen DTI von bis zu 50%. Allerdings werden Sie wahrscheinlich ‘Kompensationsfaktoren’ wie eine höhere Kredit-Score oder größere Anzahlung benötigen, um sich zu qualifizieren

Brian Martucci, ein Hypothekenexperte mit Money Crashers, stellt fest, dass ein Verhältnis von 36 Prozent oft als der Cutoff zitiert wird, unter dem Ihr DTI als ‘gut’ gilt.’

Sie benötigen jedoch keinen DTI unter 36%, um sich zu qualifizieren. Tatsächlich ist es für Kreditgeber üblicher, einen DTI von bis zu 43% zuzulassen.

Ein ‘gutes’ DTI ist weniger wichtig als ein DTI, das mit Ihren persönlichen Finanzen und Ihren Kaufzielen für Eigenheime zusammenarbeitet

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Die 43% DTI-Regel für Hypotheken

Die häufigste Art von Darlehen für Eigenheimkäufer ist eine konforme Hypothek, die von Fannie Mae oder Freddie Mac gedeckt ist.

Um sich für ein konformes Darlehen zu qualifizieren, benötigen die meisten Kreditgeber einen DTI von 43% oder weniger. Im Idealfall möchten Sie Ihre unter dieser Marke halten. (Dies wird manchmal als 43% -Regel bezeichnet.’)

Jared Maxwell, Vice President und Leiter der Direktvertriebsabteilung von Embrace Home Loans, erklärt: “Die Situationen, Ziele und zukünftigen Einkommensmöglichkeiten jedes Hausbesitzers sind unterschiedlich. Aber ein Verhältnis unter 43 Prozent wird Ihnen in der Regel helfen, sich für die meisten Kreditprogramme zu qualifizieren.”

“Dies bedeutet, dass Ihre monatlichen Schulden nur 43 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens vor Steuern betragen können”, erklärt Ralph DiBugnara, Präsident von Home Qualified.

DTIs höher als 43%

Es kann möglich sein, mit einer Verschuldungsquote von über 43% genehmigt zu werden.

“Historisch gesehen war eine DTI-Quote von 45 Prozent die maximal akzeptable DTI für Fannie Mae-Kredite, was bedeutete, dass es sehr schwierig war, sich für eine konventionelle Hypothek über dieser Schwelle zu qualifizieren”, sagt Martucci.

“Aber im Jahr 2020 erhöhte Fannie Mae seinen maximal akzeptablen DTI auf 50 Prozent und gab überforderten Kreditnehmern mehr Luft zum Atmen.”

Diese höheren DTI-Zulagen können eine große Hilfe für Kreditnehmer mit niedrigerem Einkommen und / oder hohem Schuldenstand sein (z. B. solche mit hohen Studentendarlehenszahlungen).

Sie müssen jedoch auch die Auswirkungen einer Maximierung Ihres DTI berücksichtigen.

Mit einem 50% DTI genehmigt zu werden bedeutet, dass die Hälfte Ihres monatlichen Vorsteuereinkommens für Ihre Hypothek und andere Schulden verwendet wird. Diese Zahl wird sich nach Abzug der Steuern noch höher anfühlen.

Sie könnten entscheiden, dass das Qualifying mit dem maximalen DTI für Sie sinnvoll ist. Wenn nicht, denken Sie daran, dass Sie nicht die volle Zulage verwenden müssen. Das Wichtigste ist, eine Wohnungszahlung und ein monatliches Budget zu haben, mit denen Sie sich wohl fühlen.

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Die Anforderungen an das Verhältnis von Schulden zu Einkommen variieren je nach Darlehensprogramm

Beachten Sie, dass jedes Darlehen laut Martucci und Dave Cook, Kreditsachbearbeiter bei Cherry Creek Mortgage, unterschiedliche Höchstgrenzen für das DTI-Verhältnis haben kann.

In der Regel ist der maximale DTI für jedes der wichtigsten Kreditprogramme wie folgt:

• Konventionelle Darlehen (unterstützt von Fannie Mae und Freddie Mac): Maximaler DTI von 45% bis 50%
• FHA-Darlehen: Maximaler DTI von 50%
• VA-Darlehen: Kein maximaler DTI angegeben, obwohl VA-Darlehensbewerber mit höheren DTIs einer zusätzlichen Prüfung unterzogen werden könnten
• USDA-Darlehen: Maximaler DTI von 41% bis 46%
• Jumbo-Darlehen: Maximaler DTI von 43%

” Im Allgemeinen sollten Kreditnehmer eine monatliche Verschuldungsquote von 43 Prozent oder weniger haben, um von VA, USDA, Fannie Mae, Freddie Mac und FHA gekauft, garantiert oder versichert zu werden “, fügt Maxwell hinzu.

“Aber wenn Kreditnehmer bestimmte Produktanforderungen erfüllen, dürfen sie möglicherweise eine DTI-Quote von mehr als 43 Prozent haben.”

So qualifizieren Sie sich mit einem hohen DTI

Wenn Sie einen DTI über 43% haben, ist es möglicherweise schwieriger, sich für ein Hypothekendarlehen zu qualifizieren. Und wenn Sie genehmigt werden, kann Ihr Darlehen einem zusätzlichen Underwriting unterliegen, das zu einer längeren Schließzeit führen kann.

Insgesamt werden höhere DTI-Quoten als höheres Risiko angesehen, wenn ein Underwriter ein Hypothekendarlehen zur Genehmigung prüft.

“In einigen Fällen, wenn der DTI als zu hoch erachtet wird, benötigt der Kreditgeber andere Ausgleichsfaktoren, um das Darlehen zu genehmigen”, erklärt DiBugnara.

Er sagt, Kompensationsfaktoren können sein:

• Zusätzliche Einsparungen oder Reserven
• Nachweis der pünktlichen Zahlungshistorie für Stromrechnungen oder Miete
• Ein Erklärungsschreiben, das zeigt, wie ein Antragsteller Zahlungen leisten kann

Eine höhere Kreditwürdigkeit oder eine höhere Anzahlung könnte Ihnen ebenfalls helfen, sich zu qualifizieren.

Cook stellt fest, dass Ihr DTI-Verhältnis für konventionelle, FHA- und VA-Kredite im Grunde ein Pass / Fail-Test ist, der den Zinssatz, für den Sie sich qualifizieren, nicht beeinflussen sollte.

“Wenn Sie jedoch mit einem herkömmlichen Darlehen eine Anzahlung von weniger als 20 Prozent leisten, für die Sie eine Hypothekenversicherung bezahlen müssen, kann sich Ihr DTI-Verhältnis auf die Kosten dieser Hypothekenversicherung auswirken”, fügt Cook hinzu.

Mit anderen Worten, je höher Ihr DTI, desto höher Ihre private Mortgage Insurance (PMI) Raten.

So berechnen Sie Ihren DTI

Um Ihr Schulden–Einkommen–Verhältnis (auch “Back–End-Verhältnis” genannt) zu bestimmen, addieren Sie zunächst alle Ihre monatlichen Schuldenzahlungen.

Monatliche Schulden für DTI umfassen:

• Zukünftige Hypothekenzahlungen auf das Haus, das Sie wollen (eine Schätzung ist in Ordnung *)
• Autokreditzahlungen
• Studentendarlehenszahlungen
• Persönliche Kreditzahlungen
• Schuldenkonsolidierung Kreditzahlungen
• Alle anderen Ratenkredite, die Sie monatlich zahlen
• Kredit kartenzahlungen und andere revolvierende Kreditlinien (verwenden Sie Ihre monatliche Mindestzahlung)
• Alimente
• Kindergeld

* Wenn Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung schätzen, um DTI zu berechnen, stellen Sie sicher, dass es Grundsteuern und Hausbesitzerversicherung enthält. Sie können einen Hypothekenrechner mit Steuern, Versicherungen und PMI verwenden, um Ihre ‘echte’ Zahlung anzuzeigen

Ihre DTI-Berechnung sollte NICHT enthalten:

• Mietzahlungen
• Dienstprogramme
• Handyrechnung
• Internetrechnungen
• Lebensmittel
• Andere Ausgaben ohne Schulden, die nicht in Ihrer Kreditauskunft aufgeführt sind

Teilen Sie als nächstes die Summe Ihrer Schulden durch Ihr nicht angepasstes monatliches Bruttoeinkommen. Dies ist der Betrag, den Sie jeden Monat verdienen, bevor Steuern und andere Abzüge vorgenommen werden – auch bekannt als Ihr Einkommen vor Steuern.’

Dann multiplizieren Sie diese Zahl mit 100.

(Summe der monatlichen Schulden / monatliches Einkommen vor Steuern) * 100 = Ihr DTI

Angenommen, Ihre monatlichen Schuldenkosten betragen 3.000 USD. Angenommen, Ihr monatliches Bruttoeinkommen beträgt 7.000 US-Dollar.

$3,000 ÷ $7,000 = 0.428 x 100 = 42,8

In diesem Fall beträgt Ihr Schulden–Einkommen–Verhältnis 42,8% – nur innerhalb der 43% Grenze, die die meisten Kreditgeber zulassen.

Front-End-DTI vs. Back-End-DTI

Beachten Sie, dass die Kreditgeber das Front–End–Verhältnis und das Back-End-Verhältnis Ihres DTI untersuchen werden.

“Ihr Front–End-Verhältnis betrachtet einfach Ihre gesamte Hypothekenzahlung geteilt durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen”, sagt Cook.

Die meisten Kreditgeber möchten eine Front–End-Quote von nicht mehr als 28% sehen. Das bedeutet, dass Ihre Wohnkosten – einschließlich Kapital, Zinsen, Grundsteuern und Hausbesitzerversicherung – nicht mehr als 28% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens ausmachen.

“Aber in den meisten Fällen”, sagt Cook, “ist die Front–End-Schuldenquote nicht die Zahl, die im Underwriting am wichtigsten ist. Die meisten Kredit-Underwriting-Programme betrachten heute in erster Linie die Back–End-Schuldenquote.”

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Tipps, um Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen für Hypothekendarlehen niedrig zu halten

Machen Sie sich Sorgen, dass Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen Sie für ein Hypothekendarlehen nicht in Frage kommt?

Sie können diese Tipps befolgen, um Ihren DTI zu senken und Ihre Chancen auf eine Hypothekengenehmigung zu verbessern:

• Konsultieren Sie einen oder mehrere Kreditgeber, bevor Sie einen Kredit beantragen. “Lassen Sie sich von ihnen zu Ihrem Wohnungszahlungsbetrag beraten und welche Obergrenzen für die Schuldenquote für das von Ihnen gewählte Kreditprodukt gelten”, schlägt Cook vor. “Fragen Sie nach Ihrem besten Aktionsplan, um Ihre Schulden zu verwalten”
• Mach deine Hausaufgaben. “Haben Sie ein solides Verständnis dafür, wie Ihr DTI-Verhältnis Ihre Fähigkeit beeinflusst, eine Hypothek zu bekommen. Und verstehen Sie Ihre finanziellen Ziele sowie spezifische Schulden, die zurückgezahlt werden können, um diese Ziele zu erreichen “, empfiehlt Maxwell
• Senken Sie Ihre monatlichen Schuldenverpflichtungen. “Priorisieren Sie vorübergehend Schuldenzahlungen gegenüber Spar– und Anlagekontenbeiträgen, mit Ausnahme von vom Arbeitgeber gesponserten Planbeiträgen, die Sie leisten müssen, um sich für Ihr Arbeitgeber-Match zu qualifizieren. Werfen Sie so viel Geld wie möglich auf kleinere Schuldensalden, die Sie schnell auf Null setzen können “, rät Martucci. “Wenn Sie diese Zahlungen und Konten eliminieren, wird Ihr DTI-Verhältnis verringert.”
• Vermeiden Sie es, Ihre Kreditkarten zu überbeanspruchen und Guthaben zu sammeln. Bezahlen Sie Ihre monatlichen Kreditkartenschulden vollständig, anstatt nur die Mindestzahlung zu leisten. Halten Sie Ihre Kreditauslastung niedrig – minimieren Sie Ihr Guthaben im Vergleich zu Ihren gesamten Kreditkartenlimits – kann Ihren DTI senken und Ihre Kreditwürdigkeit verbessern, ein Doppelschlag auf Ihrem Kreditantrag
• Nehmen Sie keine neuen Kredite auf, bevor Sie ein Haus kaufen. Die Aufnahme neuer Schulden, wie ein Autokredit, erhöht Ihren DTI. Dies kann Ihr Hauskaufbudget erheblich reduzieren. Wenn möglich, möchten Sie also vermeiden, in den Jahren vor dem Kauf Ihres Eigenheims neue monatliche Zahlungen zu leisten

Selbst wenn Ihr DTI innerhalb des ‘guten’ Bereichs für die Hypothekenqualifizierung liegt, schadet es nicht, ihn zu senken, bevor Sie sich bewerben.

Je niedriger Ihre bestehenden Schulden sind, desto mehr können Sie für Ihre Hypothek ausgeben.

Wenn Sie daran arbeiten, Ihr Schulden–Einkommen–Verhältnis zu verbessern, bevor Sie ein Wohnungsbaudarlehen beantragen, können Sie für ein größeres, teureres Haus in Frage kommen.

Überprüfen Sie Ihre Hypothekenberechtigung

Die Schätzung Ihres DTI kann Ihnen helfen, herauszufinden, ob Sie sich für eine Hypothek qualifizieren und wie viel Haus Sie sich leisten können.

Aber jede Zahl, die Sie sich selbst einfallen lassen, ist nur eine Schätzung. Ihr Hypothekengeber erhält das letzte Wort über Ihr DTI- und Hauskaufbudget.

Wenn Sie bereit sind, ernsthaft nach einem neuen Zuhause zu suchen, benötigen Sie eine Hypothekenvorgenehmigung, um Ihre Berechtigung und Ihr Budget zu überprüfen. Sie können gleich hier loslegen.

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