入札戦争を引き離す：売り手の8ステップガイド

入札戦争は競争力のある不動産市場の特徴であり、彼らは今ニューヨーク市で上昇しています。

売り手のために、ますます競争入札でアパートやタウンハウスのための複数のバイヤー vyを持つことは、あなたが望む価格を得るための効果的な方法 それはそれから尋ねることの上に行くかもしれない。

入札戦争に関するアドバイスの多くは買い手を対象としていますが、売り手もそのプロセスに備えて準備する必要があります。 あなたの最初のステップは、市場で何が起こっているかの感覚を持つことです。 Elliman Reportによると、2021の第1四半期、マンハッタンの入札戦争は3％に落ち、記録上で2番目に低いレベルになりましたが、それは2020の秋と比較してまだ上昇し

バランスのとれた市場では、アパートの販売の5-7％が提示価格を上回っていると、不動産鑑定会社Miller Samuelの社長兼CEOであるJonathan Miller氏は述べています。 彼は次の四半期にニューヨーク市で入札戦争が増加すると予想しています。

ian Katz、仲介会社の創設者、Ian K.Katz Groupは、売り手の好意で市場のヒントとして入札戦争がより一般的になってきているのは本当ですが、入札は必ずしも

“複数の入札で落札者がaskまたは多分わずかに上にプロパティを着陸し、住宅ローンの条件や売り手に対応するための閉鎖の柔軟性に焦点を当てています”と彼は言います。 需要は今強いですが、買い手は、彼らが他のバイヤーと競合している場合でも、まだ非常に価値に焦点を当てています。

ブローカーは、売り手が”最良かつ最終的なオファー”または”最良かつ最高のオファー”を要求することを提案することがよくあります。”これらは、期限が与えられた後、売り手のブローカーがすべての買い手のブローカーから受け取る最高かつ最終的な入札です。

これらの戦略は、専門家のタイミングと慎重な判断を含む複雑なジャグリング行為です。 それを容易にするために、ここでは、あなたとあなたのブローカーがスムーズかつ公正にプロセスを処理し、可能な限り最良の取引を得ることを保証するた

次の場所を探す

適切なブローカーを見つける

ブローカーとの作業を計画している場合—そしてそうすることに多くの利点があります—あなたは入札戦争を処理する専門知識を持つものが欲しいでしょう。 非常に競争の激しい市場の場合は、複数の入札や同様の交渉を処理する経験について質問してください。 彼らの戦略は何ですか？ 彼らはどのように関係するすべての当事者と通信します,すべての人の異なる目標を持っています?

それはプロセスがどのように動作するかを理解することになると、あなたのブローカーは重要な顧問になります。

Confidence Stimpson、Warburg Realtyのブローカーは、売り手のための彼女の最高のアドバイスは、”入札戦争でプールから選択した買い手が非常に深刻で非常に修飾されていることを確”ブローカーは、アパートを提供し、住宅ローンを取得し、必要に応じて取締役会の承認を得ることができれば、財務諸表から把握するのを助けることができます。

あなたの場所を同様のアパート以下に価格

売り手として、複数の入札を持つことはあなたが目指しているものです。 利害関係者の多くとバイヤーのプール間で修飾される最もよいの選ぶことを得る。

Starr Associatesの弁護士Shaun Pappas氏は、Brick Undergroundのポッドキャストで、現在の市場では、多くのアパートは買い手市場のために価格が設定されており、その後「bid back up.”彼は、これは売り手が閉じてしまうことを意味すると言います”右のアパートは、おそらく一日の終わりに価格されるべき場所の周り。”

アパートを平均値以下またはそれ以下に価格設定することは、あなたの販売への関心を刺激し、尋ねる上で販売する良い位置にあなたを置く戦略です。 それは確かに複数のオファーを持ち込む方法ですが、リスクがないわけではなく、裏目に出ることがあります。

現在の市場に特に関連する重要なポイントの1つは、提示価格で販売する準備ができていることを確認する必要があることです。

“あなたが入札戦争を作成することを期待してプロパティを低く価格し、すぐにあなたがしたいときに閉じます資格のある買い手から完全な価格、非偶発的なオファーを取得し、あなたがそれを受け入れない場合、あなたは誠実にビジネスをやっていない、”Stimpson氏は述べています。

また、入札戦争が勝利した買い手が第二の考えを持っているポイントに価格をプッシュする状況を避けたいです。 「彼らが去った場合、他のバイヤーは他の物件に移った可能性があります」とStimpson氏は言います。

関心の初期の兆候を見る

オープンハウスはパンデミックの結果としてプライベートショーに置き換えられているので、あなたのアパートに多くの関心があることは他のバイヤーにはあまり明らかではありません。

売り手は、最初の上映に先立ってブローカーから関心を得ることがあります。 その場合は、関心が過度にバラ色のリストに基づいていないことを確認してください。 Stimpson氏は、”一部のブローカーは、多くの人々を引き付けることを期待して、非常に高いメンテナンスやレンガの壁の眺め、または四つの登りなど、深刻な欠陥を強調したり、リストから除外したりするだろう”と述べている。 “彼らは確かに多くの人々を引き付けるだろうが、バイヤーの多くはない。 そこに入札戦争はありません。”

複数の入札を取得する場合は、それらの将来のバイヤーのいずれかと交渉するか、彼らの最高と最高のオファーを与えるように依頼するかどうかを決定する必要があります。

タイミングに関しては、マイケルJ. CompassのブローカーであるFrancoは、すでにそれを見て入札したいバイヤーと勢いを失うことと、リストを見るために誰もが参加するプロセスのバランスをとるた これはあなたの仲介商との決定に来る。 フランコは、プロパティが最初にリストされているときにいくつかの複数の入札の状況が発生しないので、より多くの余裕があると言います”しかし、”

二つのオファーを扱っているだけであれば、最高の戦略と最高の戦略はまだ良いアプローチかもしれませんが、両方に対抗することは同じように効果的

“二つのオファーがそれぞれ以下の質問であれば、入札戦争をドラムアップしようとすると、送信するのに適切なメッセージではなく、それらをオフにす しかし、あなたの質問やわずかに下の両方へのカウンターオファーは、彼らのオファーを増やすためにゲーム内の肌を保つかもしれません”と彼は言います。

考慮事項は、潜在的な買い手のあなたの評価にも依存します。 Stimpsonは、原則として、少なくとも2回、理想的にはパートナーがいる場合はパートナーと、仕事を計画している場合は建築家と一緒にいたはずだと言います。

“買い手やブローカーに、他の物件のオファーを同時に行っているかどうかを尋ねたいかもしれません”と彼女は言います。

最高と最高の締め切りを設定します

あなたが最高と最高のステージに到達するのにかかる時間は、あなたが得るオファーの数とあなたが販売している 通常、売り手は、買い手が第二の、より良いオファーを提出するための期限を設定する前に数日待ちます。

“売り手は、可能な限り迅速に最良かつ最終的な入札の要求を構成する必要があります”とFranco氏は言います。 “より長い期限を可能にすることは、バイヤーが彼らの動機、関心レベル、そしてアパートを得るためにもっと支払う意欲を第二に推測するために多くの時間を与えます”と彼は言います。 売り手は、提供されたオファーと条件に基づいて決定を下すために必要なすべての条件と情報を求める必要があり、プロセスを遅らせる可能性のある

締め切りをスケジュールするとき、カッツは最初のラウンドから候補者に24時間から36時間を与え、最高のオファーを得る。

“私はブローカーに、売り手のための別の取引を容易にするための閉鎖日の柔軟性や、潜在的に短いリースバック、特定の不測の事態を放棄する機会を含む

あなたのブローカーが明らかにすべき情報を決定

その期限までの実行では、売り手と買い手のブローカーは、買い手が提供する必要がありますどのくらいを把握しようとして、前後に行き、”売り手のブローカーは、買い手がどのように素晴らしくよく修飾され、彼または彼女は本当にプロパティを愛しているかを理解していることを確認するために、”Stimpson氏は述べています。

州法の下では、ブローカーとエージェントは、入札戦争に関与するすべてのバイヤーと正直、公正、そして誠実に取引する義務があります。 つまり、売り手のブローカーは、買い手が入札戦争に勝つために提供する必要がある番号を明示的に言うことはできません。 （それはあなたの目的にserve1百万まで来る必要があるバイヤーを言えば決して計画していたnever1.2百万を提供しないかもしれないので、どちらかに役立た）他の入札者からの個人情報は共有されませんが、ブローカーは他の利害関係者がいるという事実を中継することができます。

そうは言っても、実際の数字を開示していない限り、オファーが提示価格を超えて入ってきたことを買い手に知らせることができ、閉鎖時間枠などの他の要件を共有することができます。

あなたの勝者を選ぶ

あなたがあなたのオファーを持っているとき、次のステップは、最高と最高の中で最高であるかを把握することです。 そして、もちろん、それは常に最高のドルの数字についてではありません。

他の要因の多くは、販売を閉じるための買い手のタイムライン、理事会によって承認される可能性、さらに重要なのは現金で支払う能力を含む、あるオ 結局のところ、住宅ローンを取得し、生協の場合には、彼らの資金調達状況は、ボードによって承認された買い手にかかっている契約は、販売が通過することをはるかに少ない確実性を提供しています。

要するに、売り手は、魅力的な数と閉じる意欲と能力の間の最良のバランスであるオファーのいずれかを決定する必要があります。

潜在的な買い手によって提供される詳細な財務諸表を見てみたいと思うでしょう。

“すべての現金オファーは、通常、資金調達に依存していない場合でも、資金調達に依存していないオファーは、資金調達に依存していないオファーは、通常、資金調達を伴うものを切り札にすることを覚えておいてください”とStimpson氏は述べています。

それは彼らが閉じる可能性が最も高いと信じているバイヤーのどれについてあなたのブローカーに話をする時間になります。 彼らが関与する唯一のブローカーである場合は、削減手数料に合意した場合は、実際に各オファーから取得し、適切にカバーされている人を表している人の

すべての潜在的な買い手が資金調達を必要とする場合、あなたは彼らがどのように銀行可能であるかを評価する必要があります。 これを行うための有用ではあるが確実ではない方法の1つは、銀行からの事前資格または事前承認の手紙を持っているバイヤーを見ることです。

国立協同組合銀行（レンガ地下スポンサー）は、事前資格の手紙を発行します。 “このプロセスの間に、私たちは借り手の信用報告書を見直し、申請者と述べた収入と資産を議論しています”とNcbの副社長であるBrittney Baldwinは言います。

“事前資格の手紙を受け取ったときは、手紙が何を述べているのか、承認が何に基づいているのかを確認する必要があります。 ほとんどの場合、売り手は事前資格の手紙で快適になることができます”と彼女は言います。

勝者に通知

最高のオファーを選択したら、すぐに勝者に伝えることが重要ですが、失敗した入札者に連絡しているときは、正しい時間を取ってくださ

“我々は、彼らが我々は最高のオファーを受け入れる日に失ったことを失った当事者に通知しますが、我々は彼らが行く準備ができていることを確認するために、最

時には、入札戦争の勝者は、彼らが提案した取引を進めている消化する時間が必要になります。 契約が署名されるまで、プロセスに投資された不成功の入札者を保つことが最善です。

“受賞者が契約フェーズの準備ができていることを確認すると、バックアップ当事者に、彼らが失われたこと、および受賞者に一定の期間を与えていることを伝えます—売り手の市場では五営業日が一般的です—契約に署名し、ステータスに掲載しておきます”とKatz氏は言います。

一部の売り手は、オプションを開いたままにするために複数の契約を送信します。 これは合法であるにもかかわらず、他の人はそれが道徳的に疑わしいと感じています—そして必ずしも良いビジネスではありません。

確かに、複数の契約を送信すると、入札者を失い、最終的に契約を交渉する時が来たときに有毒な雰囲気を作り出す危険があります。

“最高と最高を受け入れた後に高いオファーが来る場合、私は倫理的で最も簡単な、ボード上の動きは、勝った入札者と一緒に滞在することであることを私の売り手に助言します”と彼は言います。

..また？

オファーを受け入れたとしても、必ずしも完了しているわけではありません。

“敗者の一人は、彼が敗者になりたくないと判断し、彼の申し出を実質的に上げることによってすべてを再び開くかもしれない”とStimpsonは言う。

この時点で、売り手は新しい勝者に契約を送信するように弁護士に指示することができますが、双方がまだ契約に署名していない限りは合法です。

“最初の買い手のブローカーに、彼の受け入れられたオファーが受け入れられていないことを伝え、彼がそれを上げたいかどうかを尋ねるのは私の仕事です。 厳しい言葉は、通常、結果と私は受信側にいます、”Stimpson氏は述べています。

買い手の後悔は、入札戦争の非常に大きなリスクでもあると彼女は言います。 “買い手が突然、彼が勝った理由は、他の誰もプロパティは、彼が費やすことを喜んでいたものの価値があったと思っていないことであることを認識し”

しかし、弁護士が契約の条件に同意することができ、契約が署名され、銀行が必要な資金を調達し、理事会の申請が完了して提出され、理事会が買い手を承認し、売却が終了すると、Stimpsonは言う。”

この記事の以前のバージョンには、Marjorie CohenとLeigh Kamping-Carderによる報告と執筆が含まれていました。